Wat u moet weten voordat u een appartement koopt
Als u nog nooit een condominium heeft gekocht – meestal ingekort tot een condo – zult u misschien verbaasd zijn over de verschillende zaken die u moet overwegen. Een flat kopen is niet hetzelfde als een huis kopen. Je hebt waarschijnlijk aangrenzende muren met je buren, evenals andere fysieke elementen die anders zijn dan een vrijstaand huis.
Bovendien kan het hele proces dat u moet doorlopen om uw beslissing te nemen en een hypotheek te krijgen, ook aanzienlijk verschillen.
Belangrijkste leerpunten
- Voordat u een condo koopt, is het belangrijk om de verschillen te begrijpen tussen wonen in een condo en een eengezinswoning en om te bepalen of de condo-levensstijl geschikt voor u is.
- Condo’s zijn meestal minder duur dan eengezinswoningen en hebben minder onderhoudsvereisten, waardoor ze goede opties zijn voor huizenkopers met een beperkt budget of mensen die willen inkrimpen.
- Leningen kunnen moeilijker te krijgen zijn voor een condo, omdat sommige geldschieters strikte eisen stellen aan de bewoning door de eigenaar en de verhouding tussen lening en waarde.
- Condo-eigenaren zullen zich moeten houden aan de convenanten, voorwaarden en beperkingen (CC & R’s) van het complex of het risico lopen te worden beboet, gedwongen te voldoen of aangeklaagd.
- Condo-eigenaren betalen maandelijkse vergoedingen die de kosten dekken voor doorlopend onderhoud en reparaties van gemeenschappelijke ruimtes binnen het complex, zoals het terrein, zwembaden, lobby’s, liften en recreatieruimtes.
Wie zou een flat moeten bezitten?
Een van de eerste dingen die je jezelf moet afvragen is: ” Ben jij het condo-type? ” Wat betekent dat precies? Een stadsbewoner zijn, bijvoorbeeld. Veel appartementen bevinden zich in een stedelijke omgeving. Condos ontstaan in stedelijke binnensteden, en sommige bouwen zelfs gemaksartikelen in de ontwikkeling, waaronder supermarkten, bankfilialen en andere bedrijven. Met dat gemak kan er meer lawaai en congestie komen.
Als u nadenkt over een bepaalde locatie voor een mogelijke aankoop van een appartement, kijk dan op verschillende tijdstippen van de dag en nacht om te zien hoe luid of fel verlicht het is. Als geluid of licht een probleem voor u is, is dit misschien niet de juiste keuze.
Een van de dingen die bij het eigendom van een appartement horen, is de Homeowners Association (HOA). Het bevat een verklaring van convenanten, voorwaarden en beperkingen (CC & R’s) waarin dingen worden vermeld waaraan u, als condo-eigenaar, moet voldoen om daar te wonen. Als je merkt dat je je niet aan de CC & R’s kunt houden, is het condoleven misschien niet iets voor jou. Niet-naleving kan betekenen dat u een boete kunt krijgen, gedwongen kunt worden eraan te voldoen of zelfs vervolgd kunt worden.
Condos kunnen een geschikte keuze zijn voor een bepaald type persoon, zoals een nieuwe huiseigenaar die zich geen duurdere eengezinswoning kan veroorloven. Condos bieden ook het voordeel van weinig onderhoud. Dit kan een aantrekkelijke functie zijn voor oudere mensen die op zoek zijn naar minder huis om fysiek te beheren. Condos kunnen ook een aantrekkelijke keuze zijn voor de persoon die centraal in een grote stad wil zitten.
Lening problemen
Het kopen van een appartement kan moeilijker zijn dan het kopen van een huis. Kredietverstrekkers zijn zeer voorzichtig bij het verstrekken van leningen voor dit type woning. Ze vereisen meestal dat een bepaald percentage van de units mensen heeft die er wonen, of, zoals ze het noemen, ‘door de eigenaar bewoond’.
