Bent u klaar om een huis te kopen?
Als u het gevoel heeft dat u er klaar voor bent om een huis te kopen, is de eerste vraag die u zich waarschijnlijk zult stellen “hoeveel kan ik betalen?” Om die vraag te beantwoorden, moet je naar een aantal factoren kijken.
Voordat u die schijnbaar geweldige koop voor een huis vastlegt, moet u leren analyseren wat “betaalbaarheid” betekent. U moet rekening houden met verschillende factoren, variërend van de schuld-inkomen (DTI) -ratio tot hypotheekrentes.
Belangrijkste leerpunten
- Het bepalen van uw debt-to-income ratio (DTI) – meer specifiek de front-end DTI – is een belangrijke factor bij het verkrijgen van een hypotheek.
- Naast het prijskaartje van het onroerend goed, zouden er tal van andere financiële en levensstijloverwegingen moeten worden meegenomen in uw berekeningen of u het zich kunt veroorloven om een huis te kopen.
- U moet ook de lokale onroerendgoedmarkt, de economische vooruitzichten en de implicaties van hoe lang u wilt blijven, evalueren.
- U moet ook rekening houden met uw levensstijlbehoeften, heden en toekomst.
Begrijp eerst uw schuld-inkomensverhouding
Het eerste en meest voor de hand liggende beslissingspunt betreft geld. Als u voldoende middelen heeft om een huis voor contant geld te kopen, dan kunt u het zich zeker veroorloven om er nu een te kopen. Zelfs als u niet contant kunt betalen, zijn de meeste experts het erover eens dat u de aankoop kunt betalen als u in aanmerking komt voor een hypotheek op een nieuwe woning. Maar hoeveel hypotheek kunt u zich veroorloven?
De standaard van 43% schuld-inkomen (DTI) wordt over het algemeen gebruikt door de Federal Housing Administration (FHA) als richtlijn voor het goedkeuren van hypotheken. Deze ratio wordt gebruikt om te bepalen of de lener maandelijks kan betalen. Sommige kredietverstrekkers kunnen soepeler of rigide zijn, afhankelijk van de vastgoedmarkt en de algemene economische omstandigheden.
Een DTI van 43% betekent dat al uw reguliere schuldbetalingen, plus uw huisvestingsgerelateerde uitgaven – hypotheek, hypotheekverzekering, verenigingskosten van huiseigenaren, onroerendgoedbelasting, verzekering voor huiseigenaren, enz. – niet meer mogen bedragen dan 43% van uw bruto maandinkomen.
Als uw maandelijks bruto-inkomen bijvoorbeeld $ 4.000 is, vermenigvuldigt u dit aantal met 0,43 om $ 1.720 te krijgen, wat het totaal is dat u aan schuldbetalingen zou moeten besteden. Laten we nu zeggen dat u al deze maandelijkse verplichtingen hebt: minimale creditcardbetalingen van $ 120, een autolening van $ 240 en een studielening van $ 120 – een totaal van $ 480. Dat betekent theoretisch dat u zich tot $ 1.240 per maand aan extra schuld voor een hypotheek kunt veroorloven, en toch binnen de maximale DTI blijft. Minder schulden is natuurlijk altijd beter.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Wat hypotheekverstrekkers willen
U moet ook rekening houden met de front-end debt-to-income ratio, die uw inkomen berekent ten opzichte van de maandelijkse schuld die u zou maken uit alleen woonlasten, zoals hypotheekbetalingen en hypotheekverzekeringen.
Meestal vinden kredietverstrekkers dat die ratio niet meer dan 28% bedraagt. Als uw inkomen bijvoorbeeld $ 4.000 per maand is, zou u moeite hebben om goedgekeurd te worden voor $ 1.720 aan maandelijkse woonlasten, zelfs als u geen andere verplichtingen heeft. Voor een front-end DTI van 28%, zouden uw huisvestingskosten minder dan $ 1.120 moeten zijn.
