24 juni 2021 17:54
Onroerend goed wordt al lang beschouwd als een veilige investering, of u nu bezit, spiegelt of huurt. Als u het geld heeft, wilt u misschien uw portefeuille uitbreiden naar de markt voor luxe onroerend goed. Voordat u erin springt, zijn hier enkele van uw opties om te investeren in luxe onroerend goed.
Belangrijkste leerpunten
- Onroerend goed wordt niet als luxe beschouwd, alleen omdat het duur is. Het moet ook uniek, exclusief en als superieur worden ervaren.
- Kopers uit het topsegment willen toegang tot luxe activiteiten zoals winkels, restaurants en kunst, evenals de nabijheid van andere luxe huizen.
- Investeerders in luxe onroerend goed kunnen een landhuis omdraaien, internationaal investeren, een luxe appartement kopen, een luxe vakantieobject kopen of helemaal opnieuw bouwen.
De prijzen van luxe onroerend goed waren hoog en waren enorm gestegen. Voorbeeld: de duurste verkoop van residentieel onroerend goed in 2019 was een penthouse in Manhattan dat voor $ 240 miljoen werd verkocht, volgens gegevens van Miller Samuel Inc. Dat is bijna $ 166 miljoen meer dan de topverkoop in New York City van vorig jaar.
Nu de rijkdom van ’s werelds rijkste mensen toenam, leek het erop dat de potentiële markt voor luxe eigendommen groter was dan ooit. Toen sloeg de pandemie van het coronavirus toe en werden de vooruitzichten voor onroerendgoedprijzen en onroerend goed in het algemeen met name onzeker.
Er zijn mogelijk koopjes beschikbaar voor mensen met contant geld. De bereidheid van potentiële investeerders om op te trekken en ze te kopen, is echter op zijn zachtst gezegd twijfelachtig.
Of u nu geïnteresseerd bent of nadenkt over toekomstige investeringen, hier zijn de belangrijkste principes voor het investeren in luxe onroerend goed op basis van marktgroei vóór de pandemie.
Wat is luxe onroerend goed?
Het is cruciaal om de kenmerken van luxe onroerend goed te begrijpen voordat u investeert. Alleen een hoog prijskaartje plaatst een woning niet in deze categorie. “Het moet uniek en exclusief zijn – op een goede manier, op een wenselijke manier”, zegt Randy Char, senior vice president operations bij One Queensridge Place, een luxe hoogbouw in Las Vegas. “Mensen die rijk zijn, betalen een premie voor iets dat als superieur wordt beschouwd.”
Kopers uit het topsegment willen locaties met toegang tot luxe activiteiten, zoals luxe winkels, restaurants en kunst, maar ook in de buurt van andere luxe huizen. Een trofee-adres, zoals Park Avenue in New York City, voegt waarde toe. Het hebben van een legendarische geschiedenis kan ook geen kwaad. Veel luxe kopers zoeken de natuurlijke schoonheid van een locatie aan het water, of in ieder geval uitzicht op een rivier, oceaan of meer. Anderen willen uitzicht op het platteland of de bergen.
Kopers uit het topsegment willen veel van dezelfde functies die alle kopers willen, maar dan op een grotere schaal. Ze willen privacy en veiligheid, soms tot op het punt van afzondering. Ze willen schoonheid van binnen en van buiten en kunnen zich op maat gemaakte architectuur, op maat gemaakt ontwerp, overdreven aandacht voor detail en weelderige afwerkingen veroorloven.
Ze willen ook voorzieningen naast voorzieningen: een chef-kokskeuken, van domotica, bewegingsdetectoren, autoliften en wijnkelders met temperatuurregeling. Velen willen ook ruimte, maar je hebt zeker geen enorm huis nodig om in luxe te leven.
Bij het kiezen van een luxe woning is het uitermate belangrijk om na te denken over de aspecten van het onroerend goed die niet kunnen worden veranderd, aldus Mark Fitzpatrick, CEO van RUHM Destination Marketing, een marketingservice voor luxe eigendommen. “Je kunt het pad van de zon, de locatie van de oceaan of het feit dat er een vliegroute voor grote vliegtuigen boven je hoofd is, niet veranderen. Lelijk behang in de badkamer is veel minder belangrijk dan het weer, ”zei hij.
Hoeveel kost luxe onroerend goed?
Op markten waar de prijzen over het algemeen lager zijn, heb je misschien maar een half miljoen nodig om een stuk luxe onroerend goed te bezitten. Maar je hebt minstens $ 1 miljoen nodig om een luxe eigendom te kopen in de meeste grote steden, en de instapprijs gaat omhoog waar de kosten van levensonderhoud hoog zijn. Volgens Christie’s is het $ 3 miljoen in San Francisco, $ 5 miljoen in Los Angeles en New York en $ 7 miljoen in Londen.
Kopers van luxe betalen vaak contant, maar een jumbo hypotheek is een andere optie. Als u de aankoop financiert, heeft u een grote aanbetaling, uitstekende kredietwaardigheid, bewijs van inkomen en vermogen en grote kasreserves nodig.
