Halveringstijd
Wat betekent halfwaardetijd?
Halfwaardetijd is een term die wordt gebruikt om een toekomstige datum te beschrijven waarop de helft van de totale hoofdsom van een door hypotheek gedekt effect (MBS), of een andere vorm van schuld of obligatie, zal worden afbetaald. Hoewel er een schatting kan worden gemaakt van wat de halfwaardetijd zal zijn, is deze niet definitief aangezien de variabelen van de zekerheid of hypotheek kunnen veranderen.
Belangrijkste leerpunten
- Halfwaardetijd vertegenwoordigt een toekomstige datum waarop de helft van de totale hoofdsom van een door hypotheek gedekt effect (MBS), of een andere vorm van schuld of obligatie, zal worden afbetaald.
- In onroerend goed geldt: hoe hoger de rente, hoe langer het duurt voordat de huiseigenaar halverwege de aflossing van de hypotheek is.
- Voor obligaties buiten het hypotheekgebied is de halveringstijd afhankelijk van aflossing door middel van afschrijving of een voorziening in een aflopend fonds.
Halfwaardetijd begrijpen
In onroerend goed betekent de halfwaardetijd halverwege de aflossing van een hypotheek. Voor een MBS worden woningkredieten door de uitgevende banken verkocht aan een door de overheid gesponsorde onderneming (GSE) of een financiële onderneming en vervolgens gebundeld om één enkel belegbaar effect te vormen; dit betekent dat de halfwaardetijd optreedt wanneer de helft van de totale hoofdsom van de onderliggende hypotheken wordt betaald.
De tijd die nodig is om de halfwaardetijd te bereiken, is afhankelijk van de rentetarieven. Naarmate de kosten van het lenen dalen, wordt de hoofdsom sneller afbetaald, omdat huiseigenaren worden gestimuleerd om hun hypotheken tegen lagere tarieven te herfinancieren. Omgekeerd, naarmate de rentetarieven stijgen, zal de halfwaardetijd toenemen naarmate huiseigenaren er langer over doen om de uitstaande hypotheek op hun eigendom af te betalen.
Halfwaardetijd kan ook worden gebruikt om halverwege de aflossing weer te geven voor andere vormen van obligaties of schulden. Obligaties die buiten het hypotheekgebied vallen, hebben een halfwaardetijd die afhankelijk is van aflossing door middel van afschrijving of een voorziening in een aflopend fonds.
Zo hebben 25-jarige obligaties soms een voorziening waarbij 5% van de hoofdsom van de obligatie moet worden terugbetaald na vijf jaar na uitgifte. In dit geval heeft de obligatie een halfwaardetijd van vijf jaar, opgeteld bij het aantal jaren dat nodig is om de helft van de uitgifte met pensioen te laten gaan. De obligatie zal daarom na 15 jaar zijn halveringstijd bereiken.
Voorbeeld van halfwaardetijd
Een hypotheek halfwaardetijd is halverwege aflossingsvrij en omvat niet de rente betaling. Maar hoe hoger de rente, hoe langer het duurt voordat de opdrachtgever halverwege is.
Laten we bijvoorbeeld zeggen dat iemand een 30-jarige hypotheek afsluit van $ 100.000 om een huis te kopen, met een rente van 5%. Hierdoor is zijn of haar maandelijkse betaling ongeveer $ 500, wat begint met een hoog bedrag aan rente en na verloop van tijd afneemt naarmate er meer hoofdsom wordt betaald.
In dit scenario duurt het vanwege de rente-effecten meer dan 19 jaar om de helft van de hoofdsom van de hypotheek af te lossen.
De halfwaardetijd van een MBS
Zoals het bovenstaande voorbeeld laat zien, zou de halfwaardetijd van een hypotheek doorgaans later moeten vallen dan het chronologische halverwege van de lening. In bepaalde omstandigheden kan dit moment echter veel sneller optreden.
In de Verenigde Staten is de gemiddelde looptijd van een hypotheek 30 jaar, maar de gemiddelde halfwaardetijd van een MBS is ongeveer 12 jaar. Waarom? Omdat sommige van de hypotheken die in deze beleggingen zijn verpakt, vervroegd worden afbetaald. Elke keer dat een huiseigenaar een vooruitbetaling doet, versnelt dit de hoeveelheid tijd die deze investeringen nodig hebben om de helft van de hoofdsom van de onderliggende hypotheken terug te verdienen.
Normaal gesproken is het een goede zaak om sneller dan verwacht betaald te worden. Dat is niet het geval voor MBS-houders. Wanneer huiseigenaren herfinancieren, krijgen beleggers de hoofdsom betaald die ze verschuldigd zijn, maar lopen ze ook de rest van de rente mis die nog op de oorspronkelijke hypotheek verschuldigd was.
Dit maakt het voorspellen van de richting van de rentetarieven van fundamenteel belang voor de MBS-belegger. Stabiele rentetarieven zouden de duur van een MBS en vervolgens de halveringstijd moeten verlengen, zodat er meer geld uit de investering wordt terugverdiend. De stijgende rentetarieven zijn echter niet zo gunstig, aangezien beleggers hierdoor vaak vastzitten met lagere opbrengsten dan elders.