Hoe u opties voor onroerend goed kunt regelen en hiervan kunt profiteren
Er zijn verschillende manieren om in onroerend goed te investeren. Voor veel Amerikanen komt de meest elementaire investering in onroerend goed in de vorm van een gezinswoning of een huurwoning. Investeren in één onroerend goed kan een grote, lucratieve investering zijn met meerdere gebruiksmogelijkheden. Veelzijdigheid, levensduur en waardering zijn vaak de belangrijkste redenen die afzonderlijke vastgoedinvesteringen relatief veilig, betrouwbaar en winstgevend maken in de loop van de tijd.
Een toename van online crowdfunding en hypotheekleningen heeft ook veel mogelijkheden en kansen voor directe vastgoedinvesteerders verbreed. Platformen zoals Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360en meer bieden snellere, eenvoudigere en efficiëntere manieren om een hypotheeklening te krijgen, waardoor kopers de mogelijkheid krijgen om veelzijdiger te zijn in hun investeringen.
Naarmate de vastgoedmarkt evolueert, worden regelmatig nieuwe aanbiedingen geïntroduceerd. Met deze introducties hebben vastgoedbeleggers nu een scala aan keuzes, variërend van vastgoedinvesteringsgroepen, vastgoedbeleggingsfondsen, vastgoedbeleggingsfondsen en crowdfunded retailaanbiedingen zoals Fundrise. Directe vastgoedinvesteringen bieden echter nog steeds een manier om aanzienlijke winsten te maken voor die investeerders met de juiste mix van financiële stabiliteit en risicotolerantie. Voor deze beleggers kunnen vastgoedopties een mogelijkheid zijn die, wanneer ze worden uitgeoefend, de winsten kunnen vergroten of sommige risico’s van een directe vastgoedinvestering kunnen verminderen.
Vastgoedopties zijn niet beschikbaar op beurzen, ze hebben geen fluctuerende prijzen boven de gecontracteerde premie en ze dekken meestal niet meerdere eenheden. Vastgoedopties worden het meest gebruikt in de commerciële vastgoedmarkt, maar ze kunnen ook door reguliere investeerders worden gebruikt. Doorgaans worden onroerendgoedopties gebruikt voor gerichte situaties waarin een koper zal profiteren van een optie, maar niet van een vereiste om onroerend goed te kopen tegen het einde van een periode van bezit.
Belangrijkste leerpunten
- Een vastgoedoptie is een speciaal ontworpen contractbepaling tussen een koper en een verkoper.
- Vastgoedopties worden onderhandeld tussen kopers en verkopers, wat meestal het grootste voordeel voor de koper biedt.
- Bepalingen inzake vastgoedopties in de bezitperiode zijn de meest voorkomende, maar opties kunnen met een groot aantal variaties worden opgesteld.
Wat is een onroerendgoedoptie?
Directe vastgoedinvesteringen brengen veel unieke overwegingen met zich mee die meestal niet zo strikt van toepassing zijn op de verscheidenheid aan andere vastgoedalternatieven. Voor geïnteresseerde of gevorderde beleggers, een onroerend goed optie als een bepaling met een overeenkomst voor een onroerend goed te kopen woning direct kan een potentiële kans. Vastgoedopties hebben een extra niveau van complexiteit en hun eigen unieke parameters.
In grote lijnen is een vastgoedoptie een speciaal ontworpen contractbepaling tussen een koper en een verkoper. De verkoper biedt de koper de mogelijkheid om voor een bepaalde tijd een woning te kopen tegen een vaste prijs. De koper koopt de optie om het onroerend goed al dan niet te kopen tegen het einde van de periode van bezit. Voor de rechterkant van deze optie, betaalt de koper aan de verkoper een optie premie. Als de koper besluit het onroerend goed te kopen (met andere woorden, de onroerendgoedoptie uitoefenen), moet de verkoper het onroerend goed aan de koper verkopen volgens de voorwaarden van het reeds bestaande contract.
