De minimale eigendomsnormen van de FHA
Huizenkopers die een huisaankoop willen financieren met een lening van de Federal Housing Administration (FHA), zijn soms verbaasd dat ze een bepaald onroerend goed niet mogen kopen omdat het niet voldoet aan de FHA-vereisten voor een onroerend goed.
De FHA heeft deze minimale eigendomsstandaardvereisten ingevoerd om kredietverstrekkers te beschermen.
Belangrijkste leerpunten
- Leningen van de Federal Housing Administration (FHA) hebben vereisten, waaronder minimale eigendomsstandaarden, die kredietverstrekkers helpen beschermen.
- Leningen van de Federal Housing Administration (FHA) moeten voldoen aan de normen voor veiligheid, beveiliging en degelijkheid, waaronder gebieden als daken, elektriciteit, boilers en toegang tot eigendommen.
- De Federal Housing Administration (FHA) vereist geen reparatie van cosmetische of kleine defecten, uitgesteld onderhoud en normale slijtage als ze de veiligheid, beveiliging of soliditeit van het huis niet aantasten.
- Tijdelijke oplossingen om aan de normen te voldoen, zijn onder meer dat de verkoper zelf reparaties uitvoert voordat hij het onroerend goed verkoopt.
- Als alternatief kunnen kopers die niet in aanmerking komen voor een FHA-lening, een ander leningproduct gebruiken, zoals een FHA 203 (k) -lening, waarmee een huis met aanzienlijke problemen kan worden gekocht.
Federal Housing Administration (FHA) Minimum Property Standards
Wanneer een huizenkoper een hypotheek afsluit, dient het onroerend goed als onderpand voor de lening. Met andere woorden, als de kredietnemer stopt met het maken van de hypotheek betalingen, de hypotheek kredietverstrekker zal uiteindelijk af te schermen en het bezit van het huis te nemen. De geldverstrekker zal dan het huis verkopen om zo veel mogelijk van het nog verschuldigde geld op de lening terug te vorderen.
Vereisen dat het onroerend goed aan minimumnormen voldoet, beschermt de geldschieter. Het betekent dat het onroerend goed gemakkelijker te verkopen moet zijn en een hogere prijs moet krijgen als de geldschieter er beslag op moet leggen.
Tegelijkertijd beschermt deze vereiste ook de lener: het betekent dat hij vanaf het begin niet wordt belast met dure reparatierekeningen en onderhoud voor het huis. Bovendien kan de lener, met een fundamenteel gezonde woonplaats, meer gestimuleerd worden om zijn betalingen te doen om het huis te behouden.
Wat zijn de minimale eigendomsnormen van de FHA?
Volgens het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) vereist de FHA dat de eigendommen die met haar leningproducten worden gefinancierd, voldoen aan de volgende minimumnormen:
- Veiligheid : de woning moet de gezondheid en veiligheid van de bewoners beschermen.
- Beveiliging : de woning moet de veiligheid van het pand beschermen.
- Deugdelijkheid : het onroerend goed mag geen fysieke tekortkomingen of omstandigheden hebben die de structurele integriteit aantasten.
De HUD beschrijft vervolgens de voorwaarden waaraan de woning moet voldoen om aan deze vereisten te voldoen. Een taxateur zal de toestand van de woning te observeren tijdens de vereiste pand beoordeling en verslag van de resultaten over de FHA beoordelingsformulier. Vastgoedtaxaties zijn een van de vele vereisten waaraan kopers voldoen voordat ze een deal sluiten.
