UPREIT

Wat is een UPREIT?

UPREIT staat voor overkoepelend partnerschap voor vastgoedbeleggingen. Een UPREIT is een unieke REIT-structuur waarmee eigenaren van onroerend goed hun eigendom kunnen ruilen voor aandeelhouderschap in de UPREIT. UPREIT’s zijn echter over het algemeen onderworpen aan uitwisselingen van de Internal Revenue Code (IRC) Section 721.

UPREIT’s begrijpen

Real Estate Investment Trusts (REIT’s) werden geïntroduceerd door Dwight D. Eisenhower als een soort alternatief beleggingsfonds voor onroerend goed. REIT’s worden gecreëerd als een soort onroerendgoedportefeuille die onroerend goed en financieringskapitaal voor onroerend goed omvat. REIT’s zijn een entiteit waarmee investeerders investeringsbijdragen kunnen doen voor eigenvermogenseenheden of aandelen van het bedrijf. 

Aangezien REIT’s zich op de markt hebben ontwikkeld, zijn er enkele alternatieve structuren ontwikkeld om te voorzien in verschillende soorten investeerders. De UPREIT is zo’n structuur, vooral bekend om de vergoeding van inbreng in onroerend goed in ruil voor aandelenbezit. De DownREIT en enkele andere alternatieven zijn ook gemaakt als uitlopers.

Bij hun oprichting kunnen REIT’s ervoor kiezen om elk type bedrijfsstructuur aan te nemen. Beursgenoteerde REIT’s worden gestructureerd als bedrijven. Private REIT’s zullen er over het algemeen voor kiezen om gestructureerd te zijn als een trust of vereniging, maar ze kunnen ook voor andere statussen kiezen. Zoals de meeste niet-bedrijven, hebben privé-entiteiten ook de mogelijkheid om als bedrijf te worden belast.

Wat in de eerste plaats belangrijk is voor elke REIT, is dat ze voldoen aan de vereisten van IRC Titel 26, secties 856-859. Wanneer aan deze vereisten wordt voldaan, kan een REIT al zijn inkomsten aan zijn aandeelhouders doorgeven. Als zodanig wordt het doorberekende inkomen als een aftrek beschouwd en betaalt de REIT heel weinig aan belastingen. De belangrijkste vereiste is dat meer dan 90% van het bedrijf betrekking heeft op onroerend goed.

Speciale overwegingen 

In plaats van onroerend goed te verkopen, kan een eigenaar het bijdragen aan een UPREIT in ruil voor eenheden. De deelbewijzen hebben doorgaans dezelfde waarde als het ingebrachte onroerend goed. Aangezien het onroerend goed dat aan de REIT wordt verkocht, onder IRC Sectie 721 valt, creëert de transactie geen belastbare gebeurtenis.

Bij de conversie van onroerend goed naar aandeel kunnen UPREIT’s speciale bepalingen voorschrijven. Vaak biedt de uitwisseling de verkoper speciale eenheden waarmee de verkoper van het onroerend goed kan kiezen hoe hij zich in de REIT wil vestigen. Vastgoedverkopers kunnen mogelijk toestemming krijgen om eenheden onmiddellijk om te zetten in REIT-aandelen. Er kunnen ook andere opties beschikbaar zijn, zoals het houden van aandelen voor minimaal een jaar en vervolgens het ontvangen van contanten.

Zodra een belegger zijn onroerend goed aan een UPREIT verkoopt, is de UPREIT eigenaar van het onroerend goed en alle administratie die ermee te maken heeft. UPREIT-beheer kan iets complexer zijn dan basis-REIT’s vanwege de ruiloptie Section 721 en alle bijbehorende voorzieningen voor de nieuwe houder van deelbewijzen. UPREIT-managers zijn verantwoordelijk voor het beheer van hun REIT-portefeuille met het oog op het genereren van rendement. 

De aandelen van de UPREIT kunnen fluctueren op basis van de managementactiviteiten, de waardering van het onroerend goed, financieringsovereenkomsten en andere transacties die plaatsvinden. Dit kan voor aandeelhouders volatiliteit veroorzaken. UPREIT-aandeelhouders hebben doorgaans een flexibele liquiditeit waardoor ze hun aandelen gemakkelijk kunnen omzetten in contanten wanneer ze maar willen.

Voordelen van UPREITs 

UPREIT’s kunnen een haalbare optie zijn voor elke vastgoedeigenaar die zijn eigendom wil verkopen. Als zodanig kan het zowel individuele vastgoedeigenaren als eigenaren van commercieel vastgoed aanspreken. Elke vastgoedeigenaar die ervoor kiest om een ​​Sectie 721-ruil in een UPREIT uit te voeren, kan de waarde van het onroerend goed ontvangen in de vorm van UPREIT-eenheden. 

Sectie 721-uitwisselingen in een UPREIT creëren geen belastbare gebeurtenis. Participatiehouders worden echter belast op basis van algemene REIT-belastingnormen. Sommige eigenaren van onroerend goed kunnen ervoor kiezen om dit type investering te gebruiken voor landgoedplanning, omdat het mogelijk de belastingen helemaal kan omzeilen.

Vereisten voor UPREIT’s

Een UPREIT is een REIT volgens alle standaard boekhoudkundige en fiscale richtlijnen. UPREIT’s werden gecreëerd om de inbreng van onroerend goed in de REIT mogelijk te maken in ruil voor eigendomsaandelen. Deze structurering wordt daarom geleid door de normen van IRC Sectie 721 die belastingschilden bespreekt voor eigendommen om uitwisselingen te delen. Over het algemeen kan elke REIT die Sectie 721-uitwisselingen binnen de REIT mogelijk maakt, worden beschouwd als een UPREIT.

De meeste REIT’s zullen zich richten op een specifiek segment van de onroerendgoedmarkt, hoewel de leidende normen alleen voorschrijven dat onroerend goed en bijbehorende financiering meer dan 90% van het bedrijf moet uitmaken. UPREIT’s volgen doorgaans dezelfde investeringsstrategie, waarbij ze zich richten op een gerichte vastgoedniche.

Sectie 721 geeft richtlijnen voor de vrijlating van aandeelhouderseenheden in ruil voor eigendom. Section 721 kan een alternatief zijn voor IRC Section 1031-uitwisselingen. Sectie 1031 uitwisselingen stellen een eigenaar van een onroerend goed in staat om zijn eigendom te verkopen en de opbrengst te beleggen in een soortgelijke ruil om belastingen te vermijden. 

Sectie 1031-uitwisselingen zijn echter niet toegestaan ​​in UPREIT’s omdat ze gelijkaardige uitwisselingen vereisen en een eigendom niet toestaat om eigendomsuitwisselingen te delen. Daarom kan de uitwisseling van Section 721 in een UPREIT aantrekkelijk zijn. Zowel 721 als 1031-beurzen stellen de eigenaar van het onroerend goed in staat belastingen uit te stellen.

UPREIT versus DownREIT

UPREIT’s, DownREIT’s en alle andere speciale REIT-entiteiten zijn gewoon REIT’s in hun kern met speciale bepalingen die hen wat extra flexibiliteit bieden. De DownREIT stelt een vastgoedinvesteerder in staat om een ​​joint venture aan te gaan met een REIT. In een DownREIT is de unitruil voornamelijk gebaseerd op de waarde van het onroerend goed in de joint venture, wat een beter rendement kan opleveren voor de houder van een joint venture.