Het vermijden van een grote belastingaanslag op onroerendgoedwinsten
Het verkopen van een huurwoning voor een enorme winst kan een droom zijn die uitkomt. Wie wil er immers geen aardige cent verdienen aan hun investeringsvastgoed? Om de winst van een dergelijke verkoop te maximaliseren, wilt u misschien uw inkomsten als een vast bedrag uitstellen. Lees verder om erachter te komen waarom en om meer te weten te komen over een andere optie: een verkoop op afbetaling.
Belangrijkste leerpunten
- De IRS stelt belastingbetalers in staat om een deel van de winst op de verkoop van een vastgoedbelegging uit te stellen met een verkoopovereenkomst op afbetaling, waardoor een hoge belastingaanslag wordt vermeden.
- Inkomsten uit verkoop op afbetaling kunnen worden opgesplitst in winst, hoofdsom (of uw aangepaste basis in het onroerend goed) en rente. Elk van deze categorieën wordt anders behandeld op formulier 1040.
- Het brutowinstpercentage wordt vervolgens gebruikt om de inkomsten uit verkoop op afbetaling voor een bepaald belastingjaar te berekenen.
- Als de koper een hypotheek of ander promesse op het onroerend goed aanneemt, moet de kostenbasis van het onroerend goed worden verminderd met het bedrag van de hypotheek / nota.
Grote uitbetaling = grote belastingaanslag
Laten we eens kijken naar een veel voorkomende situatie:
Hal Bookman bekeek het bod van de koper voor zijn huurwoning en hij kon het aantal dat hij zag niet geloven. Zijn waarde van onroerend goed was aanzienlijk gestegen in slechts vijf jaar. Toen Hal echter zijn belastingadviseur vrolijk over de verkoop vertelde, was de adviseur minder opgewonden; het inkomen als een eenmalige som beschouwen zou fiscaal gezien niet in het belang van Hal zijn.
Als Hal de volledige opbrengst van de verkoop declareert in hetzelfde jaar dat hij het onroerend goed verkoopt, zal hij 25% betalen over het deel van de winst dat overeenkomt met eventuele aftrekposten die hij eerder op het gehuurde heeft genomen. Bovendien wordt elke winst die verder gaat dan de terugvordering van de afschrijving belast tegen 15% (voor belastingbetalers met een belastbaar inkomen tussen $ 80.000 en $ 441.450 indien alleenstaand, of $ 496.600 indien gehuwd gezamenlijk indienen) of 25% (voor belastingbetalers boven die drempels). Hal vraagt zijn belastingadviseur of hij iets kan doen om zijn belastbaar inkomen voor het jaar te verminderen.
De adviseur kent alleen de tool die hij moet gebruiken: een koopovereenkomst op afbetaling.
Het doel van verkoop op afbetaling
Verkoop op afbetaling wordt gedefinieerd als een verkoop van onroerend goed waarbij ten minste één betaling pas plaatsvindt na het belastingjaar van de verkoop. Zoals beschreven in “Publicatie 537”, staat de Internal Revenue Service (IRS) belastingbetalers toe een deel van de winst op de verkoop van een vastgoedbelegging uit te stellen met een verkoopovereenkomst op afbetaling. Dankzij deze regeling kunnen verkopers een evenredig deel van hun vermogenswinst over meerdere jaren aangeven. Het is een verkoper echter niet toegestaan om de verkoop op afbetaling-methode te gebruiken bij het melden van een verlies. Bovendien kan de verkoper zich ook afmelden voor de verkoop op afbetaling bij het rapporteren van een winst.
Hoe de verkoopmethode op afbetaling werkt
Het declareren van winsten onder een verkoop op afbetaling is in theorie eenvoudig. De belasting op verkoop op afbetaling komt overeen met die van lijfrentes, waarbij een evenredig deel van elke betaling wordt beschouwd als een teruggave van de hoofdsom. De enige voorwaarden zijn dat het onroerend goed dat wordt verkocht geen openbaar verhandeld effect of een onderdeel van de reguliere inventaris van een bedrijf kan zijn, en dat de belastingbetaler geen handelaar van het verkochte onroerend goed kan zijn (met uitzondering van bepaalde timesharing-dealers die kiezen voor een speciaal belang). kosten volgens de verkoopmethode op afbetaling).
Laten we eens kijken hoe Hal, uit het bovenstaande verhaal, zijn verkoop op afbetaling zou kunnen structureren als hij zijn vermogenswinstbelasting naar een volgend jaar wilde uitstellen. Hal krijgt een bod van $ 400.000 voor zijn huurwoning. Hij kocht het pand voor $ 300.000. In de loop der jaren heeft hij $ 100.000 aan afschrijvingsaftrek ontvangen, waardoor zijn aangepaste basis $ 200.000 is. Daarom moet Hal $ 200.000 ($ 400.000 – $ 200.000) aan belastbare winst aangeven.
De adviseur van Hal raadt aan zijn verkoopopbrengst op te splitsen in acht jaarlijkse termijnen van elk $ 50.000, in plaats van $ 400.000 in één jaar te declareren. Zolang de termijnen elk jaar constructief worden ontvangen, zal Hal met deze methode de winst, en dus een evenredig deel van de winsten, over de acht jaar kunnen boeken.