Voor eengezinswoningen is de taxateur verplicht een formulier te gebruiken dat het Uniform Woningtaxatierapport wordt genoemd. Het formulier vraagt de taxateur om de basiskenmerken van het onroerend goed te beschrijven, zoals het aantal verdiepingen, het bouwjaar, vierkante meters, aantal kamers en locatie. Het vereist ook dat de taxateur “de staat van het onroerend goed beschrijft (inclusief noodzakelijke reparaties, achteruitgang, renovaties, verbouwing, enz.)” En vraagt: “Zijn er fysieke tekortkomingen of ongunstige omstandigheden die de leefbaarheid, degelijkheid of structurele integriteit beïnvloeden? van het pand? “
Het taxatieformulier voor condominiumeenheden is vergelijkbaar, maar bevat condominium-specifieke vragen over de gemeenschappelijke ruimtes, de vereniging van huiseigenaren, het aantal koopwoningen, enz.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
De FHA vereist geen reparatie van cosmetische of kleine defecten, uitgesteld onderhoud en normale slijtage als deze de veiligheid, beveiliging of deugdelijkheid van het huis niet aantasten. De FHA zegt dat voorbeelden van dergelijke problemen het volgende omvatten, maar niet beperkt zijn tot:
- Ontbrekende leuningen
- Gebarsten of beschadigde uitgangsdeuren die anderszins bedienbaar zijn
- Gebarsten vensterglas
- Defecte verfoppervlakken in huizen gebouwd na 1978 (vanwege gevaren met loodverf)
- Kleine leidingenlekken (zoals druipende kranen)
- Defecte vloerafwerkingen of bedekkingen (door de afwerking heen gesleten, sterk vervuild tapijt)
- Bewijs van eerdere (niet-actieve) houtvernietigende schade door insecten / organismen waarbij er geen bewijs is van niet-herstelde structurele schade
- Rotte of versleten werkbladen
- Beschadigd gips, gipsplaten of andere wand- en plafondmaterialen in huizen die na 1978 zijn gebouwd
- Slecht vakmanschap
- Gevaar voor struikelen (gebarsten of gedeeltelijk deinende trottoirs, slecht geïnstalleerd tapijt)
- Kruip ruimtes met puin en afval
- Gebrek aan een oprit die geschikt is voor alle weersomstandigheden
Meest voorkomende problemen met de veiligheid, beveiliging en deugdelijkheid van eigendommen
Er zijn echter veel gebieden waar de FHA problemen vereist om te worden verholpen om de verkoop te sluiten. Hier zijn enkele van de meest voorkomende problemen waarmee huizenkopers waarschijnlijk te maken zullen krijgen:
Elektrisch en verwarming
- De schakelkast mag geen gerafelde of blootliggende draden hebben.
- Alle bewoonbare kamers moeten een werkende warmtebron hebben (behalve in een paar geselecteerde steden met milde winters).
Daken en zolders
- De dakbedekking moet vocht buiten houden.
- De dakbedekking moet naar verwachting nog minimaal twee jaar meegaan.
- De taxateur moet de zolder inspecteren op tekenen van mogelijke dakproblemen.
- Het dak kan niet meer dan drie lagen dakbedekking hebben.
- Als uit de inspectie blijkt dat het dak moet worden gerepareerd en het dak al drie of meer daklagen heeft, heeft de FHA een nieuw dak nodig.
Waterkokers
De boiler moet voldoen aan de lokale bouwvoorschriften en moet met de accommodatie worden vervoerd.
Gevaren en hinder
Onder deze categorie vallen een aantal voorwaarden. Ze omvatten, maar zijn niet beperkt tot het volgende:
- Verontreinigde bodem
- Nabijheid van een site voor gevaarlijk afval
- Olie- en gasbronnen op het terrein
- Druk verkeer
- Luchthavenlawaai en gevaren
- Andere bronnen van overmatig geluid
- Nabijheid van iets dat kan ontploffen, zoals een hogedrukolielijn
- Nabijheid van hoogspanningsleidingen
- Nabijheid van een radio- of tv-zendmast
Toegang tot eigendom
Het pand moet veilige en adequate toegang bieden aan voetgangers en voertuigen, en de straat moet een ondergrond hebben die geschikt is voor alle weersomstandigheden, zodat hulpverleningsvoertuigen het pand onder alle weersomstandigheden kunnen betreden.
