De ins en outs van door de verkoper gefinancierde onroerendgoeddeals
Als het gaat om de financiering van residentieel vastgoed, volgen de meeste transacties een vertrouwd proces. De verkoper vindt een bereidwillige koper met het vereiste inkomen, arbeidsverleden en kredietscore om in aanmerking te komen voor een hypotheek, en een kredietverlenende instelling stelt het geld ter beschikking om de deal te financieren.
Maar wat als traditionele financiering niet beschikbaar is en de koper en verkoper toch privé door willen gaan met de verkoop? Voer wat bekend staat als verkopersfinanciering in. Zoals de term al aangeeft, financiert de persoon die het huis verkoopt de aankoop.
Belangrijkste leerpunten
- Bij transacties met residentieel onroerend goed is een optie verkopersfinanciering, waarbij de verkoper de aankoop voor de koper financiert.
- Door de verkoper gefinancierde transacties kunnen sneller en goedkoper zijn dan conventionele.
- Kopers moeten bevestigen dat de verkoper vrij is om te financieren (ze hebben geen hypotheek of hun hypotheekverstrekker staat dit toe) en moeten bereid zijn een aanbetaling te doen.
- Verkopersfinanciering loopt doorgaans voor een kortere periode dan een traditionele hypotheek.
- Beide partijen bij de transactie zouden professionals moeten inhuren om begeleiding te bieden en het contract en de promesse op te stellen.
Hoe werkt de financiering van de verkoper?
Een bank is niet betrokken bij een door een verkoper gefinancierde verkoop; de koper en verkoper regelen het zelf. Ze stellen een orderbriefje op waarin het rentetarief, het betalingsschema van de koper aan de verkoper en de gevolgen worden uiteengezet als de koper die verplichtingen niet nakomt. In tegenstelling tot een verkoop met een hypotheek, is er geen overdracht van de hoofdsom van koper naar verkoper, maar alleen een afspraak om dat bedrag in de loop van de tijd terug te betalen.
Met slechts twee hoofdrolspelers kan de financiering door de eigenaar sneller en goedkoper zijn dan het verkopen van een huis op de gebruikelijke manier. U hoeft niet te wachten op de bankkredietmedewerker, de verzekeraar en de juridische afdeling, en kopers kunnen vaak voor minder geld een huis binnenkomen.
De voordelen van verkopersfinanciering
Dit alternatief voor traditionele financiering kan nuttig zijn in bepaalde situaties of op plaatsen waar hypotheken moeilijk te krijgen zijn. In dergelijke krappe omstandigheden biedt verkopersfinanciering kopers toegang tot een alternatieve vorm van krediet.
Verkopers kunnen op hun beurt meestal sneller verkopen en zonder dure reparaties uit te voeren die kredietverstrekkers doorgaans nodig hebben. Omdat de verkoper de verkoop financiert, kan het onroerend goed bovendien een hogere verkoopprijs vragen.
Lagere afsluitkosten
De afsluitingskosten zijn inderdaad lager voor een door de verkoper gefinancierde verkoop. Zonder deelname van een bank, vermijdt de transactie de kosten van hypotheek- of kortingspunten, evenals opstartkosten en tal van andere kosten die kredietverstrekkers routinematig in rekening brengen tijdens het financieringsproces. Er is ook meer flexibiliteit, althans ogenschijnlijk, over de leningsvoorzieningen, van de vereiste aanbetaling en het rentetarief tot de looptijd van de overeenkomst.
De financiering van de verkoper loopt doorgaans maar voor een vrij korte termijn, zoals vijf jaar, met een ballonbetaling aan het einde van die periode. De theorie – of in ieder geval de hoop – is dat de koper die betaling uiteindelijk zal herfinancieren bij een traditionele geldschieter, gewapend met een verbeterde kredietwaardigheid en na wat eigen vermogen in huis te hebben opgebouwd.
