Een huis kopen: 8 belangrijke openbaarmakingen van verkopers
Een openbaarmakingsdocument kan belangrijk zijn voor zowel huizenkopers als verkopers. Wanneer een eigenaar een onroerend goed verkoopt, is hij doorgaans verplicht om informatie in een schriftelijk document bekend te maken.
De vereisten variëren op basis van staats- en lokale wetten.
In het algemeen wordt verondersteld dat een openbaarmakingsdocument details bevat over de toestand van een onroerend goed die de waarde ervan negatief kunnen beïnvloeden. Verkopers die opzettelijk informatie verbergen, kunnen worden vervolgd en mogelijk worden veroordeeld voor een misdrijf. Het verkopen van een onroerend goed “zoals het is” zal een verkoper meestal niet vrijstellen van openbaarmaking.
Disclosure regels kunnen iedereen treffen verkopen van een huis, maar ze zijn waarschijnlijk vooral eigendom van invloed flippers, die onroerend goed te kopen om ze te upgraden en verkopen ze voor een snelle winst. Vastgoedvinnen hebben vaak te maken met eigendommen in slechte staat.
Belangrijkste leerpunten
- Verkopers van onroerend goed zijn meestal verplicht om informatie vrij te geven over de staat van een onroerend goed die een negatieve invloed kan hebben op de waarde ervan.
- Zelfs als de wet geen openbaarmaking van een probleem vereist, kan het voor een verkoper verstandig zijn om het toch bekend te maken.
- Lokale wetten variëren, dus het is belangrijk om voor details contact op te nemen met de betreffende planningsafdelingen.
Hoe lokale wetten verschillen
Staats- en lokale wetten verschillen in hun bepalingen voor openbaarmaking. Een verkoper moet de vereisten controleren voor de locatie die hij overweegt.
Er is nog iets belangrijks om te controleren: sommige lokale openbaarmakingswetten hebben mazen in de wet. De wet van de staat New York vereist bijvoorbeeld dat bepaalde problemen in een verklaring aan een koper worden bekendgemaakt,tenzij de verkoper ervoor kiest om bij de afsluiting een krediet van $ 500 aan de koper te betalen. Volgens Nolo, een online juridische bibliotheek, betalen veel, zo niet de meeste verkopers het krediet in plaats van het formulier te verstrekken.
Als u een koper bent, controleer dan niet alleen de lokale openbaarmakingswetten. Controleer op mazen in de lokale openbaarmakingswetten.
De lokale wettelijke bepalingen kunnen meestal worden verkregen bij de plaatselijke en nationale vastgoedplanningsafdelingen. Een vastgoedadvocaat kan ook worden geraadpleegd.
Als u weet welke soorten informatie openbaar moet worden gemaakt, kunt u een beslissing nemen over het kopen van onroerend goed. Als u de verkoper bent, kan dit u behoeden voor een rechtszaak.
Hier zijn enkele veelvoorkomende onthullingen van onroerendgoedverkopers waarvan u op de hoogte moet zijn, of u nu aan de kant van de koper of aan de kant van de verkoper staat.
1. Dood in huis
Sommige kopers hebben zorgen of bijgeloof over het kopen van een huis waarin iemand is overleden. Mogelijk is openbaarmaking vereist.
“Elke staat heeft iets andere vereisten voor openbaarmaking”, zegt Jim Olenbush, een makelaar in onroerend goed in Texas. “In Texas hoeven bijvoorbeeld sterfgevallen als gevolg van natuurlijke oorzaken, zelfmoorden of ongevallen die geen verband houden met het eigendom, niet te worden bekendgemaakt.”
“Een verkoper is echter verplicht om sterfgevallen bekend te maken die verband houden met de staat van het onroerend goed of geweldsmisdrijven”, zegt Olenbush. Als het kind van een vorige bewoner in het zwembad is verdronken omdat het zwembad bijvoorbeeld geen veiligheidshek had, zou de verkoper het overlijden moeten bekendmaken, zelfs als het veiligheidsprobleem is verholpen.
Er zijn echter omstandigheden waarin verkopers een overlijden op het onroerend goed niet hoeven te melden.
“Er zijn geen staten waarin er een verplichting bestaat om het overlijden van een persoon die onder natuurlijke omstandigheden is overleden bekend te maken”, zegt advocaat Matthew Reischer, CEO van LegalAdvice.com. “Sommige staten leggen echter een meldingsplicht op aan een gestigmatiseerd huis of appartement waarin zelfmoord of moord heeft plaatsgevonden. Sommige staten gaan zelfs zo ver dat ze een verkoper een positieve plicht opleggen als ze weten dat hun onroerend goed wordt achtervolgd door de doden. “
Zelfs als openbaarmaking niet vereist is – Georgië bijvoorbeeld vereist geen openbaarmaking van moord of zelfmoord tenzij de verkoper rechtstreeks wordt gevraagd – willen verkopers misschien een fout maken door de koper op de hoogte te stellen van een overlijden op het terrein.
