Kapitalisatietarief
Wat is het kapitalisatietarief?
De kapitalisatie tarief (ook bekend als cap rate) wordt gebruikt in de wereld van de commerciële onroerend goed aan de geven rendement dat zal naar verwachting worden gegenereerd op een onroerend goed investeringen eigendom. Deze maatregel is berekend op basis van de netto- inkomsten die de eigenschap naar verwachting zal genereren en wordt berekend door het netto bedrijfsresultaat door verhuurder inventariswaarde en wordt uitgedrukt als een percentage. Het wordt gebruikt om het potentiële rendement van de belegger op zijn investering in de vastgoedmarkt te schatten.
Hoewel de cap rate nuttig kan zijn om snel de relatieve waarde van vergelijkbare vastgoedinvesteringen op de markt te vergelijken, mag deze niet worden gebruikt als de enige indicator van de sterkte van een investering, omdat er geen rekening wordt gehouden met hefboomwerking, de tijdswaarde van geld en toekomstige kasstromen uit onder meer vastgoedverbeteringen. Er zijn geen duidelijke bandbreedtes voor een goede of slechte cap rate, en deze zijn grotendeels afhankelijk van de context van het onroerend goed en de markt.
Belangrijkste leerpunten
- Het kapitalisatietarief wordt berekend door het netto bedrijfsresultaat van een onroerend goed te delen door de huidige marktwaarde.
- Deze ratio, uitgedrukt als een percentage, is een schatting van het potentiële rendement van een belegger op een vastgoedinvestering.
- Cap rate is het nuttigst als een vergelijking van de relatieve waarde van vergelijkbare vastgoedinvesteringen.
Inzicht in kapitalisatietarief
Cap rate is de meest populaire maatstaf waarmee vastgoedbeleggingen worden beoordeeld op hun winstgevendheid en rendementspotentieel. De cap rate vertegenwoordigt eenvoudigweg het rendement van een onroerend goed over een tijdshorizon van één jaar, ervan uitgaande dat het onroerend goed wordt gekocht in contanten en niet in bruikleen. Het kapitalisatietarief geeft het intrinsieke, natuurlijke en niet-leveraged rendement van het onroerend goed aan.
Formule voor kapitalisatietarief
Er bestaan verschillende versies voor de berekening van het kapitalisatietarief. In de meest populaire formule wordt de kapitalisatiegraad van een vastgoedinvestering berekend door het netto bedrijfsresultaat (NOI) van het onroerend goed te delen door de huidige marktwaarde. Wiskundig,
Kapitalisatietarief = netto bedrijfsinkomen / huidige marktwaarde
waar,
Het netto bedrijfsresultaat is de (verwachte) jaarlijkse inkomsten uit de woning (zoals verhuur) en wordt bereikt door aftrek van alle kosten gemaakt voor het beheer van het onroerend goed. Deze uitgaven omvatten de kosten die worden betaald voor het regelmatige onderhoud van de faciliteit, evenals de onroerendgoedbelasting.
De huidige marktwaarde van het actief is de huidige waarde van het onroerend goed volgens de geldende markttarieven.
In een andere versie wordt het cijfer berekend op basis van de oorspronkelijke kapitaalkosten of de aanschaffingswaarde van een onroerend goed.
Kapitalisatietarief = netto bedrijfsinkomen / aankoopprijs
De tweede versie is echter om twee redenen niet erg populair. Ten eerste geeft het onrealistische resultaten voor oude eigendommen die enkele jaren / decennia geleden tegen lage prijzen zijn gekocht, en ten tweede kan het niet worden toegepast op het geërfde onroerend goed omdat hun aankoopprijs nul is, wat de splitsing onmogelijk maakt.
Bovendien, aangezien vastgoedprijzen sterk fluctueren, is de eerste versie die de huidige marktprijs gebruikt een nauwkeuriger weergave in vergelijking met de tweede versie die de oorspronkelijke aankoopprijs met een vaste waarde gebruikt.