Verkopersfinanciering voor kopers
Ondanks alle potentiële voordelen van verkopersfinanciering, brengen transacties die ervan gebruikmaken risico’s en realiteiten voor beide partijen met zich mee. Dit is waar kopers rekening mee moeten houden voordat ze een door de verkoper gefinancierde deal sluiten.
Verwacht geen betere voorwaarden dan bij een hypotheek
Terwijl de voorwaarden van een door de verkoper gefinancierde deal worden uitgespeeld, komt flexibiliteit vaak samen met de realiteit. De verkoper verteert hun financiële behoeften en risico’s, inclusief de mogelijkheid dat de koper de lening niet nakomt, met het vooruitzicht van een mogelijk duur en rommelig uitzettingsproces.
Het resultaat kan ontnuchterend zijn voor de koper. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat u een gunstiger rentetarief krijgt dan banken aanbieden, maar het is waarschijnlijker dat u meer betaalt, misschien enkele extra procentpunten boven het geldende tarief.
Als koper moet u waarschijnlijk een aanbetaling doen die qua omvang vergelijkbaar is met die van een typische hypotheek, dat wil zeggen 20% of meer van de waarde van het onroerend goed.
Mogelijk moet u uzelf aan de verkoper verkopen
Het is slim om transparant en duidelijk te zijn over de redenen waarom u niet in aanmerking kwam voor een traditionele hypotheek. Een deel van die informatie kan hoe dan ook naar voren komen wanneer de verkoper uw kredietgeschiedenis en andere achtergrondgegevens controleert, waaronder uw dienstverband, activa, financiële claims en referenties.
Maar zorg er ook voor dat u wijst op eventuele beperkingen op uw vermogen om te lenen die mogelijk niet aan de oppervlakte komen tijdens het due diligence-onderzoek van de verkoper. Een potentiële koper die een solide krediet heeft en een aanzienlijke aanbetaling bij de hand heeft, is mogelijk onlangs een nieuw bedrijf gestart en kan dus niet in aanmerking komen voor een lening voor maximaal twee jaar.
Wees bereid om verkopersfinanciering voor te stellen
Huiseigenaren die verkopersfinanciering aanbieden, maken dat vaak openlijk bekend in de hoop kopers aan te trekken die niet in aanmerking komen voor hypotheken. Als u echter geen melding ziet van verkopersfinanciering, kan het geen kwaad om navraag te doen. In plaats van te vragen of financiering door de eigenaar een optie is, wilt u misschien een specifiek voorstel doen. Je zou kunnen zeggen, bijvoorbeeld “Mijn aanbod is de volle prijs met 20% naar beneden, verkoper financiering voor $ 350.000 tegen 6%, afgeschreven over 30 jaar met een vijf-jaar ballon lening. Als ik niet herfinancieren in twee tot drie jaar, Ik zal het tarief in jaar vier en vijf verhogen tot 7%. “
Bevestig dat de verkoper vrij is om de verkoop te financieren
Financiering door de verkoper is het eenvoudigst wanneer de verkoper het onroerend goed in zijn geheel bezit; een hypotheek op het onroerend goed brengt extra complicaties met zich mee. Als u betaalt voor een zoekopdracht op het onroerend goed, bevestigt u dat het nauwkeurig is beschreven in de akte en vrij is van hypotheek- of fiscale pandrechten.
Volgens Jason Burkholder, een makelaar bij Weichert Realtors in Lancaster, Pennsylvania, “hebben de meeste hypotheken een clausule ‘te koop verschuldigd’ die de verkoper verbiedt het huis te verkopen zonder de hypotheek af te betalen. Dus als een verkoper de eigenaar financiert en de hypotheekbedrijf erachter komt, zal het het huis als ‘verkocht’ beschouwen en onmiddellijke volledige betaling van de schuld eisen, waardoor de geldschieter kan uitsluiten. “
Verkopersfinanciering voor verkopers
Houd deze tips en realiteiten in gedachten als u overweegt de verkoop van een huis te financieren.
