Waarom beginnen de meeste van mijn hypotheekbetalingen als rente?

Het bedrag van een hypotheekbetaling is samengesteld uit een combinatie van rente en aflossing van de hoofdsom. Gedurende de looptijd van de hypotheek verandert de verhouding tussen de rente en de hoofdsom.

In eerste instantie zal de betaling van de huiseigenaar voornamelijk uit rente bestaan, inclusief een klein bedrag aan hoofdsom. Naarmate de hypotheek afloopt, zal het hoofdgedeelte van de betaling toenemen en het rentegedeelte afnemen. Dit komt doordat de in rekening gebrachte rente is gebaseerd op het huidige openstaande saldo van de hypotheek, dat afneemt naarmate er meer hoofdsom wordt afgelost. Hoe kleiner de hoofdsom van de hypotheek, hoe minder rente.

Neem bijvoorbeeld een eenvoudige hypotheek van $ 100.000 tegen een rentepercentage van 4% per jaar en een looptijd van 24 jaar. De jaarlijkse hypotheekbetaling is $ 6.558,68. De eerste betaling omvat een rentelast van $ 4.000 ($ 100.000 x 4%) en een aflossing van de hoofdsom van $ 2.558,68 ($ 6.558,68 – $ 4.000). Het openstaande hypotheeksaldo na deze betaling is $ 97.441,32 ($ 100.000 – $ 2.558,68).

De volgende betaling is gelijk aan de eerste, $ 6.558,68, maar heeft nu een ander rentepercentage dan de hoofdsom. De rentelast voor de tweede betaling zal $ 3,897.65 ($ 97,441.32 x 4%), terwijl de opdrachtgever vooruitbetaling zal $ 2,661.03 (6,558.68 $ – $ 3,897.65).

Het hoofdgedeelte van de tweede betaling is ongeveer $ 100 groter dan de eerste. Dit komt doordat de huiseigenaar geld heeft betaald in de richting van de hoofdsom – verminderd – en de nieuwe rentebetaling wordt berekend over de lagere hoofdsom. Tegen het einde van de hypotheek zullen de betalingen voornamelijk bestaan ​​uit aflossingen op de hoofdsom.

Dit is een eenvoudig voorbeeld van het gebruik van een traditionele gewone vanille-lening. Bij exotische hypotheken kunnen huiseigenaren hun maandelijkse hypotheekbetalingen kiezen. 

Hoe hypotheken worden afgeschreven

Hoewel het rentegedeelte maandelijks afneemt, nemen de hypotheeklasten zelf niet af in de tijd. Er gaat meer geld naar de hoofdsom, die volledig wordt afgeschreven over de looptijd van de lening. Als gevolg hiervan, naarmate de jaren verstrijken, gaat meer van de betaling van de huiseigenaar naar de hoofdsom, eigen vermogen opbouwt, wordt vaste hypotheek met een looptijd van 30 jaar, verhoogt de huiseigenaar zijn vermogenspositie met veel meer bij elke betaling in vergelijking met de betalingen in jaar een en twee.

Afnemende betalingen

Er zijn echter enkele specifieke situaties waarin hypotheeklasten kunnen dalen. 

Een hypotheek met variabele rente (ARM) kan in de loop van de tijd afnemende betalingen hebben. Bij dit type hypotheek fluctueert het rentetarief op basis van een index die de kosten voor de kredietverstrekker weerspiegelt om op de kredietmarkten te lenen. De betalingen op een ARM kunnen afnemen als de referentierente van de lening in de loop van de lening daalt. Een ARM heeft echter een gelijk potentieel om betalingen te verhogen, soms aanzienlijk. In de leningdocumenten staat hoeveel het rentepercentage elk jaar mag stijgen en wat het maximum mag zijn over de hele looptijd van de lening.

Een kredietnemer die tijdens de eerste jaren van een lening een hypotheekverzekering moet betalen, kan zijn hypotheekbetaling in de loop van de tijd zien afnemen. De meeste hypotheekbedrijven beperken leningen tot 80% van de aankoopprijs of de waarde van het huis, afhankelijk van welke van de twee het laagst is, en de lener zal naar verwachting de andere 20% als aanbetaling betalen.

Deze loan-to-value [LTV] -ratio is bedoeld om de geldschieter te beschermen als de waarde van het huis daalt en de lener meer verschuldigd is dan het huis waard is. In sommige situaties staan ​​kredietverstrekkers huiseigenaren toe om meer dan 80% van de aankoopprijs te lenen, maar de kredietverstrekkers hebben een hypotheekverzekering nodig als onderdeel van de deal. Deze verzekering beschermt de geldschieter als hij een pand moet uitsluiten dat minder waard is dan het saldo van de lening. De lener betaalt de verzekeringspremies als onderdeel van de maandelijkse hypotheekbetaling.

Zodra het saldo van de lening van de lener daalt tot een bepaald percentage van de waarde van het huis – meestal 78% – kan de lener de kredietgever verzoeken de hypotheekverzekering te laten vallen. Ervan uitgaande dat de lener succesvol is, zal de hypotheekbetaling voor de rest van de lening afnemen omdat deze niet langer een hypotheekverzekeringspremie omvat.