Een afgeschermd huis kopen: Top 5 valkuilen
Het kopen van een huis dat wordt afgeschermd, wordt vaak aangeprezen als een manier voor zowel eigenaar-bewoners als investeerders om veel voor een onroerend goed te krijgen. De potentiële financiële beloningen worden echter niet bereikt zonder een aanzienlijke hoeveelheid hard werk.
Afgeschermde eigendommen hebben enkele veelvoorkomende problemen. Bovendien zijn er enkele standaardproblemen die u kunt tegenkomen bij de aanschaf ervan. Hoewel executieverkopen grote investeringen kunnen zijn als fixer-uppers, om in te wonen of door te verkopen, komen ze vaak met bagage.
Belangrijkste leerpunten
- De potentiële financiële voordelen van het kopen van een afgeschermd pand worden echter niet bereikt zonder een aanzienlijke hoeveelheid hard werk.
- Veel huizen in afscherming zijn slecht onderhouden en kunnen structurele problemen hebben of schade door water of schimmel hebben; sommige zijn mogelijk in strijd met codes of andere normen.
- Vandalisme kan ook een probleem zijn, waarbij dieven of de vorige eigenaren soms armaturen, apparaten, ramen of iets anders van waarde meenemen.
- Er kunnen problemen zijn met geldschieters die de aankoop van afgeschermde huizen niet willen financieren; kopen met contant geld is mogelijk de enige optie van de koper.
Problemen met het onroerend goed
Het belangrijkste om in gedachten te houden voordat u besluit om te winkelen op de markt voor afscherming, is dat deze eigendommen worden opgegeven door eigenaren die hun hypotheekbetalingen niet meer kunnen betalen. In deze gevallen is het huis vaak slecht onderhouden – als de eigenaar de betalingen niet kan doen, loopt hij waarschijnlijk ook achter op het betalen voor regelmatig onderhoud.
Ook zijn sommige mensen die gedwongen worden tot uitsluiting verbitterd door hun situatie en nemen ze hun frustraties over hun huis uit voordat de bank hun beslag legt. Vaak gaat het om het verwijderen van apparaten en armaturen en soms zelfs om ronduit vandalisme. Nadat de inzittenden zijn vertrokken, blijven executieverklaringen verlaten, vaak uitnodigend tot criminele activiteiten.
Onderhoud en staat
Onderhoud en conditie kunnen een probleem zijn in afgeschermde eigendommen vanwege de omstandigheden waaronder de vorige eigenaar is verhuisd en de hoeveelheid tijd dat het huis leeg heeft gestaan. Enkele van de belangrijkste zorgen zijn de volgende.
Gebrek aan hygiëne
Panden die eigendom zijn van de bank zijn soms walgelijk vies vanwege de tijd die leeg is doorgebracht, opzettelijke verwaarlozing door de vorige eigenaar of bewoning door zwervers. Wanneer een huis maandenlang opgesloten zit zonder luchtcirculatie, kan opgehoopt vuil ervoor zorgen dat het hele huis gaat stinken.
Slechte renovaties
De vorige eigenaar heeft mogelijk veranderingen aan de woning aangebracht zonder de juiste vergunningen te hebben verkregen. Een bekend voorbeeld is het ombouwen van de garage tot woonruimte zodat er meer mensen in huis kunnen wonen. Deze veranderingen kunnen onwenselijk zijn voor nieuwe eigenaren of ze kunnen hoofdpijn bezorgen bij ambtenaren van de stad.
Als de vorige eigenaar is begonnen met het verbeteren van het huis maar daarna in moeilijke tijden terecht is gekomen, kan het zijn dat er gedeeltelijk klaar is met werken in het huis. De badkamers kunnen worden vernieuwd terwijl de keuken al 40 jaar niet is bijgewerkt, of er kunnen nieuwe vloeren in de woonkamer zijn terwijl de slaapkamers nog steeds zijn voorzien van oude vloerbedekking.
Bovendien, als er reparaties zijn uitgevoerd, kunnen deze zijn gedaan door de eigenaren zelf of door professionals zonder vergunning – met andere woorden, mensen die het werk niet noodzakelijkerwijs correct hebben gedaan.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Geen elektriciteit
Omdat er niemand in huis woont, kan de elektriciteit zijn uitgeschakeld, tenzij de bank deze opzettelijk aan heeft gehouden. Zonder licht kan het in sommige kamers moeilijk zijn om te zien wat u koopt, met name kelders en badkamers zonder ramen.
Waterschade
Een klein lek onder de gootsteen kan leiden tot schimmelproblemen en een daklek of een gesprongen leiding kan tot grote waterschade leiden. Omdat er niemand in de buurt is om problemen op te lossen wanneer ze zich voordoen, kunnen kleine problemen snel veranderen in grote problemen en kunnen grote problemen in rampen veranderen.
Gebrek aan basisonderhoud
Als de vorige eigenaar de hypotheekbetalingen niet kon betalen, kun je er zeker van zijn dat ze het zich ook niet konden veroorloven om lekken, termietschade, een kapotte afvalverwijdering of iets anders te repareren.