“Als een verkoper zich zorgen maakt over aansprakelijkheid, is het beste advies om alles van tevoren bekend te maken, zelfs als dit niet wettelijk verplicht is”, zegt Olenbush. “Kopers zullen altijd iets van de buren horen, en de verrassing kan ervoor zorgen dat ze terugkomen uit een koopcontract of zich afvragen wat de verkoper ze nog meer niet vertelt.”
2. Buurtoverlast
Overlast is vaak een geluid of geur van een bron buiten het pand die de bewoners van het pand kan irriteren.
North Carolina vereist dat verkopers geluiden, geuren, rook of andere hinder van commerciële, industriële of militaire bronnen die het eigendom aantasten, openbaar maken.
Michigan vereist dat verkopers boerderijen, boerderijactiviteiten, stortplaatsen, luchthavens, schietbanen en andere overlast in de omgeving openbaar maken, maar Pennsylvania laat het aan de koper over om de aanwezigheid van landbouwoverlast vast te stellen.
Dit zijn de regels voor slechts drie staten. Zorg ervoor dat u weet wat uw staatswet vereist met betrekking tot openbaarmaking van buurtoverlast.
3. Gevaren
Als de woning een verhoogd risico loopt op schade door een natuurramp of bekende of potentiële milieuverontreiniging heeft, kan het zijn dat u deze informatie aan de koper moet verstrekken.
De wet van Texas vereist dat verkopers de aanwezigheid van gevaarlijk of giftig afval, asbest, ureum-formaldehyde-isolatie, radongas, loodhoudende verf en eerder gebruik van het pand voor de productie van methamfetamine bekendmaken.
Missouri vereist ook openbaarmaking van een voormalig meth-lab in een huis, maar het naburige Kansas, zoals de meeste staten, niet.
De Property Condition Disclosure Act van de staat New York vereist dat verkopers kopers op de hoogte stellen of het onroerend goed zich in een overstromingsgebied, moerasland of agrarisch gebied bevindt;of het ooit een stortplaats is geweest;als er ooit brandstofopslagtanks boven of onder de grond op het terrein hebben gestaan;of en waar de constructie asbest bevat;als er loodgieterswerk is;of het huis is getest op radon en of er brandstof, olie, gevaarlijke of giftige stoffen op het terrein zijn gemorst of gelekt.
Staten kunnen ook de openbaarmaking eisen van mijnverzakkingen, ondergrondse putten, nederzettingen, verschuivingen, onrust of andere gebreken in de stabiliteit van de aarde. De California’s Natural Hazards Disclosure Act vereist dat verkopers bekendmaken of het onroerend goed zich in een seismische gevarenzone bevindt en dus kan worden onderworpen aan liquefactie of aardverschuivingen na een aardbeving.
Hoewel de meeste openbaarmakingsvereisten worden beheerst door de staten, stelt de federale overheid er een verplicht: de openbaarmaking dat loodhoudende verf aanwezig kan zijn op elk onroerend goed dat vóór 1978 is gebouwd.
4. Informatie over de vereniging van huiseigenaren
Als de woning wordt bestuurd door een vereniging van huiseigenaren (VvE), moet u dat feit vermelden. Verenigingen leggen over het algemeen maandelijkse vergoedingen op aan huiseigenaren, en ze kunnen regels opleggen aan hun lidmaatschap die een potentiële koper al dan niet acceptabel vindt.
U moet ook weten wat de financiële gezondheid van de VvE is en deze informatie aan de koper verstrekken, zodat deze een weloverwogen aankoopbeslissing kan nemen.
“Een koper die ik ken, heeft een condominium gekocht [en] de verkoper vergat ten onrechte de koper de laatste 12 maanden aan notulen te geven”, zegt Ed Kaminsky, president en CEO van SportStar relocation in Manhattan Beach, Californië. “Zeven maanden later kreeg de koper $ 30.000, – voor verbetering van zijn eigendom. De verkoper werd vervolgens door de koper aangeklaagd wegens het niet bekendmaken van deze belangrijke opmerkingen. “
5. Reparaties
Wat heb je gerepareerd en waarom? Kopers moeten de reparatiegeschiedenis van het huis kennen, zodat ze hun eigen huisinspecteurs extra aandacht kunnen laten besteden aan probleemgebieden en zodat ze zich bewust zijn van mogelijke toekomstige problemen.
