Hoe lang kan een eigenaar of verhuurder van een gebouw een verbetering van het erfpachtrecht afschrijven?

Een verbetering van het erfpachtrecht is een wijziging die wordt aangebracht in een huurwoning om deze aan te passen aan de specifieke behoeften van een huurder. Verbeteringen in de erfpacht, zoals schilderen, het plaatsen van scheidingswanden, het veranderen van de vloer of het aanbrengen van op maat gemaakte verlichtingsarmaturen, kunnen worden uitgevoerd door de  verhuurders – die dit kunnen aanbieden om de verkoopbaarheid van hun huureenheden te vergroten – of door de huurders zelf.

Hoewel de  economische levensduur  van de meeste verbeteringen in erfpacht vijf tot vijftien jaar bedraagt,  vereist de  Internal Revenue Code dat de afschrijving voor dergelijke verbeteringen plaatsvindt gedurende de economische levensduur van het gebouw.

Voor verbeteringen in erfpacht gelden verschillende afschrijvingsregels, afhankelijk van of u werkt met financiële rapportage op de Amerikaanse belastingbasis of met de Amerikaanse algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). Voor fiscale doeleinden komen verbeteringen in erfpacht in aanmerking voor afschrijving voor periodes van maximaal 15 jaar.

Inzicht in erfpachtverbeteringen

Verbeteringen in erfpacht staan ​​ook bekend als verbeteringen aan huurders of uitbouwen en worden over het algemeen uitgevoerd door verhuurders van commercieel onroerend goed. Verhuurders kunnen deze verbeteringen verzorgen voor bestaande of nieuwe huurders. De aanpassingen zijn afgestemd op de behoeften van een specifieke huurder en hun behoeften. Alleen verbeteringen aan het interieur van de ruimte van een specifieke huurder worden beschouwd als verbeteringen in de erfpacht.

Verbeteringen in erfpacht, zoals hierboven vermeld, zijn van toepassing op structurele veranderingen in de ruimte die ten goede komen aan een specifieke huurder. Het aanbrengen van wijzigingen aan de ruimte van één huurder kwalificeert dus niet als een verbetering van de erfpacht aan de buurman.

Veranderingen aan de buitenkant van een gebouw of het landschap zijn ook niet van toepassing. Als een verhuurder het dak van het gebouw vervangt, de lift upgradet of de parkeerplaats plaveit, worden geen van deze wijzigingen beschouwd als verbeteringen in de erfpacht, aangezien ze niet ten goede komen aan een specifieke huurder.

Na afloop van de huurovereenkomst zijn de verbeteringen doorgaans eigendom van de verhuurder, tenzij anders vermeld in de overeenkomst. Als de huurder ze kan meenemen, moet hij ze verwijderen zonder enige schade aan de woning.

GAAP Financiële rapportage

Voor financiële rapportage volgens GAAP kunnen verbeteringen aan erfpachtrechten worden geactiveerd of als last worden opgenomen, afhankelijk van het bedrag in dollars van de verbetering. Bedrijven stellen een kapitalisatielimiet in, een interne boekhoudnorm die wordt bepaald door het management en die het drempelbedrag bepaalt waarboven een item wordt geactiveerd in plaats van als last.

Indien het bedrag de kapitalisatiegrens niet overschrijdt, wordt de verbetering van het erfpachtrecht als last opgenomen in de periode waarin deze is aangegaan. Als de kostprijs echter de kapitalisatiegrens overschrijdt, activeert en schrijft de onderneming deze af.

Een geactiveerde verbetering van het erfpachtrecht onder GAAP wordt afgeschreven over de resterende gebruiksduur of de resterende looptijd van de lease, indien deze lager is. De gebruiksduur wordt bepaald op basis van schattingen van het management.

Bovendien kan de resterende looptijd van de huurovereenkomst verlengingen omvatten, zolang deze te voorzien en redelijk zeker zijn dat ze zullen plaatsvinden. Als het gebouw vervolgens wordt gekocht, vervalt de huurovereenkomst en wordt de verbetering van het erfpachtrecht afgeschreven  over de resterende gebruiksduur van het gebouw.

Amerikaanse fiscale basis financiële rapportage

De 15-jaarregel werd in 2004 ingevoerd door de Internal Revenue Service (IRS). Vóór dat jaar bedroeg de afschrijvingstermijn 39 jaar. De regel van 15 jaar is niet permanent en moet elk jaar opnieuw worden geautoriseerd.

De afschrijvingstermijn is vast ongeacht de werkelijke gebruiksduur van de verbetering van het erfpachtrecht of de resterende looptijd van de huurovereenkomst.