Dood of overwoekerd terrein
Afhankelijk van het klimaat waarin het huis zich bevindt, kunnen het gazon en de landschapsarchitectuur volledig dood of extreem overwoekerd zijn. Banken betalen meestal niet voor tuinders om de tuin van een afgeschermd huis te onderhouden.
Persoonlijke eigendommen achtergelaten
Soms worden afgeschermde huiseigenaren buitengesloten voordat ze hun bezittingen kunnen verplaatsen en in sommige gevallen nemen ze niet alles mee. Veel eigendommen van onroerend goed (REO) bevatten meubels, afval, kleding en andere items waarvan u verantwoordelijk bent voor het weggooien wanneer u de eigenaar van het onroerend goed wordt.
Vandalisme en verwaarlozing
Schade is niet ongebruikelijk in executie-eigendommen en kan worden veroorzaakt door vandalen of de voormalige eigenaar.
Willekeurig vandalisme
Soms, wanneer een pand leeg staat, vooral als het zich in een gebied met matige tot hoge criminaliteit bevindt, zullen nieuwe eigenaren te maken krijgen met graffiti, kapotte ramen en andere schade.
Eigenaar Vandalisme
Gebroken ruiten kunnen om verschillende redenen vaak voorkomen in REO’s. Zoals eerder vermeld, kan vandalisme een oorzaak zijn. Wanneer banken eigenaren buitensluiten terwijl ze het bezit in bezit nemen, kan de voormalige eigenaar een raam of deur breken om bezittingen op te halen. Eerdere eigenaren kunnen ook opzettelijk schade toebrengen op kosten van de bank door gaten in muren te steken of plinten en kroonlijsten af te scheuren.
Verwijdering van waardevolle voorwerpen
Om wraak te nemen op de bank en om een extra cent te verdienen, kan de vorige huiseigenaar waardevolle items verwijderen, waaronder apparaten, armaturen, deuren, koperen leidingen en meer. Alles wat de huiseigenaar niet meeneemt, kan door dieven worden meegenomen. Hoe dan ook, veel eigendommen van de bank missen dingen die over het algemeen bij eigendommen van verkopers horen.
Problemen met de aankoop
Ondanks al deze potentiële problemen, kunnen executieverkopen nog steeds een goede deal zijn. Als u bereid bent om problemen op te lossen waar de meeste mensen niet mee willen omgaan, kunt u een huis kopen met een aanzienlijke korting. U kunt echter extra problemen tegenkomen als het gaat om het daadwerkelijk kopen van het onroerend goed en het verbeteren van de bewoonbare staat.
Problemen met geldschieters
Het kopen van een huis bij een geldschieter heeft zijn problemen als gevolg van de toegenomen bureaucratie en de beperkte transparantie die wordt geboden aan degenen die gedwongen verkopen.
Financiering
Kredietverstrekkers zullen een huizenkoper geen geld geven voor een woning die zij als onbewoonbaar beschouwen of dieonder de aankoopprijs taxeert. Als u een belegger bent die contant betaalt, is dit natuurlijk geen probleem. Het HUD Section 203 (k) -programma kan in sommige omstandigheden ook helpen.
Vertragingen bij de eigenaarsbank
Gezond verstand zegt dat banken REO’s zo snel mogelijk zouden moeten willen lossen, maar in werkelijkheid slepen banken soms hun voeten bij het overwegen van aanbiedingen en tijdens het escrow-proces.
Geen openbaarmakingen van verkopers
Aangezien er nooit iemand van de bank in het huis heeft gewoond, is het onwaarschijnlijk dat ze op de hoogte zijn van bestaande problemen met het onroerend goed. U zult alles zelf moeten ontdekken, hetzij tijdens de woninginspectie, door te vragen aan buren, of door ervaring nadat u de huiseigenaar bent geworden.
Wedstrijd
Omdat executieverkopen geweldige deals kunnen zijn, zijn ze aantrekkelijk voor investeerders die eigendommen willen omdraaien of als verhuur willen gebruiken. Aangezien beleggers met minder of geen onvoorziene gebeurtenissen en snelle sluitingen all-cash aanbiedingen kunnen doen, kunnen hun aanbiedingen voor de bank aantrekkelijker zijn dan die van potentiële eigenaars.
Het komt neer op
Er is geld te verdienen met verhinderingen, maar u moet van tevoren weten welke uitdaging u aangaat en uw eigendom zorgvuldig kiezen. Vergeet niet de basisprincipes die een woning wenselijk maken, alleen omdat de aankoopprijs een koopje is. U moet ook uitgebreid onderzoek doen naar financieringsmogelijkheden voor afgeschermde woningen.
Hoewel je de traditionele weg kunt gaan om een particuliere geldschieter te gebruiken zoals je zou doen voor een conventioneel huis, kunnen geldschieters soms terughoudend zijn om een afgeschermd huis te financieren, dus het is de moeite waard om leningen van de Federal Housing Administration (FHA) of Freddie Mac te onderzoeken.