Step-Up Lease
Wat is een step-up lease?
Een step-up lease is een contract dat toekomstige prijsstijgingen voor de lessee op vaste tijden gedurende de looptijd van het contract vaststelt. Step-up leases zijn bedoeld om de verhuurder te beschermen tegen de risico’s die inflatie of een stijgende markt voor een langetermijnhuur opleveren. In een dergelijke leaseovereenkomst kan bijvoorbeeld worden bepaald dat het basisleasetarief elke 18 maanden met 3% wordt verhoogd.
Belangrijkste leerpunten
- Een step-up lease omvat vooraf bepaalde verhogingen van huurbetalingen die worden overeengekomen bij het ondertekenen van de leaseovereenkomst.
- Door de step-up kunnen verhuurders anticiperen op stijgende kosten of de effecten van inflatie die in de toekomst kunnen optreden.
- Dit type voorziening wordt het vaakst gezien bij meerjarige commerciële huurcontracten en zelden aangetroffen bij residentieel vastgoed.
Inzicht in Step-Up Leaseovereenkomsten
Step-up-leaseovereenkomsten worden doorgaans gebruikt in leaseovereenkomsten met een langere looptijd die meerdere jaren beslaan. In deze situaties neemt de verhuurder (dwz de verhuurder) een aanzienlijk deel van het risico door een leasetarief vast te leggen. De prijs waartegen de huurovereenkomst wordt ondertekend, heeft mogelijk geen zin als de huurprijzen of dewaarde van onroerend goed in het gebied aanzienlijk stijgen tijdens de huurperiode. Bovendien kunnen commerciële huurcontracten verantwoordelijkheden voor de verhuurder met zich meebrengen die ook onverwacht kunnen toenemen, zoals stijgende onderhoudskosten voor gebouwen als gevolg van hogere arbeidsprijzen.
Step-up leaseovereenkomsten worden vrijwel uitsluitend gebruikt voor commercieel vastgoed. In residentieel onroerend goed, of het nu gaat om huizen, appartementen of appartementen, kunnen verhuurders inflatie- en prijsrisico’s verminderen door de focus op korte termijn van een huurovereenkomst. De standaard looptijd van een woonhuurovereenkomst is over het algemeen een jaar, hoewel sommige voor kortere periodes of zelfs twee jaar kunnen zijn.3 In commercieel en industrieel vastgoed eisen bedrijven echter langetermijnhuurovereenkomsten vanwege de kosten die gemoeid zijn met het opzetten van activiteiten, de waarde van het vestigen van een bekende locatie en de behoefte aan voorspelbare kosten op jaarbasis.. De voorwaarden variëren afhankelijk van de vastgoedmarkt. In Austin, Texas, bijvoorbeeld, zegt de commerciële vastgoedfirma Aquila dat “omdat Austin een van de meest concurrerende en snelst groeiende markten van het land is, verhuurders momenteel leasetermijnen vragen tussen drie en tien jaar.”
Hoewel huurovereenkomsten doorgaans standaard zijn, consumentenprijsindex (CPI). Deze worden ook wel ‘indexleaseovereenkomsten’ genoemd.
Bij een commerciële step-up lease hebben de huurder en verhuurder verschillende prikkels. De eerste wil stabiliteit en lage kosten, terwijl de laatste zo dicht mogelijk bij de marktrente wil liggen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst.
Aanvullende clausules in het contract kunnen van invloed zijn op de verhogingspercentages, zoals een maximum jaarlijks verhogingsplafond of een minimumverhogingsvereiste. Door middel van onderhandeling kunnen beide partijen eindigen met een oplopende huurovereenkomst die de een of de ander niet op oneerlijke wijze zal verrijken of bedelen.
Speciale overwegingen: stapsgewijze leasing van apparatuur
Step-up-leaseovereenkomsten worden ook gebruikt in termen van leasing van apparatuur. Hoewel de definitie vergelijkbaar is – periodieke verhogingen van het leasetarief – is het doel van oplopende leasing van apparatuur om de lessee tijd te geven om over de apparatuur te beschikken en inkomsten te genereren om het hogere leasetarief te betalen. Step-up leaseovereenkomsten voor apparatuur zijn bedoeld om bedrijven met geldkrapte te helpen uitbreiden door de volledige leasekosten uit te stellen naar de toekomst. Natuurlijk is er over het algemeen een premie boven standaard leasetarieven die de verhuurder compenseert voor de inkomsten die vroeg in het contract verloren zijn gegaan.