Voorbeelden van kapitalisatietarief
Stel dat een investeerder $ 1 miljoen heeft en hij overweegt te investeren in een van de twee beschikbare investeringsopties – een, hij kan investeren in door de overheid uitgegeven schatkistobligaties die een nominale jaarlijkse rente van 3 procent bieden en als de veiligste investeringen worden beschouwd. kan een bedrijfspand kopen met meerdere huurders die naar verwachting reguliere huur betalen.
Stel in het tweede geval dat de totale ontvangen huur per jaar $ 90.000 is en dat de belegger in totaal $ 20.000 moet betalen voor verschillende onderhoudskosten en onroerendgoedbelasting. Het laat het netto-inkomen van de vastgoedbelegging over op $ 70.000. Stel dat de waarde van het onroerend goed gedurende het eerste jaar stabiel blijft op de oorspronkelijke koopprijs van $ 1 miljoen.
Het kapitalisatietarief wordt berekend als (netto bedrijfsinkomen / eigendomswaarde) = $ 70.000 / $ 1 miljoen = 7%.
Dit rendement van 7 procent uit de vastgoedbelegging doet het beter dan het standaardrendement van 3 procent van de risicovrije staatsobligaties. De extra 4 procent vertegenwoordigt het rendement voor het risico dat de belegger neemt door te beleggen in de vastgoedmarkt, in plaats van te beleggen in de veiligste staatsobligaties die geen risico met zich meebrengen.
Vastgoedbeleggingen zijn riskant en er kunnen verschillende scenario’s zijn waarin het rendement, zoals weergegeven door de kapitalisatieratio, sterk kan variëren.
Een paar van de huurders kunnen bijvoorbeeld verhuizen en de huurinkomsten van het onroerend goed kunnen dalen tot $ 40.000. Door de $ 20.000 te verlagen voor verschillende onderhoudskosten en onroerendgoedbelastingen, en ervan uitgaande dat de waarde van het onroerend goed op $ 1 miljoen blijft, komt het kapitalisatietarief uit op ($ 20.000 / $ 1 miljoen) = 2%. Deze waarde is lager dan het rendement van risicovrije obligaties.
Neem in een ander scenario aan dat de huurinkomsten op de oorspronkelijke $ 90.000 blijven, maar dat de onderhoudskosten en / of de onroerendgoedbelasting aanzienlijk stijgen, om te zeggen $ 50.000. Het kapitalisatietarief is dan ($ 40.000 / $ 1 miljoen) = 4%.
In een ander geval, als de huidige marktwaarde van het onroerend goed zelf daalt, bijvoorbeeld $ 800.000, terwijl de huurinkomsten en verschillende kosten gelijk blijven, zal het kapitalisatietarief stijgen tot $ 70.000 / $ 800.000 = 8,75%.
In wezen kunnen verschillende inkomstenniveaus die worden gegenereerd met het onroerend goed, uitgaven met betrekking tot het onroerend goed en de huidige marktwaardering van het onroerend goed de kapitalisatiegraad aanzienlijk veranderen.
Het meerrendement dat in theorie beschikbaar is voor vastgoedbeleggers bovenop de beleggingen in staatsobligaties, kan worden toegeschreven aan de risico’s die leiden tot de bovengenoemde scenario’s. De risicofactoren zijn onder meer:
- Leeftijd, locatie en status van het onroerend goed
- Type onroerend goed – meergezinswoning, kantoor, industrieel, detailhandel of recreatief
- Solvabiliteit van huurders en regelmatige ontvangsten van verhuur
- Looptijd en structuur van huurderhuur (en)
- De algemene marktrente van het onroerend goed en de factoren die de waardering ervan beïnvloeden
- Macro-economische fundamenten van de regio en factoren die van invloed zijn op de bedrijven van huurders
Het kapitalisatietarief interpreteren
Aangezien de maximumtarieven zijn gebaseerd op de verwachte schattingen van de toekomstige inkomsten, zijn ze onderhevig aan grote variaties. Het wordt dan belangrijk om te begrijpen wat een goede cap rate is voor een vastgoedbelegging.
