Equity REIT vs. hypotheek REIT
Er zijn twee hoofdtypen vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s) die beleggers kunnen kopen: aandelen-REIT’s en hypotheek-REIT’s. Aandelen-REIT’s bezitten en exploiteren onroerend goed, terwijl hypotheek-REIT’s investeren in hypotheken en aanverwante activa.
Belangrijkste leerpunten
- REIT’s zijn bedrijven die inkomstengenererende eigendommen bezitten, exploiteren of financieren.
- Eigen vermogen REIT’s bezitten en exploiteren onroerend goed en genereren inkomsten voornamelijk via huurinkomsten.
- Hypotheek-REIT’s investeren in hypotheken, door hypotheek gedekte effecten en aanverwante activa en genereren inkomsten via rente-inkomsten.
Wat is een REIT?
Een REIT is een soort effect waarin het bedrijf onroerend goed of aan onroerend goed gerelateerde activa bezit en in het algemeen exploiteert. REIT’s zijn vergelijkbaar met aandelen en worden verhandeld op grote marktbeurzen. Met REIT’s kunnen bedrijven onroerend goed of hypotheken kopen door gecombineerde investeringen van een pool van investeerders te gebruiken. Dit type investering stelt grote en kleine investeerders in staat om aandelen van onroerend goed te bezitten – zonder zelf onroerend goed te hoeven kopen, exploiteren of financieren.
REIT’s moeten over het algemeen ten minste 100 investeerders hebben, en regelgeving voorkomt wat anders een mogelijk schadelijke oplossing zou zijn: een klein aantal investeerders hebben de meerderheid van het belang in de REIT.
Ten minste 75% van de activa van een REIT moet in onroerend goed zijn en ten minste 75% van het bruto-inkomen moet afkomstig zijn van huurprijzen, hypotheekrente of winsten uit de verkoop van het onroerend goed.
Bovendien zijn REIT’s wettelijk verplicht om ten minste 90% van het jaarlijkse belastbare inkomen (exclusief vermogenswinst) uit te keren aan hun aandeelhouders in de vorm van dividenden. Deze beperking beperkt echter het vermogen van een REIT om de interne cashflow te gebruiken voor groeidoeleinden.
Aandelen-REIT’s
Aandelenbeleggingsfondsen voor onroerend goed zijn het meest voorkomende type REIT. Ze verwerven, beheren, bouwen, renoveren en verkopen onroerend goed dat inkomsten genereert. Hun inkomsten worden voornamelijk gegenereerd door huurinkomsten op hun onroerend goed.
Een aandelen-REIT kan breed beleggen, of kan zich op een bepaald segment concentreren. Hier is een overzicht van hoe elk segment in 2019 heeft gepresteerd, volgens de National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit):
Over het algemeen leveren aandelen-REIT’s een stabiel inkomen op. En omdat deze REIT’s inkomsten genereren door huren te innen, is hun inkomen relatief eenvoudig te voorspellen en heeft het de neiging om in de loop van de tijd te stijgen.
Hypotheek REIT’s
hypotheek gedekte effecten (MBS) en aanverwante activa. Terwijl equity-REIT’s doorgaans inkomsten genereren door middel van huren, verdienen hypotheek-REIT’s inkomsten uit de rente op hun investeringen.
Stel bijvoorbeeld dat bedrijf ABC kwalificeert als een REIT. Het koopt een kantoorgebouw met de gelden van investeerders en verhuurt kantoorruimte. Bedrijf ABC bezit en beheert dit onroerend goed en int maandelijks huur van haar huurders. Bedrijf ABC wordt dus beschouwd als een aandelen-REIT.
Stel aan de andere kant dat bedrijf XYZ kwalificeert als een REIT en geld leent aan een vastgoedontwikkelaar. In tegenstelling tot bedrijf ABC genereert bedrijf XYZ inkomsten uit de rente die op de leningen wordt verdiend. Bedrijf XYZ is dus een hypotheek-REIT.
Net als REIT’s met eigen vermogen, wordt het grootste deel van de REIT-winsten op hypotheken als dividend aan beleggers uitgekeerd. Hypotheek-REIT’s doen het meestal beter dan aandelen-REIT’s wanneer de rente stijgt.
Risico’s van aandelen- en hypotheek-REIT’s
Net als alle investeringen hebben eigen vermogen-REIT’s en hypotheek-REIT’s hun aandeel in de risico’s. Hier zijn er een paar waar beleggers op moeten letten:
- Aandelen-REIT’s hebben de neiging cyclisch van aard te zijn en kunnen gevoelig zijn voor recessies en perioden van economische neergang.
- Met eigen-REIT’s kan een te groot aanbod – bijvoorbeeld meer hotelkamers dan een markt kan ondersteunen – leiden tot hogere leegstand en lagere huurinkomsten.
- Veranderingen in rentetarieven kunnen van invloed zijn op de inkomsten van hypotheek-REIT’s. Evenzo kunnen lagere rentetarieven ertoe leiden dat meer kredietnemers hun hypotheken herfinancieren of terugbetalen – en de REIT moet tegen een lager tarief herinvesteren.
- De meeste hypotheekeffecten die REIT’s kopen, worden gedekt door de federale overheid, wat het kredietrisico beperkt. Bepaalde MREIT’s kunnen echter worden blootgesteld aan een hoger kredietrisico, afhankelijk van de specifieke beleggingen.
Het komt neer op
REIT’s bieden beleggers een manier om toegang te krijgen tot de onroerendgoedmarkt zonder zelf eigendommen te hoeven bezitten, exploiteren of financieren. Zowel eigenvermogens- als hypotheek-REIT’s moeten 90% van het inkomen aan aandeelhouders uitkeren in de vorm van dividenden – die vaak hoger zijn dan die van aandelen.
Over het algemeen kunnen aandelen-REIT’s aantrekkelijk zijn voor investeerders die op zoek zijn naar een combinatie van groei en inkomen. Hypotheek-REIT’s daarentegen zijn wellicht beter geschikt voor risicotolerante beleggers die op zoek zijn naar een maximaal inkomen, zonder veel aandacht te besteden aan vermogensgroei.