Belastingregels voor het verhuren van uw vakantiehuis
Eigenaren van vakantiehuizen kunnen ervoor kiezen om hun eigendommen te verhuren om de eigendomskosten te compenseren of om inkomsten te genereren. Als gevolg hiervan kunnen eigenaren van vakantiehuizen recht hebben op bepaalde belastingvoordelen die kunnen helpen om hun vakantiehuis betaalbaarder te maken.
De belastingvoordelen zijn echter afhankelijk van het voldoen aan verschillende vereisten, waaronder het aantal dagen per jaar dat het onroerend goed wordt verhuurd. Als u de belastingregels van tevoren begrijpt, kunnen eigenaren van vakantiehuizen profiteren van belastingvoordelen en kunnen ze dure verrassingen tijdens belastingtijd voorkomen..
Belangrijkste leerpunten
- Vakantie huiseigenaren die hun eigendommen verhuren krijgen belastingvoordelen om het vakantiehuis betaalbaarder te maken.
- De belastingvoordelen zijn afhankelijk van het voldoen aan de IRS-vereisten, waaronder het aantal dagen dat het persoonlijk door de eigenaar wordt gehuurd of gebruikt.
- Een vakantieobject kan voor maximaal twee weken (14 nachten) per jaar worden verhuurd zonder dat de huurinkomsten moeten worden opgegeven.
Inzicht in de belastingregels voor het huren van een vakantiehuis
Als een huiseigenaar betaalde huurinkomsten krijgt, wordt het inkomen belast door de Internal Revenue Service (IRS). De huiseigenaar kan echter meestal bepaalde uitgaven aftrekken. Het totale bedrag van de kosten verlaagt de belastbare huurinkomsten voor de eigenaar.
Vakantiehuiseigenaren hebben specifieke regels die moeten worden gevolgd opdat de eigenaar de kosten die verband houden met de huurwoning kan aftrekken Hieronder vindt u een overzicht van de eisen en regels voor fiscale aftrekposten voor vakantiewoningen.
De 14-daagse of 10% -regel
De belastingvoordelen waarop een eigenaar mogelijk recht heeft, is afhankelijk van het aantal dagen per jaar dat de woning wordt verhuurd en hoeveel tijd de eigenaar in de woning doorbrengt. Als de vakantiewoning uitsluitend wordt gebruikt voor persoonlijk gebruik van de eigenaar (en het wordt op geen enkel moment in de loop van het jaar verhuurd), kan de eigenaar over het algemeen onroerende voorheffing en rente op een hypotheek aftrekken.
Net als bij een hoofdverblijfplaats kunnen de kosten in verband met verzekering, onderhoud en nutsvoorzieningen niet worden afgeschreven. Als de woning wordt gebruikt voor verhuurdoeleinden, valt de huiseigenaar in een van de drie categorieën.
Onroerend goed verhuurd voor 14 dagen of minder per jaar
Volgens de IRS-regels kan een vakantieobject voor maximaal twee weken (14 nachten) per jaar worden verhuurd zonder dat de huurinkomsten hoeven te worden gerapporteerd. In dit geval wordt het huis nog steeds als een persoonlijke woning beschouwd, dus de eigenaar kan hypotheekrente en onroerendgoedbelastingaftrekkenop een schema A volgens de standaardregels voor een tweede huis. De eigenaar kan echter geen kosten aftrekken als huurkosten.
Dit belastingvoordeel wordt soms de “Masters-vrijstelling” genoemd, aangezien huiseigenaren in de buurt van de Augusta National Golf Club maar liefst $ 20.000 kunnen verdienen door hun huis te verhuren tijdens het jaarlijkse toernooi zonder de inkomsten op hun belastingaangifte te hoeven vermelden.
Verhuurd voor meer dan 15 dagen en gebruikt voor minder dan 14 dagen
In dit geval wordt het onroerend goed beschouwd als een huurobject en worden de verhuuractiviteiten als een bedrijf beschouwd. Alle huurinkomsten moeten worden gerapporteerd aan de IRS en de eigenaar kan bepaalde huurkosten aftrekken, waaronder de volgende:
- Vergoedingen betaald aan vastgoedbeheerders
- Verzekeringspremies
- Onderhoudsuitgaven
- Hypotheekrente
- Eigendom belasting
- Gereedschap
- Afschrijving
Het aftrekbare bedrag aan huurkosten is gebaseerd op het percentage dagen dat de vakantiewoning verhuurd is, de zogeheten ‘huurdagen’. De aftrekbare kosten worden berekend door het aantal dagen dat de woning is verhuurd te delen door het totaal aantal dagen dat de woning is gebruikt: huurdagen plus dagen eigen gebruik.
Als een vakantiehuis bijvoorbeeld in totaal 120 gebruiksdagen heeft gehad en 100 van die dagen huurdagen, kan 83% van de kosten (100 huurdagen / 120 totale gebruiksdagen) worden afgetrokken van de huuropbrengsten. Het huurgedeelte van de lasten boven de huuropbrengsten is niet aftrekbaar. De eigenaar zou de resterende 17% van de huurkosten niet kunnen aftrekken.
Naast het aftrekken van huurkosten, kunnen eigenaren mogelijk elk jaar tot $ 25.000 aan verliezen aftrekken, afhankelijk van het aangepaste bruto-inkomen (AGI) van de eigenaar, en passieve verliezen kunnen worden afgeschreven als ze het onroerend goed zelf beheren. Een passief verlies is een verlies dat kan worden afgetrokken als de belastingplichtige niet materieel deelneemt in het gehuurde.
De eigenaar gebruikt het onroerend goed gedurende meer dan 14 dagen of 10% van het totale aantal dagen dat het huis werd verhuurd
Als persoonlijke dagen langer zijn dan 14 dagen of 10% van het aantal dagen dat het huis wordt verhuurd– wat hethoogsteis– beschouwt de IRS het onroerend goed als een persoonlijke woning en kan huurverlies niet worden afgetrokken. Huurlasten, tot op het niveau van de huuropbrengsten, alsmede onroerende voorheffing en hypotheekrente zijn nog aftrekbaar.
Aangezien de afsluiting van 14 dagen een dramatisch effect kan hebben op de belastingen, is het belangrijk om dagen voor persoonlijk gebruik bij te houden en te documenteren in plaats van dagen die worden gebruikt voor reparatie en onderhoud. Volgens de IRS kunnen dagen voor persoonlijk gebruik zijn:
Elke dag die u substantieel fulltime besteedt aan het repareren en onderhouden (niet verbeteren) van uw eigendom, wordt niet geteld als een dag voor persoonlijk gebruik. Reken zo’n dag niet als een dag van persoonlijk gebruik, ook al gebruiken gezinsleden het pand op dezelfde dag voor recreatieve doeleinden.
Het komt neer op
Eigenaren die vakantiehuizen verhuren, kunnen mogelijk profiteren van bepaalde belastingvoordelen, waardoor een tweede woning betaalbaarder wordt. De belastingwetten bieden heel verschillende voordelen, afhankelijk van het aantal dagen dat de woning elk jaar wordt verhuurd en de tijd dat de eigenaar de woning gebruikt.
Aangezien belastingwetten complex kunnen zijn en vaak veranderen, kan het nuttig zijn om een gekwalificeerde belastingspecialist te raadplegen om een uitgebreid begrip te krijgen van de belastingwetten en om te bepalen wat de beste aanpak is voor het verhuren van uw vakantiehuis.