De 6 fasen van een afscherming
Wat betekent afscherming precies? In eenvoudige bewoordingen stelt het executieproces een geldschieter in staat om het verschuldigde bedrag op een in gebreke gebleven lening terug te vorderen door het onroerend goed te verkopen of in eigendom te nemen. Volgens het Amerikaanse Foreclosure Market Report van RealtyTrac waren er vanaf 29 mei 2020 330.105 eigendommen in “een of andere fase van executie (wanbetaling, veiling of bankbezit)” in de Verenigde Staten, dus het is niet ongebruikelijk.
Als u (of een geliefde) te maken heeft met afscherming, zorg er dan voor dat u het proces begrijpt. Hoewel er verschillen zijn van staat tot staat, zijn er normaal gesproken zes fasen van een executieprocedure.
Belangrijkste leerpunten
- Marktafscherming vindt plaats wanneer een geldschieter probeert uw eigendom te grijpen als onderpand voor het niet op tijd betalen van uw hypotheek.
- Er zijn doorgaans zes fasen in het executieproces en de exacte stappen variëren van staat tot staat.
- Voordat een huis wordt afgeschermd, krijgen eigenaren 30 dagen de tijd om aan hun hypotheekverplichtingen te voldoen.
- De meeste geldschieters zouden eigenlijk liever voorkomen dat een onroerend goed wordt afgeschermd.
Fase 1: standaardbetaling
Een betaling standaard komt voor wanneer een kredietnemer ten minste een hypotheek heeft gemist. De geldverstrekker stuurt een bericht van gemiste betaling dat hij de betaling van die maand nog niet heeft ontvangen.
Hypotheekbetalingen zijn doorgaans verschuldigd op de eerste dag van elke maand, en veel kredietverstrekkers bieden een uitstelperiode tot de 15e van de maand. Daarna kan de kredietverstrekker een vergoeding voor te late betaling in rekening brengen en de kennisgeving van gemiste betaling verzenden.
Nadat twee betalingen zijn gemist, zal de geldschieter vaak een aanmaningsbrief volgen. Dit is ernstiger dan een gemiste betalingsmelding. Op dit moment is de geldschieter mogelijk nog steeds bereid om samen met de kredietnemer een regeling te treffen voor het inhalen van zijn betalingen. De lener zou normaal gesproken de te late betalingen binnen 30 dagen na ontvangst van de brief moeten voldoen.
Fase 2: ingebrekestelling
Een ingebrekestelling (NOD) wordt verzonden na 90 dagen van gemiste betalingen. In sommige staten is het bericht prominent op het huis aangebracht. Op dat moment wordt de lening overhandigd aan de executie-afdeling van de geldschieter in dezelfde provincie waar het onroerend goed zich bevindt. De lener wordt geïnformeerd dat de kennisgeving wordt opgenomen.
De geldschieter geeft de lener doorgaans nog eens 90 dagen om de betalingen af te wikkelen en de lening te herstellen. Dit wordt de ‘herstelperiode’ genoemd.
Fase 3: kennisgeving van verkoop door trustee
Als de lening niet binnen 90 dagen na de ingebrekestelling is verstrekt, wordt een kennisgeving van verkoop door een trustee geregistreerd in de provincie waar het onroerend goed zich bevindt.
De geldschieter moet over het algemeen ook gedurende drie weken een bericht in de plaatselijke krant publiceren dat aangeeft dat het onroerend goed beschikbaar zal zijn op een openbare veiling. Alle namen van eigenaren zullen in de kennisgeving en de krant worden afgedrukt, samen met een juridische beschrijving van het onroerend goed, het adres en wanneer en waar de verkoop zal plaatsvinden.
Fase 4: verkoop door trustee
Het onroerend goed wordt nu openbaar geveild en zal worden toegekend aan de hoogste bieder die aan alle noodzakelijke eisen voldoet. De geldschieter (of firma die de geldschieter vertegenwoordigt) zal een openingsbod berekenen op basis van de waarde van de uitstaande lening en eventuele pandrechten, onbetaalde belastingen en kosten in verband met de verkoop.
Wanneer een afgeschermd pand wordt gekocht, is het aan de koper om te zeggen hoelang de vorige eigenaren in hun voormalige huis mogen blijven.
Zodra de hoogste bieder is bevestigden de verkoop is voltooid, wordt een akte van de trustee bij verkoop aan de winnende bieder verstrekt. Het onroerend goed is dan eigendom van de koper, die recht heeft op onmiddellijk bezit.
Fase 5: Eigendom van onroerend goed (REO)
eigendom van onroerend goed (REO). Deze eigendommen worden vaak ‘eigendom van de bank’ genoemd, en de geldschieter kan een deel van de pandrechten en andere uitgaven verwijderen in een poging het onroerend goed aantrekkelijker te maken.
Fase 6: uitzetting
De lener kan vaak in de woning blijven totdat deze is verkocht via een openbare veiling of later als een REO-woning. Op dit punt wordt een ontruimingsbevel verzonden waarin wordt geëist dat personen het pand onmiddellijk verlaten.
Er kunnen meerdere dagen worden voorzien om de inzittenden voldoende tijd te geven om hun persoonlijke bezittingen te verwijderen. Meestal zal de plaatselijke sheriff het pand bezoeken en de mensen en eventuele resterende bezittingen verwijderen. Deze laatste worden in opslag geplaatst en zijn tegen betaling op een later tijdstip weer op te halen.
Het komt neer op
Tijdens het afschermingproces zullen veel geldschieters proberen regelingen te treffen zodat de lener verstrikt raakt in de lening en afscherming voorkomt. Het voor de hand liggende probleem is dat wanneer een lener niet aan één betaling kan voldoen, het steeds moeilijker wordt om meerdere betalingen in te halen.
Als er een kans bestaat dat u uw afbetalingen kunt inhalen – u bent bijvoorbeeld net begonnen met een nieuwe baan na een periode van werkloosheid – is het de moeite waard om met uw geldschieter te praten. Als een marktafscherming onvermijdelijk is, kan het helpen om u voor te bereiden op de zes fasen van afscherming als u weet wat u tijdens het proces kunt verwachten.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).