Timber Investment Management Organization (TIMO)

Wat is een beheerorganisatie voor houtinvesteringen?

Een Timber Investment Management Organization (TIMO) is een beheergroep die institutionele beleggers helpt bij het beheren van hun Timberland-investeringsportefeuilles. Een TIMO treedt op als makelaar voor institutionele klanten om vastgoedbeleggingen te vinden, te analyseren en te verwerven die het beste bij hun klanten passen.

Net als bij sommige REIT’s, krijgt TIMO de verantwoordelijkheid om, zodra een vastgoedbelegging is gekozen, het bosgebied actief te beheren om voldoende rendement voor de investeerders te behalen.

Inzicht in beheerorganisaties voor houtinvesteringen

TIMO’s ontwikkelden zich in de jaren zeventig nadat het Congres de wet had aangenomen, de Employee Retirement Income Security Act, die onderzoek van het Realtors Land Institute (RLI) aan dat ongeveer $ 60 miljard aan land werd beheerd door TIMO’s.

Initieel werden y TIMO’s positief beoordeeld door bosbeschermers, die vonden dat het een goed idee was om de eigenaren van bosgrond te scheiden van de houtmolens die het hout gebruiken. Later kwamen natuurbeschermers tot het inzicht dat de TIMO’s er niet naar streefden het behoud van de Amerikaanse bosgebieden te maximaliseren. In plaats daarvan zijn TIMO’s gericht op het maximaliseren van het financiële rendement voor investeerders. Volgens een  studie gepubliceerd door het Pinchot Institute for Conservation, worden particuliere bosgebieden omgezet voor ontwikkeling met een snelheid van 6000 hectare per dag.

Forisk Consulting volgt de grootste TIMO’s in de Verenigde Staten. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de top 10 van houtlandeigenaren in de VS in 2015 per areaal en vergelijkt dit met hun ranglijst van 2014. TIMO’s hebben acht van de top 10 posities.

Waarom investeren in Timberland?

Volgens RLI stegen de rendementen van Timberland gunstig in vergelijking met aandelen, maar met veel minder risico en volatiliteit. Anderen zeggen dat het rendement van Timberland in de loop van de tijd is gevarieerd naarmate de industrie volwassener is geworden. Het rendement was een jaar na de financiële crisis van 2008 negatief, maar stijgt sindsdien. De beleggingsprestaties van Timberland in de VS worden gemeten aan de hand van de NCREIF Timberland Property Index. Volgens NCREIF bedroeg het beleggingsrendement van het Amerikaanse Timberland in 2017 slechts 3,63%, vergeleken met 21,83% voor de S&P 500-aandelenindex in dezelfde periode. De prestatie van één jaar is niet voldoende om de beleggingsprestaties op lange termijn nauwkeurig te meten, maar deze gegevens dienen om aan te tonen hoe de jaarlijkse rendementen verschillen voor verschillende activaklassen.

Het is waar dat TIMO’s institutionele beleggers kunnen helpen hun portefeuilles te diversifiëren naar Amerikaanse timberlands, maar dergelijke vastgoedinvesteringen kunnen waarschijnlijk het beste worden gebruikt als onderdeel van een goed gediversifieerde portefeuille met meerdere activaklassen, zoals aandelen, obligaties en grondstoffen.

Naast mogelijkheden om welvaart te creëren door marktveranderingen, zijn er nog een aantal andere redenen om te overwegen om hout aan een portefeuille toe te voegen.

1. De vraag naar hout neemt toe. Sinds 2008 neemt de vraag naar hout toe naarmate de ontwikkeling van bosgerelateerde producten toeneemt. Zelfs inspanningen op het gebied van papierrecycling hebben weinig effect gehad op de vraag, en volgens de Society Of American Foresters verbruikt elke Amerikaan elk jaar een boom van 30 meter.
2. Hout is een inflatiehedge. Hout stijgt in waarde “op de stronk” met een hoger tempo dan  inflatie. Volgens de legendarische investeerder Jeremy Grantham zijn de houtprijzen in de afgelopen eeuw (~ 1905-2005) ook gestegen in een tempo dat ongeveer 3% hoger is dan de inflatie.
3. Hout levert goede voorraden op. Door het rendement te meten met behulp van de Timberland Index van de National Council of Real Estate Investment Fiduciaires (NCREIF), was het rendement op houtinvesteringen hoger dan dat van de S&P 500 van 1990 tot 2007. In die periode bedroeg het samengestelde rendement van de NCREIF Timberland Index 12,88% versus 10,54%. voor de S&P 500-index. Dit rendementoverschot werd ook geleverd met minder volatiliteit, zoals blijkt uit de  Sharpe-ratio’s  voor dezelfde periode (1,06 voor hout, versus 0,45 voor de S&P 500), wat de risico-rendementsvoordelen van hout ten opzichte van de totale aandelenmarkt onderstreept.
4. Hout heeft een lage correlatie met andere activaklassen. Commerciële bosbouwprijzen worden beïnvloed door een andere reeks markt- en economische factoren dan andere activaklassen. Omdat prijzen niet door dezelfde factoren worden beïnvloed, zijn houtopbrengsten niet gecorreleerd met opbrengsten van andere activaklassen, zoals  aandelen,  obligaties  en onroerend goed. De toevoeging van een Timberland-actief met een lage correlatie zal de diversificatie van een beleggingsportefeuille vergroten. De resultaten van de NCREIF Timberland Index van 1990 tot en met 2007 vertoonden een matige tot zwakke correlatie met aandelen- en vastrentende indices en een negatieve correlatie met onroerend goed.
5. Investering in grond als een waardevol bezit. Hoewel het land dat nodig is om de houtvoorraad te verbouwen, kan worden gepacht, kopen de meeste houtinvesteerders het land. Het landaanbod is beperkt en de vraag blijft groeien naarmate de bevolking en de commerciële ontwikkeling toenemen. Afhankelijk van de locatie kan op sommige eigendommen worden gericht als land met een “hoger en beter gebruik” dat tegen een premie aan ontwikkelaars kan worden verkocht, wat houteigenaren extra waarderingsvoordelen oplevert. De ineenstorting van markten die hout als input nodig hebben, doemt op als een potentieel risico. Timberland is echter een natuurlijk magazijn waar de voorraad op de stronk kan worden opgeslagen totdat de markten en de vraag weer aantrekken. Hoewel natuurrampen, zoals ongunstig weer en brand, ook de voorraad kunnen verminderen, hebben zelfs gebeurtenissen zoals de uitbarsting van Mount St. Helens in 1980 de investeerders niet weggevaagd. Beschadigde voorraad was nog steeds waardevol en werd verkocht aan hout- en papierbedrijven en vervolgens opnieuw geplant voor toekomstige winst.