Mogelijk bent u het concept van opties tegengekomen bij het kopen van aandelen. Opties bieden een koper enkele aanvullende keuzes met voorwaarden op basis van de onderliggende waarde. Opties in het algemeen kunnen vervroegdworden uitgeoefend, worden aangehouden tot het verstrijken van de opties, of mogelijk vóór afloop worden verkocht aan een tweede koper. Vastgoedopties worden vaak gebruikt door projectontwikkelaars en investeerders in commerciële of hoogwaardige residentiële vastgoedtransacties. Vastgoedopties bieden kopers meer flexibiliteit en mogelijk een grotere investeringskans, met beperkte voordelen voor verkopers.
Er kan een veelvoud aan opgestelde vastgoedopties zijn opgenomen als onderdeel van een contractovereenkomst voor het kopen van onroerend goed. Enkele van de meest voorkomende zijn:
- Bezitperiode optie: koper betaalt een premie voor de optie om het onroerend goed te kopen, maar is niet verplicht
- Listing-optie: koper gebruikt de optie om het onroerend goed te vermelden en mogelijk te profiteren van een markup
- 1031 ruiloptie: koper betaalt een premie voor de optie om een periode van bezit te verkrijgen en doet dan een soortgelijke ruil voor onroerend goed op het moment van de aankoop
De premie voor onroerend goed, de onderhandelde periode van bezit en de uiteindelijke verkoopprijs zijn vaak de belangrijkste componenten waarover in een onroerendgoedoptieovereenkomst wordt onderhandeld.
Voorbeeld van een vastgoedoptie
Hier is een uitgebreide analyse van risico en beloning voor een vastgoedoptiescenario. Stel dat een aannemer $ 500.000 heeft en grond wil kopen die vermeld staat voor $ 2 miljoen. De bouwer is over een paar dingen onzeker:
- Kan de bouwer $ 1,5 miljoen ophalen via bankleningen of andere bronnen?
- Kan de aannemer de nodige vergunningen krijgen voor residentiële of commerciële ontwikkeling of verdere onderverdeling van het onroerend goed?
- Kan de bouwer geld inzamelen en vergunningen krijgen voordat een andere bouwer het land koopt?
In deze situatie is een vastgoedoptie aangewezen. Voor een bepaalde niet-terugbetaalbare kosten (de zogenaamde vastgoed optiepremie ) van zeggen $ 25.000, kan de bouwer een onroerend goed optie contract met de verkoper in te voeren. Met de onroerendgoedoptie kan de bouwer de verkoopprijs van het onroerend goed gedurende een periode van zes maanden vastleggen op $ 2 miljoen.
Het vastgoedoptiecontract kan de volgende voorwaarden bevatten:
- Eigendomsdetails ( locatie, grootte en andere details)
- Duur van het contract (zes maanden vanaf de datum van overeenkomst)
- Optiepremie of vergoeding ($ 25.000 niet-restitueerbare premie betaald door de koper aan de verkoper in een vast bedrag)
- Overeengekomen koopprijs als de optie wordt uitgeoefend tijdens het contract ($ 2 miljoen)
Voor de looptijd van zes maanden kunnen er vier scenario’s zijn.
Scenario 1: De bouwer is goedgekeurd voor een $ 1,5 miljoen bank lening. Hij bevestigt ook dat hij de nodige vergunningen voor ontwikkeling kan krijgen. Hij oefent zijn onroerendgoedoptie uit om het onroerend goed te kopen tegen de vooraf bepaalde prijs van $ 2 miljoen. De verkoper ontvangt $ 2 miljoen en behoudt de extra optiepremie van $ 25.000.
Scenario 2: Na twee maanden ontdekt de bouwer dat hij geen ontwikkelingsvergunning kan krijgen. In de komende vier maanden slaagt de bouwer erin een andere partij te vinden die het pand voor $ 2 miljoen wil kopen. De bouwer verkoopt de onroerendgoedoptie aan de nieuwe partij voor een nieuwe prijs van $ 30.000. De nieuwe partij vervangt de bouwer in het oorspronkelijke optiecontract. De nieuwe partij oefent de optie uit en koopt het onroerend goed voor $ 2 miljoen. De verkoper ontvangt $ 2 miljoen van de nieuwe partij en behoudt de optiepremie van $ 25.000 van de bouwer. De bouwer heeft de optie verkocht voor $ 30.000, dus hij verdient $ 5.000 en zit niet opgezadeld met een eigendom dat hij niet kan gebruiken.
