Voorschrift N
Wat is verordening N?
Regelgeving N is een regel die is opgesteld door het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) en de Federal Trade Commission (FTC) die naleving afdwingt van de Credit Card Accountability and Responsibility and Disclosure Act van 2009 (CARD Act) en de Dodd-Frank Wall Street Reform en Consumer Financial Protection Act van 2010 (Dodd-Frank Act).
Voorschrift N regelt welke financiële producten hypothecaire kredietproducten zijn en definieert ze als elk kredietproduct dat wordt gedekt door een woning of ander onroerend goed dat aan een consument wordt aangeboden voor gezins, persoonlijk of huishoudelijk gebruik. Het regelt ook verder hoe hypotheekmakelaars hun hypothecaire kredietproducten aan consumenten mogen vertegenwoordigen. Naleving van Verordening N wordt gecontroleerd door de FTC.
Belangrijkste leerpunten
- Voorschrift N is vastgesteld door de CFPB en FTC om de CARD Act en de Dodd-Frank Act te handhaven.
- De FTC ziet toe op de naleving van Verordening N.
- Overtredingen van Regulation N zijn onder meer valse advertenties en misleidende claims in advertenties.
Inzicht in Regulation N
Regelgeving N staat ook bekend als de Mortgage Acts and Practices Advertising Rule of MAPs-regel, omdat het regelt hoe hypotheekverstrekkers, servicers, makelaars, reclamebureaus en anderen hypotheekdiensten kunnen adverteren. De regel verbiedt misleidende claims in hypotheekadvertenties en andere commerciële communicatie die hypotheekmakelaars, geldschieters, diensten en reclamebureaus naar consumenten sturen.
Voorbeelden van misleidende claims zijn onder meer adverteren tegen een laag vast tarief, zonder te specificeren dat dit tarief alleen van toepassing is op een zeer korte inleidende periode, en het combineren van betalingstarieven met rentetarieven. Een andere mogelijkheid is dat een kredietverstrekker de consument niet op de hoogte brengt dat de betalingstarieven de verschuldigde rente mogelijk niet elke maand dekken, wat leidt tot een negatieve afschrijving, een situatie waarin het geleende bedrag in de loop van de tijd toeneemt omdat de maandelijkse onbetaalde rente wordt toegevoegd aan de hoofdsom.
Misleidende hypotheekadvertenties kunnen ook geen belangrijke leenvoorwaarden bespreken, of impliceren dat de hypotheekverstrekker in kwestie is aangesloten bij een overheidsinstantie, terwijl dat niet het geval is.
Verordening N heeft tot doel dat soort gedrag uit te bannen en werd geïmplementeerd op basis van wetten die werden aangenomen in de nasleep van de financiële crisis van 2008 en de daaropvolgende Grote Recessie. Buitensporige verlenging van onroerendgoedkrediet, inclusief vermeende kredietverleningspraktijken van roofvissen, was een belangrijk onderdeel van de huizenbubbel van de jaren 2000 die tot deze crisis leidde, en zette wetgevers, consumentenbelangenorganisaties en cijfers uit de financiële sector ertoe aan om actie te ondernemen en hervormingen door te voeren om soortgelijke misstanden die in de toekomst plaatsvinden.
Hypotheekverstrekkers en adverteerders die in strijd met Verordening N worden betrapt, kunnen civielrechtelijk worden bestraft.
Voorbeelden van misleidende hypotheekvorderingen die zijn verboden op grond van Verordening N
Voorschrift N loopt parallel met Sectie 5 van de FTC Act, die valse reclame en misleidende claims in reclame verbiedt. Enkele voorbeelden van misleidende claims die verboden zijn onder Regulation N zijn onder meer een verkeerde voorstelling van zaken van:
- De aard, het bedrag of het bestaan van consumentenvergoedingen in verband met een hypotheekproduct;
- De aangeboden hypotheekvorm;
- Voorwaarden, betalingen, bedragen of andere vereisten van de hypotheekovereenkomst, inclusief die met betrekking tot verzekeringen en belastingen;
- Variabiliteit van rentetarieven, betalingsbedragen, looptijden en andere hypotheekvoorwaarden;
- Welk percentage van de maandelijkse betaling gaat naar het betalen van rente, het bedrag van de lening of het totale verschuldigde bedrag;
- De waarschijnlijkheid van de consument om de hypotheek of de voorwaarden ervan te herfinancieren of te wijzigen, of de mogelijkheid van de consument om dat te doen;
- Eventuele boetes voor vervroegde aflossing die op het hypotheekproduct kunnen rusten;
- De mogelijkheid van wanbetaling en welke omstandigheden vormen wanbetaling;
- Het recht van de consument om in de gekochte woning te verblijven;
- De aard, inhoud en beschikbaarheid van elk deskundig advies of adviesdiensten die aan de klant worden aangeboden met betrekking tot het hypothecaire kredietproduct;
- De bron van commerciële communicatie of advertenties met betrekking tot hypotheekproducten.