Huurwoningen: voors en tegens
Het bezitten van een huurwoning kan financieel lonend zijn. Als u dit soort onroerend goed als investering verkent, moet u zich bewust zijn van de risico’s en verantwoordelijkheden.
Huurwoningen: een overzicht
Het idee om een huis of appartement te kopen om met winst te verhuren, klinkt misschien aantrekkelijk. Maar het kopen van een huurwoning voor inkomen en vermogensgroei op de lange termijn kan zijn ups en downs hebben. Zo kan de woningmarkt fluctueren afhankelijk van locatie, vraag en aanbod en de economie.
Om ervoor te zorgen dat de huurwoning echt winstgevend is, moet financieel gezien het rendement dat u behaalt hoger zijn dan wat u zou kunnen verdienen aan conservatieve beleggingen, zoals obligaties en dividendbetalende blue chip-aandelen, vanwege de reële risico’s die eraan verbonden zijn. En aan de menselijke kant heeft niet iedereen de mogelijkheid om vastgoed en huurders te beheren.
Belangrijkste leerpunten
- Huurwoningen kunnen financieel lonend zijn en hebben tal van belastingvoordelen, waaronder de mogelijkheid om verzekeringen, de rente op uw hypotheek en onderhoudskosten af te trekken.
- De nadelen van het hebben van huurwoningen zijn onder meer een gebrek aan liquiditeit, de kosten van onderhoud en het potentieel voor moeilijke huurders en dat de aantrekkingskracht van de buurt afneemt.
- Het is essentieel voor beleggers in elk type onroerend goed om op de hoogte te blijven van de rentetarieven en een belastingprofessional te raadplegen, vooral gezien de recente wijzigingen in de belastingwetgeving.
Voordelen van huurwoningen
Er zijn verschillende voordelen verbonden aan het bezitten van een huurwoning. Ze bevatten:
Belastingvoordelen
Met de Internal Revenue Service kunt u veel uitgaven in verband met huurwoningen aftrekken in de categorieën:
- Gewone en noodzakelijke uitgaven
- Verbeteringen
- Afschrijving
Dit betekent dat u uw verzekering, hypotheekrente, onderhoudskosten en fysieke slijtage van uw eigendom kunt aftrekken.
Afschrijving kan een nominaal verlies opleveren, dat u op uw beurt kunt aftrekken van andere inkomsten. Met andere woorden, u kunt een netto positieve kasstroom behalen uit de huurinkomsten minus kosten en toch een nettoverlies hebben voor belastingdoeleinden. Maar houd er rekening mee dat afschrijving ook de kostenbasis van een woning verlaagt voor het berekenen van meerwaarden wanneer u uw woning verkoopt.
Daarnaast biedt de Tax Cuts and Jobs Act 2017 een aantal belastingvoordelen voor verhuurders. Als u een doorstroombedrijf bezit (ook bekend als een doorstroombedrijf) en deze exploiteert als een eenmanszaak, naamloze vennootschap, maatschap of S-vennootschap, kunt u nu een bedrag aftrekken dat gelijk is aan 20% van uw nettohuur. inkomen – zolang uw totale belastbare jaarinkomen uit alle bronnen na aftrek van inhoud minder is dan $ 157.500 voor alleenstaanden of $ 315.000 voor gehuwde paren die gezamenlijk een aanvraag indienen.
Huisbaas zijn is niet ieders kopje thee. Voordat u erin springt, moet u ervoor zorgen dat u bereid bent om alles af te handelen, van te late of onbetaalde huur tot huurders die uw eigendommen beschadigen.
Seizoensverhuur
Als u uw woning seizoensgebonden huurt, mag u deze zelf 14 dagen per jaar gebruiken – of 10% van het aantal dagen dat u aan anderen huurt tegen een eerlijke marktprijs – en toch uw uitgaven kunnen aftrekken.
1031 Exchange
Bij een 1031-ruil kunt u een huurwoning verkopen en in een andere “soortgelijke soort” investeren zonder vermogenswinstbelasting te betalen.
Extra ruimte huren
U kunt ook een kamer of het gebied van uw behandeling van home-zoals een garage, kelder of accessoire wooneenheid -achtige een verhuur, het afboeken van een percentage van de hypotheekrente en andere kosten tegen de baten, maar u moet zich bewust zijn van de mogelijke valkuilen bij het verhuren van extra ruimte, inclusief lokale bestemmingsplannen.
