Omgekeerde uitwisseling
Wat is een omgekeerde uitwisseling?
Een omgekeerde ruil is een soort eigendomsruil waarbij het vervangende onroerend goed eerst wordt verworven en vervolgens het huidige onroerend goed wordt verhandeld. Er werd een omgekeerde uitwisseling gecreëerd om kopers te helpen een nieuw onroerend goed te kopen voordat ze gedwongen werden om een bestaand onroerend goed in te ruilen of te verkopen. Dit kan de verkoper in staat stellen om een huidig onroerend goed aan te houden totdat de marktwaarde stijgt, waardoor ook zijn eigen timing om te verkopen met maximale winst wordt verhoogd.
Belangrijkste leerpunten
- Een omgekeerde ruil is een onroerendgoedbeurs waarbij een vervangend onroerend goed wordt gekocht zonder de verkoop van een onroerend goed dat momenteel in bezit is.
- Omgekeerde uitwisselingen verschillen van vertraagde uitwisselingen, waarbij het vervangende onroerend goed moet worden gekocht na de verkoop van het momenteel in bezit zijnde onroerend goed.
- “Like-kind” ruilregels zijn doorgaans niet van toepassing op omgekeerde uitwisselingen.
- Omgekeerde uitwisselingen zijn alleen van toepassing op 1031 eigendommen en zijn alleen toegestaan in gevallen waarin beleggers de financiële middelen hebben om de nieuwe aankoop te doen.
Hoe een omgekeerde uitwisseling werkt
Standaard regels voor soortgelijke uitwisselingen zijn meestal niet van toepassing op omgekeerde uitwisselingen. Dergelijke regels staan een vastgoedbelegger doorgaans toe om de betaling van vermogenswinstbelasting op een onroerend goed dat ze hebben verkocht, stop te zetten, zolang de winst van die verkoop wordt aangewend voor de aankoop van een onroerend goed van dezelfde soort. De IRS heeft een reeks veiligehavenregels opgesteld die een gelijkaardige behandeling mogelijk maken, zolang het huidige of nieuwe eigendom wordt gehouden in een gekwalificeerde ruilaccommodatie of QEAA. Bovendien kan de belegger geen bezit dat al in bezit is, niet gebruiken als vervanging voor het afgestane onroerend goed.
Omgekeerde uitwisselingen zijn alleen van toepassing op sectie 1031-eigendom, dus het wordt ook een 1031-uitwisseling genoemd. Sectie 1031-eigendommen zijn eigendommen die bedrijven of die met in aanmerking komende organisaties inruilen om het betalen van belastingen over eventuele winst uit hun verkoop uit te stellen. Het is echter niet zo eenvoudig als een individuele belastingbetaler een onroerend goed koopt, het verkoopt en vervolgens de winst gebruikt om een ander onroerend goed te kopen. In plaats daarvan moet er een vaste standaard voor uitwisseling zijn, evenals de aanwezigheid van een facilitator die wordt gebruikt om het proces op te zetten. Sectie 1245- of 1250 eigendommen komen niet in aanmerking voor dit type transactie.
Een “1031 Property” dankt zijn naam aan Sectie 1031 van de Amerikaanse Internal Revenue Code, die beleggers in staat stelt om vermogenswinstbelasting te vermijden tijdens het verkopen en kopen van vastgoedbeleggingen.
Speciale overwegingen
Een van de meest cruciale aspecten van een succesvolle omgekeerde ruil hangt af van het feit dat de investeerder over de financiële middelen moet beschikken voor de nieuwe aankoop. Het nieuwe onroerend goed zal niet zijn afgestaan op het moment van de ruil, dus de investeerder moet in staat zijn om de volledige financiering van het nieuwe onroerend goed te voorzien zonder de voltooide verkoop van het oude. De verwerving van het nieuwe onroerend goed kan worden gefaciliteerd door een geldschieter, hoewel alleen specifieke geldschieters bereid en in staat zullen zijn om met een omgekeerde uitwisselingsinvesteerder te werken.
Vereisten voor omgekeerde uitwisselingen
Over het algemeen is er een maximale houdperiode die van toepassing is op eigendommen in omgekeerde beurzen, doorgaans gemiddeld ongeveer 180 dagen. Het tegenovergestelde van een omgekeerde ruil is de vertraagde of uitgestelde ruil, waarbij een wisselaar eerst zijn eigendom moet opgeven door te handelen of te verkopen voordat hij een nieuw onroerend goed verwierf.
Omgekeerde uitwisselingen worden vaak gebruikt in gevallen waarin een vastgoedbelegger de verkoop van een nieuw onroerend goed moet afsluiten voordat hij zijn huidige onroerend goed kan verkopen. Voorbeelden zoals deze omvatten de onverwachte ontdekking van een wenselijk nieuw onroerend goed dat binnen een korte tijd moet worden gekocht of situaties waarin de verkoop van een huidig onroerend goed onverwachts mislukt, waardoor een omgekeerde ruil overblijft als een mogelijke oplossing die het mogelijk maakt de investeerder om de aankoop van een nieuw onroerend goed voort te zetten.