De wet van Texas vereist bijvoorbeeld dat verkopers eerdere structurele reparaties of dakreparaties bekendmaken;storten, bezinken, bodembeweging of breuklijnen;en defecten of storingen in muren, het dak, hekken, de fundering, vloeren, trottoirs of andere huidige of eerdere problemen die de structurele integriteit van het huis aantasten.
Misschien wilt u ook elektrische of loodgietersreparaties en andere problemen melden waarvan u zou willen weten als u het huis zou kopen en erin zou gaan wonen.
6. Waterschade
Wanneer water binnendringt waar het niet hoort, kan het persoonlijke bezittingen beschadigen, de structuur van het huis ondermijnen en zelfs een gevaar voor de gezondheid vormen door schimmelgroei te veroorzaken. Verkopers moeten vroegere of huidige lekken of waterschade melden.
Michigan, bijvoorbeeld, vereist van verkopers dat ze bewijzen van water in een kelder of kruipruimte, lekken van het dak, grote schade door overstromingen, het type leidingsysteem (bijv. Gegalvaniseerd, koper, anders) en alle bekende problemen met de leidingen openbaar maken.
“Er zijn veel risico’s verbonden aan het sluiten van een huis waar wat werk aan het onroerend goed nodig is dat niet voor de hand liggend was tijdens het lopen, vooral in de winter of tijdens een droge periode”, zegt Bill Price, een bedrijfsadvocaat uit Illinois. “In de winter kan een dak dat lekt of zeer oude gordelroos heeft, mogelijk niet worden geïnspecteerd door de koper of diens huisinspecteur. Evenzo kan een droge periode problemen met een lekkende kelder verhullen. “
Controleer in dergelijke situaties hoeveel bescherming de wetten van uw land bieden tegen het vrijgeven van informatie die u niet had kunnen weten.
7. Ontbrekende items
Soms realiseren huizenkopers zich pas op de dag van verhuizing dat er in hun nieuwe huis iets ontbreekt waarvan ze dachten dat het er zou zijn. Een verlichtingsarmatuur, de koelkast of magnetron, de ingebouwde jaloezieën: al deze dingen hadden de deur uit kunnen gaan met de verkoper als niemand had gedacht het van tevoren te bespreken.
De openbaarmakingswetten van sommige staten proberen dit probleem te voorkomen. Texas en Michigan, bijvoorbeeld, eisen dat verkopers bekendmaken of het onroerend goed wordt geleverd met een lange lijst met items, waaronder keukenapparatuur, centrale airconditioning en verwarming, regengoten, afzuigventilatoren en boilers.9
8. Andere mogelijke openbaarmakingen
Kopers moeten weten of het huis zich in een speciale historische wijk bevindt, omdat dit hun vermogen om reparaties en aanpassingen uit te voeren beïnvloedt, en het kan ook de kosten van die activiteiten verhogen.
De wet van Texas vereist dat verkopers actieve termieten of andere houtvernietigende insecten, termieten- of houtrotschade die moeten worden gerepareerd, eerdere termietschade en eerdere termietbehandeling openbaar maken. De wet van Michigan en North Carolina vereist ook dat verkopers elke geschiedenis van besmetting bekendmaken. Raadpleeg de wetten van uw land om te zien of u informatie over ongedierte moet vrijgeven.2
Mogelijk moet u ook problemen met drainage of sortering, bestemmingsplannen, hangende geschillen, erfdienstbaarheden melden.
Hoe openbaar te maken
In sommige staten, zoals Michigan en North Carolina, moeten verkopers een specifiek openbaarmakingsformulier gebruiken. Als er geen specifiek formulier is, heeft uw staatsdepartement of onroerendgoedcommissie of de vereniging van staatsmakelaars meestal een aanbevolen formulier dat u kunt gebruiken. Het formulier kan meer of minder uitgebreid zijn dan wat de staatswet vereist.
Als het formulier niet volledig genoeg is voor uw situatie, vul het dan aan met een lijst van de aanvullende items die u wilt vrijgeven. De verkoper moet alle mededelingen aan de koper schriftelijk doen, en zowel de koper als de verkoper moeten het document ondertekenen en dateren. Zorg ervoor dat u samen met een vastgoedadvocaat leest wat u moet vrijgeven en hoe het moet worden geformuleerd.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Het komt neer op
Zelfs als een bepaalde openbaarmaking in uw regio niet vereist is, willen verkopers die informatie over hun huis hebben waardoor een koper ongelukkig zou kunnen worden, deze toch vrijgeven. Naast de morele redenen om eerlijk te zijn tegenover potentiële kopers – en de wens om de kosten en het gedoe van een rechtszaak te vermijden – hebben individuen een goede naam te beschermen. Verkopers die zich zorgen maken over de vraag of ze de staat van het onroerend goed correct hebben bekendgemaakt, moeten contact opnemen met een onroerendgoedadvocaat in hun staat.