Propco (vastgoedbedrijf)
Wat is een Propco (vastgoedbedrijf)?
Een propco, onroerendgoedbedrijf of propbedrijf is een secundaire entiteit die door een bedrijf is opgericht om specifiek het onroerend goed dat het bezit te houden en te beheren.
Het overhandigen van inkomstengenererend onroerend goed en de bijbehorende schuld aan een nieuw gevormde dochteronderneming biedt de moedermaatschappij of opco (werkmaatschappij) doorgaans voordelen met betrekking tot financierings- en kredietwaardigheidsproblemen.
Belangrijkste leerpunten
- Een propco is een dochteronderneming die specifiek is opgericht door een moedermaatschappij of opco om zijn inkomstengenererend onroerend goed te houden en te beheren.
- Deze regelingen worden bijna altijd nagestreefd om een gunstiger financiering te verkrijgen en kredietwaardigheidsproblemen te verlichten.
- Door al het onroerend goed en de bijbehorende schuld over te dragen aan de propco, kan de opco geld vrijmaken en zijn financiële gezondheid verbeteren.
- De propco erft ondertussen een vastgoedportefeuille die het als onderpand kan gebruiken om tegen concurrerende tarieven kapitaal aan te trekken.
Hoe een Propco (vastgoedbedrijf) werkt
Zakelijke overeenkomsten van Opco-propco resulteren erin dat de dochteronderneming of het onroerendgoedbedrijf alle activa, inclusief onroerend goed, bezit of bezit die de belangrijkste werkmaatschappij (opco) gebruikt om inkomsten te genereren. Waarom doe je dit? In de eerste plaats om een gunstiger financiering te verkrijgen en het bedrijf te kapitaliseren voor expansie.
Alle financierings- en kredietwaardigheidsgerelateerde kwesties worden ineens tussen twee partijen verdeeld. De opco schrapt de boekwaarde van zijn onroerend goed uit zijn boeken, waardoor het geld kan vrijmaken en zijn financiële gezondheid kan verbeteren.
Tegelijkertijd ervaart de nieuw gevormde propco een vastgoedportefeuille die het als onderpand kan gebruiken om schulden aan te gaan en kapitaal aan te trekken tegen concurrerende tarieven.
Kritiek op een Propco (vastgoedbedrijf)
Opco-propco-overeenkomsten staan de werkmaatschappij toe om onroerend goed te huren of leasen van de vastgoedmaatschappij. In de praktijk lijkt dit op een sale en leaseback. Het bedrijf staat echter nooit echt afstand van het onroerend goed, aangezien de propco en opco deel uitmaken van dezelfde bedrijvengroep.
Hoewel dit misschien klinkt als het zakelijke equivalent van het hebben van je cake en het eten ervan, kan het maken van een propco verschillende nadelen hebben. Als een bedrijf vanuit meerdere locaties werkt in plaats van een primaire, vergrendelt een propco-overeenkomst het bedrijf in een situatie waarin het moeilijker wordt om een locatie te sluiten.
In een traditionele bedrijfsopzet kan een bedrijf er bijvoorbeeld voor kiezen om een ondermaats presterende locatie of kantoor te sluiten en waarschijnlijk het onroerend goed te verkopen. In een propco-overeenkomst daarentegen, is de propco eigenaar van het onroerend goed en kan hij er niet voor kiezen om het te ontladen als de markt niet genoeg terugkeert om de schulden te dekken.
Als gevolg hiervan kan de opco verplicht zijn om huur te betalen voor een onroerend goed, zelfs als hij het niet gebruikt, omdat de propco afhankelijk is van dat inkomen om de met schulden gefinancierde af te lossen van de eigendommen.
Speciale overwegingen
Propco naar REIT Transitions
Omdat een propco de flexibiliteit van de opco in bepaalde situaties kan beperken, zal de werkmaatschappij het vastgoedbedrijf soms afsplitsen als een real estate investment trust (REIT) om er een eigen entiteit van te maken.
Het creëren van een REIT– bedrijven die een portefeuille van eigendommen en hypotheken aanhouden, er huur op innen en de opbrengsten vervolgens doorgeven aan investeerders in de vorm van dividenden– biedt belastingvoordelen voor de moedermaatschappij, namelijk door het wegnemen van eventuele problemen met dubbele belastingheffing met een propco-opco-regeling.
Belangrijk
Een werkmaatschappij kan er later voor kiezen om een dochteronderneming af te splitsen als een vastgoedbevak (REIT) om belastingvoordelen te behalen.
Eenmaal afgesplitst, kan de propco optreden als elke andere REIT, door eigendommen aan zijn portefeuille toe te voegen die geen verband houden met de activiteiten van de opco.