Hoe te investeren in luxe onroerend goed
Als u wilt investeren in luxe onroerend goed, zijn er verschillende wegen die u kunt inslaan. Of u nu voor uzelf koopt, huurt of spiegelt, hier zijn enkele opties:
- Draai een herenhuis om
- Investeer internationaal
- Koop een luxe appartement
- Koop een luxe vakantieverhuur
- Voltooi een aangepaste build
Hier is elke optie nader bekeken.
Draai een landhuis om
Het verbouwen van bestaande luxe eigendommen is een optie die mogelijk een hoger investeringsrendement kan opleveren. Toch bent u beperkt tot eigendommen in de inventaris die precies de juiste mix van architectuur, staat en stijl hebben.
Luxe woningen worden doorgaans beter onderhouden dan niet-luxe woningen, wat betekent dat er minder saneringskosten kunnen worden gerealiseerd. Het nadeel hiervan is dat de concurrentie tussen luxe thuisflippers mogelijk groter is, maar het voordeel is dat er in het algemeen minder concurrentie is op de luxe thuismarkt. Dat komt omdat er minder mensen zijn met de knowhow om financiering te krijgen, te onderhandelen als een professional en een rehabilitatieproject voor luxe onroerend goed op hoog niveau uit te voeren.
Investeer internationaal
Investeren in luxe onroerend goed in het buitenland kan voordelen opleveren die u in eigen land niet zult vinden. Op de Turks- en Caicoseilanden, een klein Brits grondgebied in de tropische Atlantische Oceaan, zijn er bijvoorbeeld geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting en geen vermogenswinstbelasting op overgedragen eigendommen. Eigendom van onroerend goed wordt beschermd door een kadaster en de Amerikaanse dollar is de officiële munteenheid. Wisselkoersen zijn dus geen factor bij het voltooien van de aankoop, of de toekomstige waarde van uw eigendom.
Het is onduidelijk hoe de pandemie dit zou kunnen veranderen, maar deze eilanden waren een goede plek om te investeren omdat de grondprijzen de afgelopen tien jaar gestaag zijn gestegen. Volgens Blair MacPherson, mede-eigenaar en makelaar van RE / MAX Real Estate Groups Turks and Caicos, werd van hen verwacht dat ze dit zouden blijven doen dankzij het snel groeiende toerisme en de ontwikkeling. Dat was echter voordat de coronavirus-crisis stopte met reizen en nog veel meer. U kunt extra inkomsten genereren met uw investering door deze te verhuren terwijl u weg bent en door een beheermaatschappij de details te laten afhandelen, voegde hij eraan toe.
Investeren in het buitenland kan ook unieke problemen met zich meebrengen. “We moeten niet vergeten dat de rest van de wereld niet zo functioneert als in de Verenigde Staten”, zei Fitzpatrick van RUHM. “U wilt geen onroerend goed in een ander land kopen om erachter te komen dat de overheid het later van u kan terugnemen.”
Gebruik een internationale onroerendgoedadvocaat en andere professionals om u te helpen met uw due diligence, zei Fitzpatrick.
Koop een luxe appartement
Of je nu een luxe appartement koopt voor jezelf of om te verhuren, “geld uitgeven aan een huis in een geweldig luxe gebouw met voorzieningen en transportmogelijkheden in de buurt is de beste keuze”, zegt Lydia Sussek van Corcoran, een full-service makelaar. firma in Manhattan. Zoals altijd is de locatie belangrijk. “Kopen in een luxe ogend gebouw met slechte vervoersmogelijkheden is een slechte investering”, zei ze.
De diensten en functies die het gebouw biedt, kunnen uw investering ook maken of breken. ‘Heb je geen fulltime portier? Prima, maar wat heeft je huis nog meer te bieden? Uitzichten, hoge plafonds, terrassen, al deze kenmerken helpen je huis te onderscheiden van andere appartementen voor het maken van koekjes en kunnen leiden tot een hogere verkoopprijs wanneer het tijd is om te verhuizen, ”zei Sussek.
Houd er rekening mee dat wanneer u luxe onroerend goed koopt, u een levensstijl koopt. Privédaken, zwembaden, gemeenschappelijke ruimtes met fitnesscentra en schoonmaakservice of hotelachtige diensten onderscheiden luxe onroerend goed, zei ze. “Zelfs als er andere nieuwe appartementen worden gebouwd rond het huis dat je koopt, hebben dit soort eigendommen waarde”, zei Sussek.
Voltooi een aangepaste build
Als het goed gaat, biedt een op maat gemaakte woning de hoogste winstmarges, hoewel het vaak een langer tijdsbestek heeft. Toch is een huis waar alles nieuw is en de meest gewenste stijlen en voorzieningen van vandaag heeft, cruciaal om een topdollar te krijgen.
Als u het huis niet voor uzelf bouwt, moet u voorzichtig zijn met hoe u het aanpast. U wilt een lay-out, voorzieningen en afwerkingen selecteren die een breed segment van de luxemarkt zullen aanspreken om uw kansen om snel en voor een hoge prijs te verkopen te maximaliseren. Zorg ervoor dat het huis functioneel en uitnodigend is en over de beveiligings- en privacyfuncties beschikt die high-end kopers willen. Maar er is een dunne lijn tussen het bouwen van die brede aantrekkingskracht en het creëren van het unieke karakter waar luxe kopers naar hunkeren.