Waarom zou u niet uw volledige schuld / inkomen-ratio kunnen gebruiken als u geen andere schulden heeft? Kortom, omdat geldschieters het niet leuk vinden dat u op de rand leeft. Financiële tegenslagen gebeuren – u verliest uw baan, uw auto wordt getotaliseerd, een medische handicap verhindert u een tijdje te werken. Als uw hypotheek 43% van uw inkomen is, heeft u geen speelruimte voor wanneer u extra kosten wilt of moet maken.
De meeste hypotheken zijn langlopende verplichtingen. Houd er rekening mee dat u deze betalingen de komende 30 jaar mogelijk elke maand doet. Daarom moet u de betrouwbaarheid van uw primaire inkomstenbron beoordelen. U moet ook rekening houden met uw vooruitzichten voor de toekomst en de waarschijnlijkheid dat uw uitgaven in de loop van de tijd zullen stijgen.
Goedkeuring krijgen voor een hypotheek tot een bepaald bedrag betekent niet dat u de betalingen daadwerkelijk kunt betalen, dus wees eerlijk over het financiële risico waarmee u zich op uw gemak voelt.
Kunt u zich de aanbetaling veroorloven?
Het is het beste om 20% van uw woningprijs te verlagen om te voorkomen dat u eenparticuliere hypotheekverzekering (PMI)moet betalen. Meestal toegevoegd aan uw hypotheekbetalingen, kan PMI $ 30 tot $ 70 toevoegen aan uw maandelijkse hypotheekbetaling voor elke geleende $ 100.000.
Er kunnen een aantal redenen zijn waarom u misschien geen 20% voor uw aankoop wilt betalen. Misschien bent u niet van plan erg lang in de woning te blijven wonen of heeft u langetermijnplannen om de woning om te bouwen tot een investeringspand. Evenzo wilt u misschien niet zoveel geld neerleggen. Dan is het kopen van een huis nog steeds mogelijk zonder 20% korting.
U kunt bijvoorbeeld een huis kopen met slechts 3,5% korting met een FHA-lening, maar er zijn bonussen om meer te bedenken. Naast het eerder genoemde vermijden van PMI, betekent een grotere aanbetaling ook:
- Kleinere hypotheekbetalingen – voor een hypotheek van $ 200.000 met een vaste rente van 4% voor een looptijd van 30 jaar, betaalt u $ 955. Als uw hypotheek $ 180.000 was met een rentepercentage van 4% voor een looptijd van 30 jaar, zou u $ 859 betalen.
- Meer keuze onder kredietverstrekkers – sommige kredietverstrekkers bieden geen hypotheek aan, tenzij u ten minste 5% tot 10% verlaagt.
Vandaag de dag een nieuw huis kunnen betalen, is lang niet zo belangrijk als uw vermogen om het op de lange termijn te betalen. Het behoeft geen betoog dat het zich kunnen veroorloven van een huis en het hebben van een aanbetaling geen antwoord geven op de vraag of het nu een goed moment is om op die optie te reageren.
Hoewel er veel voordelen zijn aan een grotere aanbetaling, moet u uw noodspaarrekening niet volledig opofferen om meer op uw huis te zetten. U kunt in een mum van tijd terechtkomen als zich onverwachte reparaties of andere behoeften voordoen.
De woningmarkt
Ervan uitgaande dat u uw persoonlijke geldsituatie onder controle heeft, is uw volgende overweging de economie van de huizenmarkt – hetzij in uw huidige omgeving, hetzij in die waar u van plan bent te verhuizen. Een huis is een dure investering. Het geld hebben om de aankoop te doen is geweldig, maar het geeft geen antwoord op de vraag of de aankoop vanuit financieel oogpunt wel of niet zinvol is.
Een manier om dit te doen is door de vraag te beantwoorden: is het goedkoper om te huren dan om te kopen? Als kopen goedkoper blijkt te zijn dan huren, is dat een sterk argument om te kopen.
Evenzo is het de moeite waard om na te denken over de gevolgen op langere termijn van een huisaankoop. Generaties lang was het kopen van een huis bijna een gegarandeerde manier om geld te verdienen. Je grootouders hadden 50 jaar geleden een huis kunnen kopen voor $ 20.000 en het 30 jaar later voor vijf of tien keer dat bedrag hebben verkocht.