Inkomsten uit verkoop op afbetaling rapporteren
Inkomsten uit verkoop op afbetaling kunnen worden onderverdeeld in drie afzonderlijke categorieën: winst, hoofdsom (of uw aangepaste basis in het onroerend goed) en rente. Elk van deze categorieën wordt anders behandeld op formulier 1040. Het brutowinstpercentage wordt vervolgens gebruikt om de inkomsten uit verkoop op afbetaling voor een bepaald belastingjaar te berekenen.
Kapitaalwinst
In het bovenstaande voorbeeld moet Hal de winst elk jaar declareren als zijnde ofwel op lange termijn ofwel op korte termijn, afhankelijk van of de winst op lange of korte termijn was vanaf het jaar van de verkoop. Winsten op lange termijn worden tegen een lager tarief belast, terwijl winsten op korte termijn worden belast als gewoon inkomen. Omdat Hal het huis vijf jaar bezat, zou de winst in dit geval op lange termijn zijn.
Als de winst van korte duur was geweest, zou Hal nog steeds tegen een lager tarief over het afbetaalde inkomen kunnen worden belast dan hij zou hebben gehad als hij de forfaitaire winst zou moeten aangeven. Dit komt doordat kortetermijnwinsten worden belast als gewoon inkomen, tegen het hoogste formulier 6252 en vervolgens overgedragen naar schema D op formulier 1040.
Interesseren
Belastingbetalers met inkomsten uit verkoop op afbetaling moeten ook de rente aangeven die aan de koper in rekening wordt gebracht en die wordt belast tegen de normale inkomenspercentages. Rente verstrekt in het koopcontract wordt aangegeven rente genoemd. Als de vermelde rente onvoldoende (of nul) is, moet een deel van het hoofdgedeelte van de verkoop opnieuw worden gekarakteriseerd als “niet-aangegeven rente”.
Opdrachtgever
Een deel van elke verkoop op afbetaling wordt door de IRS beschouwd als een belastingvrije teruggave van de hoofdsom. Dit bedrag kan worden bepaald door werkblad A in publicatie 537 in te vullen. De hoofdsom (aangepaste basis) voor verkoop op afbetaling is het totaal van uw werkelijke aangepaste basis in het onroerend goed plus eventuele verkoopkosten en terugvordering van waardeverminderingen.
In dit voorbeeld heeft Hal $ 200.000 als aangepaste basis in zijn huis. Hij moet $ 100.000 toevoegen voor zijn terugvordering van waardevermindering en $ 10.000 voor verkoopkosten om zijn aangepaste basis voor verkoop op afbetaling te berekenen. Dit cijfer is $ 310.000.
Brutowinstpercentage
Om het brutowinstpercentage te berekenen, moet u de aangepaste basis voor verkoop op afbetaling – in dit voorbeeld $ 310.000 – aftrekken van de verkoopprijs om de totale winst te berekenen. Hier is de totale winst $ 90.000 ($ 400.000 – $ 310.000). Deel vervolgens de totale winst door de verkoopprijs, die in dit geval 22,5% ($ 90.000 / $ 400.000) is, en je hebt het brutowinstpercentage. Ten slotte, om de belastbare winst elk jaar te berekenen, vermenigvuldigt u dit percentage met het bedrag van de termijn. De belastbare winst van Hal wordt dus elk jaar beschouwd als $ 11.250 ($ 50.000 x 22,5%).
Er zijn veel regels en voorschriften met betrekking tot verkoop op afbetaling, en deze moeten zorgvuldig worden opgevolgd.
Hypotheken en contractprijs
Als de koper van het onroerend goed bij de aankoop een hypotheek of een ander promesse overneemt, moet de kostenbasis van het onroerend goed worden verminderd met het bedrag van de hypotheek / nota. Als bijvoorbeeld het huurpand dat Hal voor $ 400.000 heeft verkocht een hypotheek heeft van $ 100.000, wordt de contractprijs verlaagd tot $ 300.000 ($ 400.000 – $ 100.000).
Als het bedrag van de hypotheek hoger is dan de totale gecorrigeerde basis van het onroerend goed, moet het verschil als een betaling in het eerste jaar worden gerapporteerd en wordt de aanneemsom met dat bedrag verhoogd. Laten we bijvoorbeeld aannemen dat het eigendom van Hal een hypotheek heeft van $ 250.000. In dit geval zal Hal, naast de betaling op afbetaling, een te hoge betaling van $ 50.000 gedurende het eerste jaar moeten melden.
Het komt neer op
Er zijn veel regels en voorschriften met betrekking tot verkoop op afbetaling, en deze moeten zorgvuldig worden opgevolgd. Ga naar de IRS-website voor meer informatie over subonderwerpen, zoals veranderingen in de verkoopprijs, de verschillende vormen die ontvangen betalingen kunnen aannemen en wanneer het misschien beter is om af te zien van een termijnovereenkomst en in plaats daarvan een eenmalige betaling te ontvangen. Raadpleeg zoals altijd uw belastingadviseur om uw specifieke belastingsituatie te bespreken.