Garantiekosten
Wat zijn garantiekosten?
De term garantievergoeding verwijst naar het geldbedrag dat door de houder aan de uitgever van een door hypotheek gedekt effect (MBS) is betaald. Deze heffing helpt de emittent te betalen voor administratieve kosten en uitgaven in verband met het effect en vermindert ook het risico of verlies dat kan ontstaan als een van de hypotheken die het effect ondersteunen in gebreke blijft. Garantievergoedingen, ook wel g-vergoedingen genoemd, verwijzen ook naar kosten die door een hypotheekgever aan een garantiegever worden betaald voor geleverde diensten.
Belangrijkste leerpunten
- Een garantievergoeding is een bedrag dat wordt betaald aan de uitgever van een door hypotheek gedekt effect.
- Deze vergoedingen helpen de emittent om administratiekosten en andere uitgaven te betalen en verminderen ook het risico en de kans op verlies in geval van wanbetaling van de onderliggende hypotheken.
- G-vergoedingen worden ook in rekening gebracht door andere borgstellers voor verleende diensten.
- Vergoedingen kunnen een percentage van de inventariswaarde of een vast bedrag zijn.
Inzicht in garantiekosten
Emittenten van MBS-aanbieders (Mortgage-Backed Security) zoals Freddie Mac, Ginnie Mae en Fannie Mae brengen garantievergoedingen in rekening voor het creëren, onderhouden en rapporteren van het actief, evenals voor de garantie dat de aanbieder het zal aanvullen om zeker dat betalingen van hoofdsom en rente worden gedaan, zelfs als leners in gebreke blijven. Hoewel de vergoeding meestal een bepaald percentage van de waarde van het actief is, kan de uitgevende instelling ook een vast bedrag in rekening brengen. Deze betalingsgarantie is het belangrijkste onderdeel van de garantievergoedingen.
Aanbieders als Fannie, Freddie en Ginnie helpen banken door hypotheken te kopen van hypotheekmaatschappijen, commerciële banken, kredietverenigingen, aggregators, enzovoort. In de meeste gevallen betalen deze door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s) voor deze hypotheken door ze terug te geven aan de originators in de vorm van een gesecuritiseerde MBS die de ontvanger vervolgens kan verkopen of behouden. De garantievergoeding die in de MBS is ingebouwd, is de inkomstengenerator voor de MBS-aanbieder en deze zijn idealiter voldoende voor alle producten om individuele wanbetalingen op hypotheken te dekken.
Garantievergoedingen bestaan voornamelijk uit de kredietgarantie die ze bieden aan de eindeigenaar van de MBS, maar ze dekken ook de kosten van het beheer en de administratie van de gesecuritiseerde hypotheekpools, waarbij ze over de MBS rapporteren aan beleggers en de Securities and Exchange Commission (SEC)., en andere backofficetaken.
Hoewel deze vergoedingen vaak een soort verzekering voor door hypotheek gedekte effecten worden genoemd, dekken ze ook andere genoemde diensten. Een bank kan bijvoorbeeld een g-vergoeding in rekening brengen aan de drager van een bankbiljet of activum om een garantie te verstrekken. Ze kunnen ook garantievergoedingen in rekening brengen als onderdeel van de rente op een hypotheek. In tegenstelling tot andere vooraf te betalen vergoedingen – document- en originatiekosten – worden deze vergoedingen gedurende de gehele looptijd van de lening in rekening gebracht.
Kredietverstrekkers kunnen garantievergoedingen in rekening brengen als onderdeel van de rente op een hypotheek.
Speciale overwegingen
Garantievergoedingen worden vastgesteld op basis van de kredietwaardigheid en omvang van de onderliggende hypotheekpool. Vóór de ineenstorting van de hypotheek en de financiële crisis waren de garantievergoedingen een kleine aftrek van 15 tot 25 basispunten. In ruil voor deze kleine vergoeding ontving de hypotheekverstrekker een verkoopbaar actief terwijl hij ook de lening uit de boeken schraapte om meer krediet vrij te maken. Dit was een uitstekende deal voor geldverstrekkers, aangezien de MBS-aanbieders afhankelijk waren van de informatie van kredietverstrekkers om de garantievergoedingen vast te stellen. Banken maakten van de gelegenheid gebruik om de grenzen te verleggen van wie redelijkerwijs een hypotheek kon krijgen, wat resulteerde in NINJA-leningen en algehele marktverstoring. Helaas werden de garantievergoedingen niet aangepast om deze realiteit weer te geven, wat resulteerde in een massale ineenstorting van de hypotheek, waarbij de Amerikaanse overheid uiteindelijk MBS-providers moest redden omdat hun garantievergoedingen onvoldoende waren om de werkelijke aansprakelijkheid te dekken.
De garantievergoedingen zijn sinds de financiële crisis en de Grote Recessie sterk gestegen. Vergeleken met gemiddelden voor het smelten van 15 tot 25 basispunten, is het gemiddelde na het smelten meer dan het dubbele. De Federal Housing and Finance Agency (FHFA) geeft een jaarlijkse analyse van de door Freddie en Fannie in rekening gebrachte garantievergoedingen. De FHFA rapporteerde een gemiddelde garantievergoeding van 61 basispunten op een hypotheeklening met een vaste rente van 30 jaar die in 2016 werd uitgegeven. de board verhogingen met nog eens 10 basispunten via de FHFA om toekomstige risico’s voor Amerikaanse belastingbetalers te verminderen. Deze voorgestelde verhogingen werden vóór uitvoering opgeschort.