Is het herfinancieren van mijn hypotheek een goed idee?
De beslissing om uw huis te herfinancieren, is rentetarieven en hoe lang het duurt om uw sluitingskosten terug te verdienen. In sommige gevallen is herfinanciering een verstandige beslissing. In andere gevallen is het financieel misschien niet de moeite waard.
Omdat u het onroerend goed al bezit, is herfinanciering waarschijnlijk gemakkelijker dan het verkrijgen van een lening als startende koper. Ook als u uw eigendom of huis al lange tijd in bezit heeft en een aanzienlijk eigen vermogen heeft opgebouwd, wordt herfinanciering gemakkelijker. Als u echter dat eigen vermogen aanboort of schuld consolideert , uw reden voor een refi is, houd er dan rekening mee dat hierdoor het aantal jaren dat u aan uw hypotheek verschuldigd bent, kan toenemen – niet de slimste financiële zet.
Belangrijkste leerpunten
- Het kan verstandig zijn om te herfinancieren als u uw rente met 1% of meer kunt verlagen.
- U moet van plan zijn lang genoeg in huis te blijven om de kosten van herfinanciering terug te verdienen.
- Het wegwerken van een particuliere hypotheekverzekering (PMI) is een goede reden om een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Redenen om te herfinancieren
Dus wanneer heeft het zin om te herfinancieren? De typische vuistregel dat ik mijn hypotheek moet herfinancieren, is dat als u uw huidige rentetarief met 1% of meer kunt verlagen, dit logisch kan zijn vanwege het geld dat u bespaart. Herfinanciering naar een lagere rente stelt u ook in staat om sneller eigen vermogen in uw woning op te bouwen. Als de rentetarieven laag genoeg zijn gedaald, is het misschien mogelijk om te herfinancieren om de looptijd van de lening te verkorten – bijvoorbeeld van een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar naar een vaste rente van 15 jaar zonder de maandelijkse betaling veel te veranderen.
Evenzo kunnen dalende rentetarieven een reden zijn om over te schakelen van een hypotheek met vaste naar een variabele rente (ARM), aangezien periodieke aanpassingen aan een ARM lagere rentetarieven en kleinere maandelijkse betalingen zouden moeten betekenen. In een omgeving met stijgende hypotheekrentes is deze strategie financieel minder logisch. Inderdaad, de periodieke ARM-aanpassingen die de rente op uw hypotheek verhogen, kunnen het omzetten naar een lening met vaste rente een verstandige keuze maken.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Overweeg afsluitingskosten
Aan al deze scenario’s zijn afsluitingskosten verbonden. Uw uitgave moet onder meer de kosten voor eigendomsverzekering, advocaatkosten, een taxatie, belastingen en overdrachtskosten dekken. Deze herfinancieringskosten, die tussen 3% en 6% van de hoofdsom van de lening kunnen bedragen, zijn bijna net zo hoog als de kosten van een initiële hypotheek en het kan jaren duren voordat ze terugverdiend zijn.
Als u probeert uw maandelijkse betalingen te verlagen, pas dan op voor herfinancieringen van geldschieters zonder afsluitingskosten. Hoewel er misschien geen sluitingskosten zijn, zal een bank die kosten waarschijnlijk terugverdienen door u een hogere rente te geven, waardoor uw doel zou worden verslagen.
Bedenk hoe lang u van plan bent bij u thuis te blijven
Om te beslissen of u al dan niet wilt herfinancieren, wilt u berekenen wat uw maandelijkse besparing zal zijn wanneer de herfinanciering is voltooid. Stel dat u bijvoorbeeld een hypotheeklening met een looptijd van 30 jaar heeft voor $ 200.000. Toen u de lening voor het eerst aanging, was uw rentetarief vastgesteld op 6,5% en uw maandelijkse betaling was $ 1.257. Als de rentetarieven dalen tot 5,5%, kan dit uw maandelijkse betaling verlagen tot $ 1.130 – een besparing van $ 127 per maand of $ 1.524 per jaar.
Uw geldschieter kan uw totale sluitingskosten voor de herfinanciering berekenen als u besluit door te gaan. Als uw kosten ongeveer $ 2300 bedragen, kunt u dat bedrag delen door uw spaargeld om uw break-evenpunt te bepalen – in dit geval zou het huis voor twee jaar of langer herfinancieren zinvol zijn, anderhalf jaar in de home [$ 2.300 ÷ $ 1.524 = 1,5]. Als u van plan bent om twee jaar of langer in huis te blijven, is herfinanciering zinvol.
Als u wilt herfinancieren met minder dan 1% reductie, zeg 0,5%, verandert het beeld. In hetzelfde voorbeeld zou uw maandelijkse betaling worden verlaagd tot $ 1.194, een besparing van $ 63 per maand, of $ 756 per jaar [$ 2.300 ÷ $ 756 = 3,0], dus u zou drie jaar in huis moeten blijven. Als uw afsluitingskosten hoger waren, bijvoorbeeld $ 4.000, zou die periode oplopen tot bijna vijf en een half jaar.
Als het eigen vermogen in uw huis minder is dan 20%, moet u mogelijk PMI betalen, waardoor u eventuele besparingen door herfinanciering kunt verminderen.
Overweeg een particuliere hypotheekverzekering (PMI)
In periodes waarin de woningwaarde afneemt, worden veel woningen voor veel minder getaxeerd dan ze in het verleden waren getaxeerd. Als dit het geval is wanneer u herfinanciering overweegt, kan de lagere waardering van uw woning betekenen dat u nu onvoldoende eigen vermogen heeft om een aanbetaling van 20% op de nieuwe hypotheek te voldoen.
Om te herfinancieren, moet u een grotere storting in contanten doen dan u had verwacht, of u moet mogelijk PMI bij zich hebben, waardoor uw maandelijkse betaling uiteindelijk zal toenemen. Het zou kunnen betekenen dat, zelfs met een daling van de rentetarieven, uw werkelijke spaargeld misschien niet veel oploopt.
Omgekeerd zou een herfinanciering waardoor uw PMI wordt verwijderd, u geld besparen en alleen al om die reden de moeite waard zijn. Als uw huis 20% of meer eigen vermogen heeft, hoeft u geen PMI te betalen, tenzij u een FHA-hypotheeklening heeft of als u wordt beschouwd als een kredietnemer met een hoog risico. Als u momenteel PMI betaalt, ten minste 20% eigen vermogen heeft en uw huidige geldschieter de PMI niet zal verwijderen, moet u herfinancieren.