Hoewel onroerend goed traditioneel wordt beschouwd als een veilige langetermijninvestering, kunnen recessies en andere rampen die theorie testen – en potentiële huiseigenaren aan het denken zetten.
Tijdens de Grote Recessie verloren veel huiseigenaren geld toen de onroerendgoedmarkt in 2007 crashte en eindigden ze vele jaren later met huizen die veel minder waard waren dan de prijs waartegen ze werden gekocht.
Als u het onroerend goed koopt in de overtuiging dat het in de loop van de tijd in waarde zal stijgen, houd dan rekening met de kosten van rentebetalingen op uw hypotheek, upgrades van het onroerend goed en doorlopend of routineonderhoud in uw berekeningen.
De economische vooruitzichten
In diezelfde lijn, zijn er jaren, toen de vastgoedprijzen zijn depressief en jaren wanneer ze abnormaal hoog. Als de prijzen zo laag zijn dat het duidelijk is dat u een goede deal krijgt, kunt u dat opvatten als een teken dat het misschien een goed moment is om uw aankoop te doen. Op een kopersmarkt vergroten lage prijzen de kans dat de tijd in uw voordeel werkt en ervoor zorgt dat uw huis verderop in waarde zal stijgen.
Het is te vroeg om te zeggen wat er in 2021 met de huizenprijzen zal gebeuren. Maar als de geschiedenis zich herhaalt, kunnen we een daling van de huizenprijzen verwachten als gevolg van de COVID-19-pandemie en de dramatische impact ervan op de economie.
Rentetarieven
Rentetarieven, die een grote rol spelen bij het bepalen van de hoogte van een maandelijkse hypotheekbetaling, hebben ook jaren waarin ze hoog zijn en jaren waarin ze laag zijn. Het is duidelijk dat lager beter is. Een hypotheek met een looptijd van 30 jaar (360 maanden) op een lening van $ 100.000 tegen een rente van 3% kost u bijvoorbeeld $ 422 per maand. Bij een rentepercentage van 5% kost het u $ 537 per maand. Met 7% springt het naar $ 665. Dus als de rente daalt, kan het verstandig zijn om te wachten met kopen. Als ze stijgen, is het logisch om uw aankoop eerder dan later te doen.
Tijd van het jaar
De seizoenen van het jaar kunnen ook een rol spelen in het besluitvormingsproces. Als je een zo groot mogelijke verscheidenheid aan huizen wilt hebben om uit te kiezen, is de lente waarschijnlijk de beste tijd om te winkelen. “Te koop” -borden hebben de neiging om op te springen als bloemen als het weer warmer wordt en gazons groen worden. Een deel van de reden heeft betrekking op de doelgroep van de meeste huizen: gezinnen die wachten met verhuizen tot hun kinderen het huidige schooljaar afmaken, maar zich willen settelen voordat het nieuwe jaar in de herfst begint.
Als u verkopers wilt die mogelijk minder verkeer zien (waardoor ze flexibeler kunnen worden qua prijs), is de winter misschien beter voor huizenjacht (vooral in koude klimaten), of de hoogte van de zomer voor tropische staten (het laagseizoen voor uw regio), met andere woorden). De voorraden zijn waarschijnlijk kleiner, dus de keuzes kunnen beperkt zijn, maar het is ook onwaarschijnlijk dat verkopers in deze tijd van het jaar meerdere aanbiedingen zullen zien.
Sommige slimme kopers doen ook graag aanbiedingen rond feestdagen, zoals Kerstmis of Pasen, in de hoop dat door de ongebruikelijke timing, het gebrek aan concurrentie en de algemene sfeer van het seizoen snel een deal voor een goede prijs wordt gedaan.
Overweeg uw levensstijlbehoeften
Hoewel geld natuurlijk een belangrijke overweging is, zijn er tal van andere factoren die een rol kunnen spelen bij uw timing. Is uw behoefte aan extra ruimte op handen – er komt een nieuwe baby aan, een ouder familielid dat niet alleen kan leven? Betekent de verhuizing dat uw kinderen van school veranderen? Als u een huis verkoopt waarin u minder dan twee jaar heeft gewoond, zou u dan vermogenswinstbelasting betalen – en zo ja, is het dan de moeite waard om te wachten om de beet te vermijden?
