Recht op uitsluiting
Wat is het recht op uitsluiting?
Het recht op uitsluiting beschrijft het vermogen van een geldschieter om bezit te nemen van een woning via een juridisch proces dat afscherming wordt genoemdwanneer een huiseigenaar zijn hypotheekbetalingen niet nakomt. Staats- en nationale wetten regelen ook het recht op uitsluiting.
Belangrijkste leerpunten
- Het recht op marktafscherming stelt een geldschieter in staat om legaal een onroerend goed af te schermen met een betalingsachterstand.
- Om het recht op executieverkoop wettelijk uit te oefenen, moet de lener op de hoogte worden gesteld en moet de lener de tijd krijgen om gemiste betalingen in te halen.
- Het recht op aflossing beperkt verder het recht op uitsluiting door kredietnemers extra kansen te bieden om hun huis te behouden of te herstellen.
Inzicht in het recht op uitsluiting
Marktafscherming vindt plaats omdat wanneer een persoon een hypotheek krijgt om een huis te kopen, het huis zelf dient als onderpand voor de lening. Omdat het onroerend goed als onderpand fungeert, gaat de huiseigenaar ermee akkoord dat hij het eigendom ervan verliest als hij zijn betalingen niet nakomt. Wanneer een huis wordt afgeschermd, zal de geldschieter het onroerend goed over het algemeen verkopen om het verloren geld terug te verdienen met de lening.
Verenigingen van huiseigenaren kunnen ook een recht op uitsluiting hebben, dat ze kunnen uitoefenen als een huiseigenaar de verenigingsvergoedingen of speciale aanslagen van hun huiseigenaren niet betaalt.
Afscherming kost verschillende hoeveelheden tijd, afhankelijk van de voorwaarden van de hypotheek, de motivatie van de geldschieter om af te schermen en lokale voorschriften. In veel gevallen kan het zes maanden of langer duren.
Zodra een huis is afgeschermd, zal de geldschieter waarschijnlijk een executieverkoop aankondigen. Door deze verkopen wordt het onroerend goed vaak ter veiling aangeboden aan de hoogste bieder. Als de huiseigenaar nog steeds in het huis woont, zullen ze waarschijnlijk worden uitgezet door middel van een onwettige detentiezaak.
Vereisten voor het uitoefenen van het recht op uitsluiting
Kredietverstrekkers moeten zich aan specifieke procedures houden om een marktafscherming legaal te laten zijn. Vanwege de bescherming van de ingebrekestelling geven, een lener waarschuwen dat hun lening in gebreke is vanwege gemiste betalingen, en hen op de hoogte stellen van alternatieve opties voor verliesbeperking.
Huiseigenaren moeten dan een bepaalde hoeveelheid tijd krijgen om eventuele gemiste betalingen goed te maken of een beroep te doen op de executie. Ze zullen waarschijnlijk ook te laat betalen naast een eventueel openstaand saldo.
Soorten afscherming
Het recht op uitsluiting verschilt per rechtsgebied.
Er zijn twee verschillende soorten afscherming: gerechtelijke afscherming en niet-gerechtelijke afscherming. Gerechtelijke afscherming vereist het indienen van een rechtszaak bij de rechtbank, terwijl niet-gerechtelijke afscherming een clausule inzakeverkoopbevoegdheidin de hypotheeknotavereist. Niet alle regio’s staan beide soorten afscherming toe, dus lokale wetten kunnen bepalen welke benadering een geldschieter gebruikt.
Speciale overwegingen
Het billijke recht op aflossing stelt huiseigenaren in staat hun hypotheken af te lossen door het volledige saldo van de hypotheek af te betalen vóór een executieverkoop. Dat kan worden gedaan door middel van herfinanciering, hoewel het verkrijgen van een nieuwe lening lastig kan zijn voor personen die al een huis in executie hebben.
Een afscherming kan zeven jaar op uw kredietrapport blijven staan en van invloed zijn op uw vermogen om in die tijd een nieuwe hypotheek te krijgen.
Bovendien hebben sommige staten een wettelijk recht op aflossing, waardoor huiseigenaren hun hypotheken kunnen aflossen en hun huis kunnen behouden na de executieverkoop. Ze kunnen dit doen door de executieverkoopprijs plus rente en andere vergoedingen te betalen.
Kredietnemers kunnen mogelijk ook juridisch een afscherming bestrijden als hun geldschieter niet echt de juridische draagkracht heeft om uit te sluiten. Mocht een kredietverstrekker bijvoorbeeld de hypotheek securitiseren, dan kan het moeilijk zijn om een rechter ervan te overtuigen de afscherming niet te verwerpen.