De waarheid over onroerendgoedprijzen
Vastgoed wordt van oudsher beschouwd als een veilige investering. Maar recessies en andere rampen testen die theorie – waardoor investeerders en potentiële huiseigenaren wel twee keer nadenken.
Belangrijkste leerpunten
- De waarde van huizen stijgt in de loop van de tijd, maar recessies en andere rampen kunnen tot lagere prijzen leiden.
- Na inzinkingen kunnen de huizenwaarden in sommige delen van het land stijgen vanwege de sterke vraag en het lage aanbod, terwijl andere gebieden moeite hebben om te herstellen.
- Potentiële huizenkopers moeten zich niet concentreren op nationale trends, aangezien de prijzen variëren tussen staten en zelfs naburige steden.
- Lage hypotheekrentes hebben een indirect effect op de huizenprijzen, omdat consumenten bereid zijn meer schulden aan te gaan als krediet goedkoop is.
Historische prijzen
Vóór 2007 leken historische huizenprijsgegevens erop te wijzen dat de vastgoedprijzen voor onbepaalde tijd konden blijven stijgen. In feite, op enkele uitzonderingen na, steeg de gemiddelde verkoopprijs van huizen die in de VS werden verkocht elk jaar gestaag van 1963 tot 2007, toen de huizenzeepbel barstte en de financiële crisis van 2008 volgde.
Herstel na de financiële crisis
In 2013 was de gemiddelde verkoopprijs van in de VS verkochte woningen weer gestegen naar het niveau van voor de crisis. Voor de komende jaren zag de uptrend er veelbelovend uit, tot 2018 toen de prijzen afvlakten, en daarna lichtjes begonnen te dalen in 2019.
De prijzen van onroerend goed zijn natuurlijk sterk afhankelijk van de markt (locatie, locatie, locatie), en nationale trends kunnen slechts een deel van het plaatje vertellen. Een hausse in Californië kan een mislukking in Detroit maskeren.
Zelfs binnen dezelfde stad kunnen de nummers sterk variëren. Gebieden die nieuwe groei of gentrificatie doormaken, kunnen een aanzienlijke prijsstijging laten zien, terwijl gebieden in de stad in verval kunnen raken. De onderstaande grafiek laat zien hoe de regio’s in het zuiden, westen, noordwesten en middenwesten verschillende trends in onroerendgoedprijzen ervaren.
Houd bij het bekijken van de nationale en regionale statistieken rekening met de realiteit van de markt in uw omgeving. Stijgende prijzen op nationaal niveau helpen u mogelijk niet als uw stad, staat of buurt achteruitgaat.
Huidige huizenprijzen
Het is te vroeg om te zeggen wat er met de huizenprijzen in 2020 en 2021 zal gebeuren, maar als de geschiedenis zich herhaalt, kunnen we een daling van de huizenprijzen verwachten als gevolg van de recessie van COVID-19. Vanaf maart 2020 begonnen koopcontracten te dalen door hypotheekproblemen, een gebrek aan kopersinteresse en zelfs een afname van beschikbare taxateurs en andere professionals die nodig waren om transacties uit te voeren.
Tegelijkertijd zijn mogelijke bouwwijzigingen en vertragingen een zeer reële zorg geworden. Nogmaals, het is te vroeg om te weten wat er gaat gebeuren, maar het is mogelijk dat nieuwe starts en renovaties een klap krijgen in 2021.
Home Trends
Het is natuurlijk belangrijk om te beseffen dat andere factoren dan vraag en aanbod de vastgoedprijzen kunnen beïnvloeden. Zelfs voordat de cijfers in 2008 de verkeerde kant op gingen, meldde de National Association of Home Builders bijvoorbeeld dat de gemiddelde woninggrootte in Amerika 983 vierkante voet was in 1950, 1500 vierkante voet in 1970 en een piek bereikte van 2740 in 2015.
Deze trend zette zich voort in de eerste helft van de jaren 2000, waarna deze enigszins begon af te nemen. Maar nu huizen groter worden en de inflatie de kosten van bouwmaterialen opdrijft, is het niet meer dan logisch dat de huizenprijzen zouden stijgen. Andere trends kunnen ook de prijzen opdrijven, zoals kopersvoorkeuren voor duurdere vloeren, apparaten, armaturen en dergelijke.
Nationale trends geven u misschien niet het hele plaatje, aangezien de waarde en prijzen van onroerend goed variëren tussen staten en naburige steden.
Huizen als investeringen
Omdat huizenprijzen in de loop van de tijd stijgen, werd het kopen van een huis traditioneel gezien als een veilige investering. Toch is een belangrijk punt om te overwegen bij het beschouwen van een huis als een investering, dat het nooit zal lonen, tenzij u het verkoopt.