U hoeft de verkoop niet per se voor een lange tijd te financieren
Als verkoper kunt u de promesse op elk moment verkopen aan een investeerder of geldschieter, aan wie de koper vervolgens de betalingen stuurt. Dit kan dezelfde dag als de sluiting gebeuren, dus de verkoper kan onmiddellijk contant geld krijgen.
Met andere woorden, verkopers hoeven niet over het geld te beschikken en hoeven ook geen kredietverstrekker te worden. Houd er echter rekening mee dat u waarschijnlijk minder dan de volledige waarde van het bankbiljet zult moeten accepteren om het te verkopen, waardoor uw rendement op het onroerend goed afneemt. Volgens Amerinote Xchange, een bedrijf dat gespecialiseerd is infinancieringop de secundaire markt, worden promessen op eigendommen doorgaans voor 65% tot 90% van hun nominale waarde verkocht.
Maak de financiering van de verkoper onderdeel van uw pitch om het onroerend goed te verkopen
Aangezien financiering door verkopers relatief zeldzaam is, promoot u het feit dat u het aanbiedt, te beginnen met de woningvermelding. Door de woorden “beschikbare verkopersfinanciering” aan de tekst toe te voegen, worden potentiële kopers en hun agenten gewaarschuwd dat de optie op tafel ligt.
Geef meer details over de financieringsregelingen wanneer potentiële kopers uw huis komen bezichtigen. Stel een informatieblad op waarin de financieringsvoorwaarden worden beschreven.
Verkopers moeten een algemene uitleg geven over wat verkopersfinanciering is, aangezien veel kopers er niet bekend mee zullen zijn.
Zoek belastingadvies en overweeg hulp bij het aflossen van leningen
Aangezien door verkopers gefinancierde deals fiscale complicaties kunnen opleveren, moet u een financieel planner of belastingdeskundige inschakelen als onderdeel van uw team voor de verkoop. Tenzij u ervaren en comfortabel bent als geldschieter, kunt u overwegen om een leningverstrekker in te huren om maandelijkse betalingen te innen, verklaringen af te geven en de andere taken uit te voeren die bij het beheren van een lening horen.
Hoe een financieringsovereenkomst voor verkopers te structureren
Beide partijen in een door de verkoper gefinancierde deal moeten een vastgoedadvocaat of een vastgoedmakelaar inhuren om het verkoopcontract en de promesse te schrijven en te herzien, samen met gerelateerde taken. Probeer professionals te vinden die ervaring hebben met door verkopers gefinancierde woningtransacties – en die ervaring hebben waar u woont, indien mogelijk, aangezien sommige relevante voorschriften (zoals die voor ballonbetalingen) per rechtsgebied verschillen.
Professionals kunnen de koper en verkoper ook helpen bij het beslissen over de specifieke overeenkomst die het beste bij hen en de omstandigheden van de verkoop past. Als het geen door een verkoper gefinancierde deal is, wijst vastgoedinvesteerder en makelaar Don Tepper erop dat “er eigenlijk tientallen andere manieren zijn om te kopen”, anders dan een traditionele hypotheekregeling. Deze overeenkomsten, merkt Tepper op, omvatten lease-optie, lease-aankoop, grondcontract, contract voor akte, aandelenverdeling en wrap-hypotheken. “De meeste kopers en de meeste makelaars in onroerend goed weten niet hoe deze werken”, zegt hij.
Het komt neer op
Is financiering door de verkoper een goede optie? Hoe ongebruikelijk en onbekend het voor de meeste mensen is, verkopersfinanciering kan een nuttige optie zijn in een uitdagende vastgoedmarkt. De regeling brengt echter enkele speciale risico’s met zich mee voor kopers en verkopers, en het is verstandig om professionele hulp in te schakelen om deze te verminderen en het proces soepel te laten verlopen.