Het tarief geeft ook aan hoe lang het duurt om het geïnvesteerde bedrag in een woning terug te krijgen. Een onroerend goed met een plafond van 10% heeft bijvoorbeeld ongeveer 10 jaar nodig om de investering terug te verdienen.
Verschillende kappercentages tussen verschillende eigendommen, of verschillende kappercentages over verschillende tijdshorizons op hetzelfde onroerend goed, vertegenwoordigen verschillende risiconiveaus. Een blik op de formule geeft aan dat de cap rate-waarde hoger zal zijn voor eigendommen die een hoger netto bedrijfsresultaat genereren en een lagere waardering hebben, en vice versa.
Stel dat er twee eigenschappen zijn die in alle attributen vergelijkbaar zijn, behalve dat ze geografisch uit elkaar liggen. De ene bevindt zich in een chique stadscentrum, terwijl de andere aan de rand van de stad ligt. Als alles gelijk blijft, genereert het eerste pand een hogere huur vergeleken met het tweede, maar die zullen gedeeltelijk worden gecompenseerd door de hogere onderhoudskosten en hogere belastingen. Het vastgoed in het stadscentrum zal een relatief lagere cap rate hebben in vergelijking met het tweede vanwege de aanzienlijk hoge marktwaarde.
Het geeft aan dat een lagere waarde van de cap rate overeenkomt met een betere waardering en een beter vooruitzicht op rendement met een lager risiconiveau. Aan de andere kant impliceert een hogere cap rate relatief lagere vooruitzichten op rendement op vastgoedbeleggingen, en dus een hoger risiconiveau.
Hoewel het bovenstaande hypothetische voorbeeld het voor een belegger een gemakkelijke keuze maakt om voor het onroerend goed in het stadscentrum te kiezen, zijn real-world scenario’s misschien niet zo eenvoudig. De belegger die een onroerend goed beoordeelt op basis van de cap rate, staat voor de uitdagende taak om de geschikte cap rate voor een bepaald risiconiveau te bepalen.
2:00
Gordon-modelvertegenwoordiging voor cap rate
Een andere weergave van de cap rate is afkomstig van het Gordon Growth Model, ook wel het dividendkortingsmodel (DDM) genoemd. Het is een methode voor het berekenen van de intrinsieke waarde van de aandelenkoers van een bedrijf, onafhankelijk van de huidige marktomstandigheden, en de aandelenwaarde wordt berekend als de huidige waarde van de toekomstige dividenden van een aandeel. Wiskundig,
Voorraadwaarde = verwachte jaarlijkse dividendcashflow / (vereiste rendement van investeerder – verwachte dividendgroeipercentage)
Herschikken van de vergelijking en generaliseren van de formule voorbij dividend,
(Vereist rendement – verwacht groeipercentage) = verwachte cashflow / activawaarde
De bovenstaande weergave komt overeen met de basisformule van het kapitalisatietarief dat in de eerdere sectie is vermeld. De verwachte kasstroomwaarde vertegenwoordigt het netto bedrijfsresultaat en de vermogenswaarde komt overeen met de huidige marktprijs van het onroerend goed. Dit leidt ertoe dat de kapitalisatiegraad gelijk is aan het verschil tussen het vereiste rendement en de verwachte groeivoet. Dat wil zeggen, de cap rate is simpelweg het vereiste rendement minus de groeisnelheid.
Dit kan worden gebruikt om de waardering van een onroerend goed te beoordelen voor een bepaald rendement dat door de belegger wordt verwacht. Stel dat het netto bedrijfsresultaat van een onroerend goed $ 50.000 is en dat het naar verwachting jaarlijks met 2 procent zal stijgen. Als het verwachte rendement van de belegger 10 procent per jaar is, komt het netto plafondtarief uit op (10% – 2%) = 8%. Als u het in de bovenstaande formule gebruikt, komt de waardering van activa uit op ($ 50.000 / 8%) = $ 625.000.