Vanuit praktisch oogpunt, zelfs als uw hoofdverblijfplaats in waarde verdubbelt, betekent dit waarschijnlijk alleen dat uw onroerendgoedbelasting is gestegen. Alle winsten die u ervaart, staan op papier totdat u het onroerend goed verkoopt. Voor veel huiseigenaren is dat natuurlijk oké. Een woning die in waarde verdubbelt, is een mooie aanwinst om door te geven aan de kinderen en kleinkinderen.
Verkleinen
Als u besluit om een ander huis in hetzelfde gebied te verkopen en te kopen, bedenk dan dat de prijzen van die andere huizen waarschijnlijk ook zijn gestegen. Om echt winst uit uw verkoop te boeken, moet u waarschijnlijk naar een kleiner huis in hetzelfde gebied verhuizen of het gebied verlaten en een goedkopere plek zoeken om te wonen.
Uiteraard is inkrimping een aantrekkelijke optie voor veel gepensioneerden en mensen die geen thuiswonende kinderen meer hebben. Afgezien van de mogelijke financiële voordelen, is een kleinere woning gemakkelijker te onderhouden (althans in theorie) en kan het toekomstige mobiliteitsproblemen oplossen.
Home equity leningen
Hoewel het mogelijk is om het eigen vermogen in uw huis aan te boren door er een lening tegen af te sluiten, is het niet altijd een goede strategie om uw huis als geldautomaat te gebruiken.
Niet alleen eet de rente die u betaalt in uw winst, maar de betaling van de lening neemt ook uw financiële stabiliteit weg. Als de onroerendgoedprijzen dalen, bevindt u zich mogelijk in de niet benijdenswaardige positie dat u meer op de lening moet betalen dan het huis waard is.
Hypotheekrentes
Hypotheekrentes stijgen over het algemeen tijdens periodes van economische groei. Wanneer dit gebeurt, is de arbeidsmarkt gezond en stijgen ook de lonen van mensen. Omgekeerd dalen de hypotheekrentes meestal tijdens economische vertragingen, omdat de Federal Reserve het gemakkelijker probeert te maken om uit te geven en te lenen.
De gemiddelde hypotheekrente met een vaste rente van 30 jaar ligt sinds 2010 onder de 5% (houd er rekening mee dat zelfs kleine veranderingen in de rente een enorme impact kunnen hebben op de totale kosten van uw huis). Deze grafiek van de Federal Reserve Bank of St. Louis toont historische prijzen voor hypotheken met een vaste rente van 30 jaar, beginnend in 1971.
Dus hoe verloopt dit voor de prijzen van onroerend goed? Lagere hypotheekrentes hebben niet per se een directe relatie met huizenprijzen, ook al zouden we graag denken dat ze dat wel doen. Maar ze kunnen een indirect effect op hen hebben. Als de tarieven laag zijn, zijn consumenten meer bereid en kunnen ze het zich veroorloven om meer schulden aan te gaan. Dat komt doordat de kosten van krediet – dat wil zeggen rente – goedkoop zijn. Stijgende rentetarieven leiden echter meestal tot een zwakkere vraag van kopers.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau en / of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Is het kopen van een huis een goede investering?
Het idee dat een huis een goede investering is, komt voort uit het feit dat onroerendgoedprijzen de neiging hebben om te stijgen, althans historisch gezien. Aangezien er geen manier is om de toekomstige vastgoedmarkt te voorspellen, is het belangrijk om te voorkomen dat u over uw hoofd komt te zitten. Een huis is alleen een goede investering als u het zich kunt veroorloven.
Hoewel het onwaarschijnlijk is dat u enige winst zult zien die u kunt uitgeven als u van plan bent uw hele leven in hetzelfde huis te wonen. Maar als u koopt met een exitstrategie in gedachten, is de kans veel groter op het realiseren van contante winst.
Overweeg eerst uw motivatie om een huis te kopen. Als u erin wilt wonen, hoeft u waarschijnlijk niet aan uw huis te denken in termen van winst en verlies. Als u hoopt geld te verdienen, moet u de transactie aangaan met een exitstrategie. Dit betekent ook dat u een verkoopprijs in het achterhoofd moet hebben, terwijl u de aankoopprijs van het onroerend goed voorop houdt.
Wanneer de markt uw prijs bereikt, verkoopt u het onroerend goed net zoals u een aandeel zou hebben gewaardeerd. Dit is misschien geen praktische benadering voor uw hoofdverblijfplaats, afhankelijk van uw levensstijl, maar het is precies wat veel investeerders in onroerend goed doen als ze eigendommen kopen: ze renoveren en verkopen. Onthoud alleen dat prijzen niet altijd omhoog gaan.
Het komt neer op
Met de geschiedenis als leidraad zouden de meeste potentiële huiseigenaren er goed aan doen om een huis te kopen waar ze daadwerkelijk hopen te wonen, de hypotheek snel af te betalen, daar te wonen tot hun pensioen, dan inkrimpen en naar een goedkopere woning verhuizen. Het is geen vaste gok, maar deze strategie vergroot de kans op winst.