Hoe werken aflossingsvrije hypotheken?

Als u een maandelijkse aflossing op uw hypotheek wilt die lager is dan wat u kunt krijgen bij een lening met een vaste rente, wordt u misschien verleid door een aflossingsvrije hypotheek. Door aan het begin van de looptijd van uw lening meerdere jaren geen hoofdsom te betalen, heeft u een betere maandelijkse cashflow.

Maar wat gebeurt er als de aflossingsvrije periode voorbij is? Wie biedt deze leningen aan? En wanneer heeft het zin om er een te kopen? Hier is een korte handleiding voor dit type hypotheek.

Hoe aflossingsvrije hypotheken zijn gestructureerd

In de basis is een aflossingsvrije hypotheek een hypotheek waarbij u alleen de eerste jaren – meestal vijf of tien – rentebetalingen doet en aan het einde van die periode zowel de hoofdsom als de rente begint te betalen. Als u tijdens de aflossingsvrije periode de hoofdsom wilt betalen, kan dat, maar dat is geen vereiste voor de lening.

Meestal ziet u aflossingsvrije leningen gestructureerd als 3/1, 5/1, 7/1 of 10/1 hypotheken met verstelbare rente (ARM’s). Kredietverstrekkers zeggen dat de keuzes 7/1 en 10/1 het populairst zijn bij kredietnemers. Over het algemeen is de aflossingsvrije periode gelijk aan de rentevaste periode voor leningen met variabele rente. Dat betekent dat als u bijvoorbeeld een 10/1 ARM heeft, u alleen de eerste tien jaar rente betaalt.

Op een  ARM met alleen rente wordt, nadat de inleidende periode is afgelopen, het rentetarief één keer per jaar aangepast (dat is waar de “1” vandaan komt) op basis van een referentierentetarief zoals LIBOR plus een marge bepaald door de kredietgever. Het referentietarief verandert naarmate de markt verandert, maar de marge wordt vooraf bepaald op het moment dat u de lening aangaat.

Tariefplafonds beperken renteschommelingen. Dit geldt voor alle ARM’s, niet alleen voor alleen-rente ARM’s. De The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage.” Dat betekent dat als uw aanvangsrente drie procent is, uw nieuwe rentetarief niet hoger zal zijn dan vijf procent, aangezien de rente-alleen-periode eindigt in jaar vier of jaar zes. Op 7/1 ARM’s en 10/1 ARM’s is het initiële tariefplafond gewoonlijk vijf.

Daarna zijn tariefstijgingen meestal beperkt tot twee procent per jaar, ongeacht wat de introductieperiode van de ARM was. Lifetime-caps liggen bijna altijd vijf procent boven de startrente van de lening, zegt Fleming. Dus als je starttarief drie procent is, kan het oplopen tot vijf procent in jaar acht, zeven procent in jaar negen en maximaal acht procent in jaar tien.

Zodra de aflossingsvrije periode is afgelopen, moet u beginnen met het terugbetalen van de hoofdsom gedurende de rest van de looptijd van de lening – op een volledig afgeschreven basis, in termen van geldschieters. De huidige aflossingsvrije leningen hebben geen ballonbetalingen; ze zijn meestal niet eens toegestaan ​​onder de wet, zegt Fleming. Dus als de volledige looptijd van een 7/1 ARM 30 jaar is en de aflossingsvrije periode zeven jaar, wordt in jaar acht uw maandelijkse betaling herberekend op basis van twee dingen: ten eerste de nieuwe rentevoet en ten tweede de aflossing van de hoofdsom over de resterende 23 jaar.

Aflossingsvrije leningen met vaste rente

Aflossingsvrije hypotheken met een vaste rente zijn niet zo gebruikelijk. Met een lening met een vaste rente van 30 jaar betaalt u mogelijk slechts tien jaar rente en vervolgens rente plus de hoofdsom voor de resterende twintig jaar. Ervan uitgaande dat u tijdens die eerste tien jaar niets aan de hoofdsom besteedt, zou uw maandelijkse betaling aanzienlijk stijgen in jaar 11, niet alleen omdat u de hoofdsom zou beginnen af ​​te lossen, maar omdat u de hoofdsom in slechts 20 jaar in plaats van 30 jaar zou terugbetalen. Aangezien u de hoofdsom niet betaalt tijdens de aflossingsvrije periode, wordt uw nieuwe rentebetaling gebaseerd op het volledige geleende bedrag wanneer het tarief opnieuw wordt ingesteld. Een lening van $ 100.000 met een rentepercentage van 3,5 procent zou de eerste tien jaar slechts $ 291,67 per maand kosten, maar $ 579,96 per maand gedurende de resterende 20 jaar (bijna het dubbele).