Scenario 3: De bouwer is gewoon een optie koper op zoek om te profiteren van de prijs waardering van het onroerend goed. Als de gevraagde prijs van $ 2 miljoen in vijf maanden tijd stijgt tot $ 2,2 miljoen, zal de bouwer profiteren door de optie uit te oefenen om het onroerend goed te kopen en het onroerend goed met winst te verkopen. Aan het einde van de transactie krijgt de eigenaar van het onroerend goed $ 2 miljoen plus de optiepremie van $ 25.000. De bouwer verdient een winst van $ 175.000 uit de verkoop van het onroerend goed.
Scenario 4 : De aannemer kan geen lening of vergunningen krijgen. Hij kan ook geen andere geïnteresseerde kopers vinden. De bouwer laat de optie vervallen en verliest de optiepremie. De koper kon echter een potentieel slechte investering van $ 2 miljoen vermijden door de premie van $ 25.000 (1,25% van de werkelijke waarde van de deal) te betalen. De verkoper profiteert van $ 25.000 en blijft zoeken naar een koper.
In alle gevallen heeft de verkoper, zodra een onroerendgoedoptiecontract is gesloten, niet langer de keuze of hij het onroerend goed wil verkopen of tegen welke prijs tijdens de optiebezitperiode. De verkoper moet zes maanden wachten op de beslissing van de koper. Daarom ontvangt en behoudt de verkoper de optiepremie, ongeacht wat de koper uiteindelijk beslist.
Het komt neer op
Vastgoedopties bieden een alternatieve methode om te handelen, te investeren en te profiteren van vastgoedinvesteringen. Ze kunnen worden beschouwd als een soort over-the-counter-contract tussen twee individuele partijen. Er is geen ruilmarkt voor dit soort opties, maar er kunnen creatieve bepalingen zijn waardoor een koper de optie mogelijk kan verkopen terwijl hij zich nog in een actieve periode van bezit bevindt. In het algemeen moeten de betrokken partijen ervoor zorgen dat de bepalingen van het optiecontract op de juiste manier zijn geschreven, eerlijk zijn en worden nageleefd door de betrokkenen.
Vastgoedoptiecontracten kunnen een aantal alternatieve manieren bieden om geld te verdienen, maar over het algemeen is een van de grootste voordelen het afwenden van grote risico’s. Vastgoedontwikkelaars zouden kunnen profiteren van het aanhouden van meerdere vastgoedoptiecontracten en mogelijk slechts een beperkt aantal uitoefenen op basis van evoluties tijdens de aanhoudingsperiode. Een contracthouder kan er ook voor kiezen om van een optie af te zien als er tijdens de wachtperiode veranderingen optreden, zoals een nieuwe drukke snelweg of een toename van de criminaliteit.
De aanhoudingsperioden voor deze opties kunnen variëren, waardoor ook de risico’s variëren. Een verkoper zit meestal vast aan een vaste prijs. Een grote kans op lichaamsbeweging kan hen echter enige tijd geven om betere keuzes te maken of regelingen te treffen. Een koper is gewoonlijk verplicht om een bepaalde premie te betalen gedurende de periode van bezit. De premies kunnen helpen bij het verlagen van de koopprijs. Ze kunnen de koper ook in staat stellen om betere voorwaarden voor hypotheekfinanciering te krijgen, wat de totale kosten verlaagt. Gedurende de periode van bezit kan een onroerend goed ook in waarde stijgen met een gelijkblijvende aankoopprijs.
Het in gebreke blijven van de optieverkoper kan een van de grootste uitdagingen zijn bij optieovereenkomsten voor onroerend goed. In dergelijke gevallen is het enige verhaal van de koper meestal een rechtszaak. Het ontbreken van openbaar beschikbare informatie en eerdere gegevens over deelnemers aan vastgoedopties is een andere uitdaging. Beleggers in vastgoedopties moeten mogelijk ook rekening houden met extra kosten, zoals vergoedingen voor juridische diensten, zoals het opstellen en registreren van het contract.