Een andere beperking kan zijn hoeveel appartementen in het bezit mogen zijn van één belegger. Meestal willen geldschieters niet dat één persoon meer dan 10% van de eenheden in een gebouw bezit. Vaak zullen geldschieters ook voorschriften hebben met betrekking tot de bezettingsgraad van het gebouw. Sommige kredietverstrekkers eisen dat ten minste 90% van de eenheden wordt verkocht voordat ze enige financiering aanbieden.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Kredietverstrekkers kunnen ook strengere loan-to-value (LTV) -verhoudingen en beperkingen hebben voor degenen die condos kopen. Een LTV-ratio is hoeveel het appartement waard is versus hoeveel er over verschuldigd is. Als u bijvoorbeeld 20% op een huis zet, is uw LTV 80%.
Door de Federal Housing Administration (FHA) gesteunde hypotheken voor appartementen bestaan tot 30 jaar;ze staan bekend als artikel 234 (c) leningen. Hoewel de voorwaarden voor leners vergelijkbaar zijn met die voor woningkredieten, zijn de beperkingen voor de appartementen talrijk; het gebouw moet om te beginnen meer dan vier eenheden hebben.
Andere kosten
Er kunnen andere kosten zijn verbonden aan het bezitten van een condo. Hoewel de VvE een verzekering biedt, moet u mogelijk ook een aanvullende dekking voor huiseigenaren bij u hebben. Lees zorgvuldig alle documentatie om er zeker van te zijn dat de verzekering die door de VvE wordt aangeboden het risico niet naar u verschuift om lagere premies te behouden.
Houd er ook rekening mee dat u een maandelijkse condominium-vergoeding moet betalen. Alle eigenaren in een condominiumcomplex betalen vergoedingen voor het lopende onderhoud en reparaties van de gemeenschappelijke ruimtes binnen het complex. Vergoedingen dekken doorgaans het onderhoud van ruimtes zoals lobby’s, liften, zwembaden, recreatieruimtes, parkeerplaatsen en het terrein binnen het complex. Sommige fondsen kunnen in reserve worden gehouden om te betalen voor grote reparaties, zoals een dakvervanging of buitenschilderwerk. De kosten voor appartementen variëren sterk, afhankelijk van de grootte van het complex en de aangeboden voorzieningen.
Condos met problemen vermijden
Een van de belangrijkste dingen die u kunt doen om uzelf te beschermen bij het kopen van een appartement, is door de VvE te onderzoeken en deel te nemen aan een VvE-vergadering. U kunt ook met de buren praten om te zien of ze tevreden zijn met hoe het appartement wordt beheerd. Bekijk de statuten om te bepalen wat onder de VvE valt. U kunt ook vragen om de notulen van recente bestuurs- en ledenvergaderingen op te vragen en te weten te komen hoeveel de VvE-contributie de afgelopen jaren is gestegen.
Een ander onderzoeksgebied is de geschillengeschiedenis van de raad, zowel voor belastingen als voor andere algemene kwesties. Mogelijk merkt u dat er rechtszaken lopen waarvan u misschien geen deel wilt uitmaken, mocht u een aankoop doen. Sommige condo-verenigingen zijn gedwongen failliet te gaan voor onbetaalde VvE-rechten. Als ze achterblijven bij het ontvangen van contributie, kunnen geldschieters ook stoppen met het aanbieden van financiering voor de eenheden, wat de inruilwaarde kan beïnvloeden.
Controleer financiële gegevens voor achterstallige betalingen en reservefondsen. Een goede vereniging dient minimaal 25% van het bruto inkomen in reserve te hebben voor noodgevallen en reparaties. Als ze geen geld meer hebben, kunt u een aanslag krijgen. Bekijk ook de recente aanslagen onroerendgoedbelasting. Als de verkoopprijs van uw appartement laag is, maar de belastingaanslag hoog, kunt u een hogere belastingaanslag verwachten dan u had verwacht. Zorg ervoor dat de belastingen in overeenstemming zijn met de werkelijke waarde van het onroerend goed.
Het komt neer op
due diligence doen en de HOA, CC & R’s en eventuele belasting- en verzekeringssituaties bekijken.
Zorg er ook voor dat u een makelaar in onroerend goed en een leningadviseur krijgt die veel ervaring heeft met de verkoop van appartementen, aangezien de problemen rond een dergelijke aankoop niet zo eenvoudig zijn als die met een traditionele eengezinswoning.