Misschien vind je het heerlijk om te koken met gastronomische ingrediënten, elke maand een weekendje weg te gaan, de podiumkunsten te betuttelen of te trainen met een personal trainer. Geen van deze gewoonten zijn budgetmoordenaars, maar het kan zijn dat u het zonder hen moet stellen als u een huis kocht op basis van alleen een schuld-inkomensverhouding van 43%.
Geef uzelf een beetje financiële armslag voordat u oefent met het doen van hypotheekbetalingen door de kosten van uw duurste hobby of activiteit af te trekken van de door u berekende betaling. Als het saldo niet genoeg is om het huis van je dromen te kopen, moet je misschien minder plezier maken en minder spelletjes spelen – of een goedkopere woning als je droomhuis gaan beschouwen.
Het ene huis verkopen, het andere kopen
Als u een huis verkoopt en van plan bent een ander te kopen, bewaar dan de opbrengst van uw huidige woning op een spaarrekening en bepaal of u – na rekening te houden met andere noodzakelijke uitgaven zoals autobetalingen of ziektekostenverzekering – de hypotheek kunt betalen.. Het is ook belangrijk om te onthouden dat er extra middelen moeten worden gereserveerd voor onderhoud en nutsvoorzieningen. Bij grotere woningen zullen deze kosten ongetwijfeld hoger zijn.
Gebruik bij het berekenen uw huidige inkomen en ga er niet vanuit dat u op den duur meer geld zult verdienen. Verhogingen gebeuren niet altijd en carrières veranderen. Als u het bedrag dat u koopt op toekomstige inkomsten baseert, kunt u net zo goed een romantisch diner met uw creditcards opzetten, omdat u dan een langdurige relatie met hen krijgt.
Als u deze extra huiskosten echter aankan zonder extra creditcardschuld, kunt u het zich veroorloven een huis te kopen – zolang u maar genoeg geld heeft gespaard voor uw aanbetaling.
Bent u van plan om te blijven zitten?
Betaalbaarheid zou het belangrijkste moeten zijn waar je naar op zoek bent in een huis, maar het is ook het beste om te weten hoe lang je daar wilt blijven wonen. Zo niet, dan zou je vast kunnen komen te zitten in een huis dat je niet kunt betalen in een stad of dorp waar je klaar bent om te vertrekken.
Veel financiële experts stellen voor om vijf jaar in een huis te wonen voordat ze het als richtlijn verkopen. Vergeet niet rekening te houden met de kosten die gepaard gaan met kopen, verkopen en verhuizen. Overweeg ook het break-evenpunt voor de hypotheekkosten die zijn gekoppeld aan het huis dat u verkoopt. Als u niet kunt beslissen in welke stad of dorp u gaat wonen en wat uw vijfjarenplan is, is dit misschien niet het juiste moment om een huis te kopen.
Als u een huis wilt kopen zonder een vijfjarenplan, koop er dan een die veel lager geprijsd is dan het maximum dat u zich kunt veroorloven. U moet het zich kunnen veroorloven om een hit te krijgen als u deze snel moet verkopen. Nog een uitzondering: als u werkt voor een bedrijf dat huizen opkoopt van verhuisde werknemers – een naam hiervoor is een gegarandeerde uitkoopoptie.
Het komt neer op
Bent u klaar om een huis te kopen? Kortom, ja – als u het zich kunt veroorloven om het te doen. Maar “betalen” is niet zo eenvoudig als wat er op dit moment op uw bankrekening staat. Een groot aantal andere financiële en levensstijloverwegingen zouden in uw berekeningen moeten worden meegenomen.
Als je al deze elementen in overweging neemt, begint ‘als je het je kunt veroorloven’ er ingewikkelder uit te zien dan het op het eerste gezicht lijkt. Maar als u ze nu bekijkt, kunt u later dure fouten en financiële problemen voorkomen. Er is natuurlijk één beste moment om aan te vallen: wanneer u het perfecte huis op de perfecte plek te koop vindt – tegen een perfecte prijs.