Structurele degelijkheid
Eventuele gebrekkige structurele omstandigheden en alle andere omstandigheden die kunnen leiden tot toekomstige structurele schade, moeten worden verholpen voordat het onroerend goed kan worden verkocht. Deze omvatten defecte constructie, overmatige vochtigheid, lekkage, verval, termietschade en voortdurende afwikkeling.
Asbest
Als een deel van het huis asbest bevat dat lijkt te zijn beschadigd of verslechterd, moet de FHA nader worden geïnspecteerd door een asbestprofessional.
Badkamers
De woning moet een toilet, wastafel en douche hebben. (Deze vereiste klinkt misschien raar, maar het zal je verbazen wat mensen meenemen als ze worden afgeschermd, en wat vandalen zullen stelen van een leegstaand huis.)
Huishoudelijke apparaten
Anekdotisch bewijs suggereert dat de FHA eigenschappen vereist om werkende keukenapparatuur te hebben, met name een werkende kachel. FHA-documenten vermelden echter geen vereisten met betrekking tot apparaten.
Remedies voor eigenschappen onder de minimumnormen
Er zijn opties voor huizenkopers die verliefd zijn geworden op een woning die een van deze mogelijke deal-killing-problemen heeft.
De eerste stap zou moeten zijn om de verkoper te vragen om de nodige reparaties uit te voeren. Als de verkoper het zich niet kan veroorloven om reparaties uit te voeren, kan de aankoopprijs misschien worden verhoogd, zodat de verkopers bij sluiting hun geld terugkrijgen. Meestal werkt de situatie andersom: als een woning aanzienlijke problemen heeft, zal de koper om een lagere prijs vragen om dit te compenseren. Als het onroerend goed echter al onder de marktprijs is geprijsd of als de koper het slecht genoeg wil, kan het een optie zijn om de prijs te verhogen om ervoor te zorgen dat de reparaties zijn voltooid (en de transactie is afgerond).
Als de verkoper een bank is, is hij misschien niet bereid om reparaties uit te voeren. In dit geval is de deal dood. Het onroerend goed zal naar een contante koper of een niet-FHA-koper moeten gaan, wiens geldschieter hen zal toestaan het onroerend goed in de huidige staat te kopen.
Veel huizenkopers zullen gewoon moeten blijven zoeken totdat ze een betere woning vinden die aan de FHA-normen voldoet. Deze realiteit kan frustrerend zijn, vooral voor kopers met beperkte middelen en beperkte eigendommen in hun prijsklasse.
Sommige huizenkopers kunnen mogelijk goedkeuring krijgen voor een ander leningproduct. Een niet-FHA-lening kan meer speelruimte bieden voor de staat waarin het onroerend goed zich kan bevinden, maar de geldschieter zal nog steeds zijn eigen vereisten hebben. Het is dus mogelijk dat deze aanpak niet succesvol is. Een andere optie is om een lening van FHA 203 (k) aan te vragen, waarmee u een huis kunt kopen met aanzienlijke reparatie- en onderhoudsproblemen.
Het komt neer op
FHA-leningen maken het gemakkelijker voor leners om in aanmerking te komen voor een hypotheek, maar ze maken het niet noodzakelijkerwijs gemakkelijker om een woning te kopen. Als een woning niet voldoet aan de minimumnormen voor een FHA-lening, zullen veel huizenkopers gewoon moeten blijven zoeken totdat ze een betere woning vinden die wel aan de FHA-normen voldoet – een proces dat frustrerend kan zijn, vooral voor kopers met beperkte middelen en weinig eigendommen. in hun prijsklasse.
FHA-leners die weten wat ze kunnen verwachten bij thuiswinkelen, kunnen hun zoektocht echter beperken tot eigendommen die waarschijnlijk voldoen aan de FHA-richtlijnen, of in ieder geval vermijden om hun hoop te vestigen op een opknapper-eigendom voordat het wordt beoordeeld.