Vastgoedbeleggingen
Wat is een vastgoedbelegging?
Een vastgoedbelegging is een onroerend goed dat is gekocht met de bedoeling een rendement op de investering te behalen, hetzij door huurinkomsten, de toekomstige wederverkoop van het onroerend goed, of beide. Het onroerend goed kan in het bezit zijn van een individuele investeerder, een groep investeerders of een bedrijf.
Een vastgoedbelegging kan een langetermijninvestering zijn of een kortetermijninvestering. Bij laatstgenoemden zullen investeerders zich vaak bezighouden met flipping, waarbij onroerend goed in korte tijd wordt gekocht, verbouwd of gerenoveerd en met winst wordt verkocht.
De term vastgoedbelegging kan ook worden gebruikt om andere activa te beschrijven die een investeerder koopt met het oog op toekomstige waardering, zoals kunst, effecten, grond of andere verzamelobjecten.
Inzicht in vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn vastgoed dat niet als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt. Ze genereren een of andere vorm van inkomsten – dividenden, rente, huren of zelfs royalty’s – die buiten het bereik van de reguliere bedrijfsactiviteiten van de eigenaar van het onroerend goed vallen. En de manier waarop een vastgoedbelegging wordt gebruikt, heeft een grote invloed op de waarde ervan.
Vastgoedbeleggingen genereren inkomsten en zijn geen primaire woningen.
Beleggers voeren soms onderzoeken uit om het beste en meest winstgevende gebruik van een onroerend goed te bepalen. Dit wordt vaak het hoogste en beste gebruik van het pand genoemd. Als een vastgoedbelegging bijvoorbeeld bestemd is voor zowel commercieel als residentieel gebruik, weegt de investeerder de voor- en nadelen van beide af totdat hij vaststelt welke het hoogste potentiële rendement heeft. Hij gebruikt het pand vervolgens op die manier.
Een beleggingspand wordt vaak een tweede woning genoemd. Maar de twee betekenen niet noodzakelijk hetzelfde. Een gezin kan bijvoorbeeld een huisje of ander vakantiebezit kopen om zichzelf te gebruiken, of iemand met een hoofdwoning in de stad kan een tweede woning in het land kopen als toevluchtsoord voor weekenden. In deze gevallen is de tweede eigenschap voor persoonlijk gebruik – niet als inkomenseigendom.
Soorten vastgoedbeleggingen
Residentieel: Huurwoningen zijn een populaire manier voor investeerders om hun inkomen aan te vullen. Een belegger die een woning koopt en deze verhuurt aan huurders, kan maandelijkse huurprijzen innen. Dit kunnen eengezinswoningen, flatgebouwen, appartementen, rijtjeshuizen of andere soorten woonstructuren zijn.
Commercieel: Inkomensgenererende eigendommen hoeven niet altijd woonachtig te zijn. Sommige investeerders – vooral bedrijven – kopen commercieel onroerend goed dat specifiek voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt. Onderhoud en verbeteringen aan deze eigendommen kunnen hoger zijn, maar deze kosten kunnen worden gecompenseerd door grotere opbrengsten. Dat komt omdat deze huurovereenkomsten voor deze eigendommen vaak hogere huren opeisen. Deze gebouwen kunnen commerciële appartementsgebouwen of winkellocaties zijn.
Gemengd gebruik: Een woning voor gemengd gebruik kan tegelijkertijd worden gebruikt voor zowel commerciële als residentiële doeleinden. Een gebouw kan bijvoorbeeld een winkelpui op de hoofdverdieping hebben, zoals een gemakswinkel, bar of restaurant, terwijl het bovenste gedeelte van de structuur wooneenheden herbergt.
Belangrijkste leerpunten
- Een vastgoedbelegging wordt gekocht met de bedoeling rendement te behalen uit huurinkomsten, de toekomstige wederverkoop van het onroerend goed of beide.
- Eigenschappen kunnen een investeringskans op korte of lange termijn vertegenwoordigen.
- Vastgoedbeleggingen zijn geen primaire woningen of tweede woningen, waardoor het voor investeerders moeilijker wordt om financiering te krijgen.
- Het verkopen van een vastgoedbelegging moet worden gerapporteerd en kan resulteren in vermogenswinsten, wat fiscale gevolgen kan hebben voor beleggers.
Financiering van vastgoedbeleggingen
Hoewel leners die een lening voor hun hoofdverblijfplaats krijgen, toegang hebben tot een scala aan financieringsopties, waaronder FHA-leningen, VA-leningen en conventionele leningen, kan het een grotere uitdaging zijn om financiering voor een vastgoedbelegging te verkrijgen.
Verzekeraars bieden geen hypotheekverzekeringen voor vastgoedbeleggingen, en als gevolg daarvan moeten kredietnemers ten minste 20% dekkingsgraad hebben om bankfinanciering voor vastgoedbeleggingen te verkrijgen.
Banken dringen ook aan op loan-to-value-ratio’s voordat ze een lener goedkeuren voor een hypotheek op vastgoedbeleggingen. Sommige kredietverstrekkers eisen ook dat de kredietnemer voldoende spaargeld heeft om ten minste zes maanden aan uitgaven op de vastgoedbelegging te dekken, waardoor de hypotheek- en andere verplichtingen up-to-date blijven.
Fiscale implicaties
Als een belegger huur int van een vastgoedbelegging, vereist de Internal Revenue Service (IRS) dat hij de huur als inkomen rapporteert, maar het agentschap staat hem ook toe om relevante uitgaven van dit bedrag af te trekken. Als een huisbaas bijvoorbeeld in de loop van een jaar $ 100.000 aan huur verzamelt, maar $ 20.000 betaalt aan reparaties, gazononderhoud en aanverwante uitgaven, meldt hij het verschil van $ 80.000 als inkomen als zelfstandige.
Als een persoon een vastgoedbelegging verkoopt voor meer dan de oorspronkelijke aankoopprijs, heeft hij een meerwaarde, die aan de IRS moet worden gerapporteerd. Vanaf 2020 worden vermogenswinsten op activa die ten minste één jaar worden aangehouden beschouwd als langetermijnwinsten en belast tegen 15%, behalve voor degenen die getrouwd zijn en gezamenlijk een aanvraag indienen en een belastbaar inkomen hebben van meer dan $ 496.600 of alleenstaand en een inkomen hebben van meer dan $ 441.450. In deze gevallen is het tarief 20%.
Als een belastingbetaler daarentegen zijn hoofdverblijfplaats verkoopt, hoeft hij alleen meerwaarden van meer dan $ 250.000 te rapporteren als hij individueel indient en $ 500.000 als hij getrouwd is en gezamenlijk een aanvraag indient. De meerwaarde op een vastgoedbelegging is de verkoopprijs minus de aankoopprijs minus eventuele belangrijke verbeteringen.
Om dit te illustreren, stel je voor dat een investeerder een onroerend goed koopt voor $ 100.000 en $ 20.000 uitgeeft aan het installeren van nieuw sanitair. Een paar jaar later verkoopt hij het pand voor $ 200.000. Na aftrek van zijn initiële investering en kapitaalreparaties, is zijn winst $ 80.000.