“Als iets niet gecommoditiseerd is, en het is wenselijk, en er is vraag, dan zie je de prijzen echt stijgen”, zei Char. “Als je naar een fles Lafitte Rothschild uit 1982 kijkt, groeit de prijsstijging exponentieel ten opzichte van een vintage die vanwege vraag en aanbod minder superieur is. Hetzelfde geldt voor luxe onroerend goed. Hoe exclusiever en moeilijker te vinden, hoe waardevoller het huis wordt. “
Kies een luxe vakantieverhuur
“Een luxe vakantieverhuur kan een schat aan voordelen bieden, zoals vermogenswaardering, belastingaftrek, zakelijke netwerkmogelijkheden en vooral persoonlijk plezier”, zegt Fitzpatrick. Het kiezen van een locatie met een typisch sterke markt is de sleutel, zoals een skiresort, Hawaii of een tropisch eiland.
“Ze zijn geweldig voor het seizoensinkomen en presteren goed tijdens goede financiële markten”, voegt Fitzpatrick toe. “Maar ze kunnen tijdens een recessie meer te lijden hebben dan de huizen in de buurt van grote steden.”
Aan de andere kant zijn bearmarkten de beste tijd om te kopen als u over het geld beschikt.
Inderdaad, de luxe huizenmarkt kende het sterkste herstel van de huizencrash in 2008 in de grote steden, met resortgebieden die volgden, aldus een rapport uit 2019 van Christie’s International Real Estate. Dat rapport dateert natuurlijk van vóór de pandemie, dus lees het gewoon als leidraad. Het is onduidelijk hoe de nasleep van het coronavirus de markt in vakantieoorden zal beïnvloeden – of waar dan ook.
Naast het kiezen van de juiste stad, zouden investeerders moeten overwegen om een woning te kopen die aantrekkelijk zal zijn voor vakantiegezinnen, zegt Fitzpatrick. “Het verhoogt uw bezettingsgraad en uw ROI”, zegt hij.
Bruce Tobias, een 22-voudige topproducerende makelaar bij RE / MAX Sedona in Arizona, merkte op dat spraakmakende vakantiebestemmingen een goede keuze zijn en dat investeerders moeten zoeken naar eigendommen met potentieel voor langetermijnwinst.
Jumbo Hypotheken voor luxe onroerend goed
Terwijl de meeste kopers van luxe onroerend goed ervoor kiezen om onroerend goed met contant geld te kopen, gebruiken sommigen jumbo-leningen om luxe onroerend goed te bemachtigen. Jumbo-leningen (ook wel jumbo-hypotheken genoemd) zijn leningen voor bedragen die groter zijn dan de limiet die de Federal Housing Finance Agency ( FHA ) stelt.
Meestal is dat bedrag meer dan $ 510.400. Het is echter soms zelfs nog groter, vooral in provincies met duurdere vastgoedmarkten.
Tips voor het investeren in luxe onroerend goed
Als investeren in luxe onroerend goed goed bij u past, zijn er een paar dingen waar u rekening mee moet houden voordat u aan de slag gaat:
- Identificeer uw doelen. Het doel van beleggen in onroerend goed is om een rendement op uw investering te behalen. Houd bij het kiezen van luxe eigendommen rekening met het resultaat dat u wilt. Als u bijvoorbeeld van plan bent om snel winst te maken, kunt u zich concentreren op het omdraaien. Als u een inkomen op lange termijn wilt, kunt u een luxe appartementencomplex overwegen.
- Zoek de financiering uit. Zelfs als u contant geld bij de hand heeft, is dit niet altijd de beste optie. Een lening met hard geld kan bijvoorbeeld geschikt zijn om een flip te financieren die u binnen een paar maanden wilt afronden.
- Kies de juiste markt. Als u in een pand van zeven cijfers investeert, zorg er dan voor dat de markt uw beslissing ondersteunt. Kijk naar de arbeidsmarkt, de kosten van levensonderhoud, het mediane gezinsinkomen en de economische vooruitzichten van het gebied. Als het een verhuur gaat worden, houd dan rekening met het verkeer gedurende het hele jaar en in het hoogseizoen.
Investeren in luxe onroerend goed kan dankzij de tastbare aard ervan spannender zijn dan investeren in effecten. Er zijn veel manieren om dit te doen, van het bouwen van een aangepast huis tot het omdraaien van een landhuis tot het kopen van een vakantie-eigendom. U kunt genieten van uw luxe huis als bewoner, vakantieganger of verhuurder, of u kunt luxe huizen bouwen waar anderen van kunnen genieten.
Zorg ervoor dat u, voordat u belegt, de kenmerken begrijpt die blijvende waarde creëren in deze beleggingscategorie, zodat u het beste rendement op uw belegging kunt behalen. En natuurlijk – tenzij u iets koopt om er zelf te gaan wonen – zorg ervoor dat er een markt van kopers of huurders voor uw eigendommen is.