1:48
Nadelen van huurwoningen
Er zijn ook nadelen aan het bezitten van een huurwoning. Ze bevatten:
Gebrek aan liquiditeit
Onroerend goed is geen liquide activa. Zelfs in de heetste markt kan het gemakkelijk enkele maanden duren om een verkoop te voltooien. En als uw timing wordt bepaald door een noodgeval of een andere onverwachte gebeurtenis, levert uw behoefte om snel te verkopen misschien niet de beste prijs op.
Stijgende belastingen en verzekeringspremies
De rente en hoofdsom van uw hypotheek kunnen vastliggen, maar er is geen garantie dat de belastingen niet sneller stijgen dan dat u de huren kunt verhogen. Verzekeringspremies kunnen ook pieken, net als in de nasleep van natuurrampen.
Moeilijke huurders
Ondanks uw zorgvuldigheid bij het doorlichten van potentiële huurders, kunt u bij huurders terechtkomen die niet ideaal zijn. Ze kunnen bijvoorbeeld behoeftig of veeleisend zijn, te laat betalen, vergeten de kraan dicht te draaien, enzovoort. Of ze kunnen destructief zijn, in welk geval de afschrijvingstoeslag in de belastingwet mogelijk ernstig ontoereikend is. U kunt echter altijd een berijder toevoegen aan het standaard leaseformulier waarin regels staan over bewoning, huisdieren, roken, huurdersverzekering en dergelijke. Een borgsom kan hier ook nuttig zijn.
Wijk achteruitgang
In een ideaal scenario zal uw investeringspand goed gedijen te midden van andere goed onderhouden woningen en zullen de lokale voorzieningen verbeteren. Hierdoor neemt uw cashflow gestaag toe en blijven uw kosten stabiel. Buurten kunnen echter veranderen en uw investering kan in de loop van de tijd afnemen. U moet aandacht besteden aan de lokale politiek waarin u investeert, net zoals u zou doen waar u woont. Met enige zorgvuldigheid kunt u deze blootstelling tot een minimum beperken.
Ongunstige wijzigingen in de belastingwetgeving
De belastingcode is niet immuun voor verandering. Het zou kunnen veranderen op manieren die sommige of alle belastingvoordelen voor eigenwoningbezit en doorstromende bedrijven zouden verminderen of elimineren.
Rol van verhuurder
Verhuurder zijn is niet voor iedereen weggelegd. Misschien voelt u zich verlegen over het verhogen van de huur of bent u beschermend over de manier waarop anderen met uw eigendom omgaan, wat tot conflicten kan leiden. U kunt zelfs vrienden worden met uw huurders of ze kunnen al familie of vrienden zijn. Als u bijvoorbeeld niet hard kunt zijn over huurverhogingen of zorg voor onroerend goed, zou u kunnen eindigen met het innen van huur die ver onder de marktprijs ligt, of met een woning die ondergewaardeerd is.
Onderhoud
Bij het onderhouden van een pand ontstaan kleine en grote reparaties. Sommige eigenaren van onroerend goed kunnen geld besparen door het werk zelf te doen. De meesten hebben echter niet de tijd, het gereedschap of de vaardigheden om thuis te repareren. Verwacht periodieke aannemersvergoedingen te betalen.
Speciale overwegingen
Of u nu een primaire woning of een huurwoning koopt, het is belangrijk om na te denken over wat er met de hypotheekrentetarieven gebeurt. Een lage hypotheekschuld met een vaste rente is doorgaans een goede afdekking tegen inflatie. Als u een verhuurder bent, zijn periodieke huurverhogingen een manier om inflatoire stijgingen van de kosten voor het onderhoud van onroerend goed te compenseren.
De rentetarieven in juni 2020 schommelen rond een historisch dieptepunt van 3,13%, waarbij de impact van de COVID-19-pandemie zijn tol eist. Verwacht wordt dat de tarieven gedurende de zomer zullen blijven dalen. Dit in vergelijking met de hypotheekrentes in het bereik van 4% tot 4,5% tussen 2017 en 2019. De hypotheekrente ligt de afgelopen 50 jaar gemiddeld rond de 8%. Hoewel deze tarieven een kans bieden, is het ook belangrijk om te onthouden dat de hypotheekrentetarieven doorgaans hoger zijn voor vastgoedbeleggingen dan voor traditionele huizen.