Over 30 jaar zou de lening van $ 100.000 u $ 174.190,80 kosten – berekend als ($ 291,67 x 120 betalingen) + ($ 579,96 x 240 betalingen). Als u een lening met een vaste rente van 30 jaar zou hebben afgesloten tegen hetzelfde rentetarief van 3,5 procent (zoals hierboven vermeld), zouden uw totale kosten over 30 jaar $ 161.656,09 bedragen. Dat is $ 12.534,71 meer aan rente op de aflossingsvrije lening, en die extra rentekosten zijn de reden waarom u geen aflossingsvrije lening voor de volledige looptijd wilt behouden. Uw werkelijke rentelasten worden echter minder als u de hypotheekrenteaftrek neemt.

Zijn deze soorten leningen op grote schaal beschikbaar?

Omdat er zo veel leners in de problemen met aflossingsvrije leningen tijdens de The Complete Guide to Purchasing een huis. ”   

Fleming zegt dat de meeste jumbo-leningen met variabele rente zijn met een vaste looptijd van vijf, zeven of tien jaar. Een jumbo-lening is een vorm van niet-conforme lening. In tegenstelling tot conforme leningen, komen niet-conforme leningen meestal niet in aanmerking voor verkoop aan door de overheid gesponsorde ondernemingen,  Freddie Mac  – de grootste kopers van conforme hypotheken en een reden waarom conforme leningen zo algemeen verkrijgbaar zijn.  

Wanneer Fannie en Freddie leningen kopen van hypotheekverstrekkers, stellen ze meer geld beschikbaar voor kredietverstrekkers om extra leningen te verstrekken. Niet-conforme leningen zoals aflossingsvrije leningen hebben een beperkte secundaire hypotheekmarkt, dus het is moeilijker om een ​​investeerder te vinden die ze wil kopen. Meer geldverstrekkers houden deze leningen vast en bedienen ze in eigen beheer, waardoor ze minder geld hebben om extra leningen te verstrekken. Aflossingsvrije leningen zijn daarom niet zo algemeen verkrijgbaar. Zelfs als een aflossingsvrije lening geen jumbo-lening is, wordt deze nog steeds als niet-conform beschouwd. 

Omdat aflossingsvrije leningen niet zo algemeen beschikbaar zijn als bijvoorbeeld leningen met een vaste rente van 30 jaar, “is de beste manier om een ​​goede aflossingsvrije kredietverstrekker te vinden via een gerenommeerde makelaar met een goed netwerk. serieus winkelen om aanbiedingen te vinden en te vergelijken ”, zegt Fleming.

Vergelijking van de kosten

“De renteverhoging voor de aflossingsvrije functie verschilt per kredietverstrekker en per dag, maar reken erop dat u minstens 0,25 procent premie in de rente zult betalen”, zegt Fleming.    

Evenzo zegt Whitney Fite, president van Angel Oak Home Loans in Atlanta, dat het tarief voor een aflossingsvrije hypotheek ongeveer 0,125 tot 0,375 procent hoger is dan het tarief voor een aflossende lening met een vaste rente of ARM, afhankelijk van de bijzonderheden.

Hier ziet u hoe uw maandelijkse betalingen eruit zouden zien met een aflossingsvrije lening van $ 100.000 in vergelijking met een lening met vaste rente of een volledig aflossende ARM, elk tegen een typisch tarief voor dat type lening:

• 7-jarige, aflossingsvrije ARM, 3,125 procent: $ 260,42 maandelijkse betaling
• 30-jarige vastrentende conventionele lening (niet alleen aflossingsvrij), 3,625 procent: $ 456,05 maandelijkse betaling     
• 7 jaar, volledig aflossende ARM (30 jaar afschrijving), 2,875 procent: $ 414,89 maandelijkse betaling