Belastingaftrek voor eigenaren van verhuur
Heeft u onroerend goed dat u verhuurt? Naast het potentieel voor regelmatige inkomsten- en vermogensgroei, bieden vastgoedbeleggingen aftrekposten die de inkomstenbelasting op uw winst kunnen verlagen.
Maar bedenk eerst wat voor soort vastgoedinvesteerder u bent. Bent u een passieve belegger of een vastgoedprofessional? Uw classificatie als de een of de ander maakt een groot verschil uit in het aantal belastingvoordelen dat u krijgt.
Passieve investeerder versus professional
Als u het grootste deel van uw werkuren als vastgoedprofessional in de makelaardij doorbrengt, zijn uw huurverliezen niet passief. Dit betekent dat uw verliezen volledig aftrekbaar zijn van alle inkomsten, passief of niet-passief.
Belangrijkste leerpunten
- Herstellingen aan uw woning zijn aftrekbaar. Verbeteringen zijn af te schrijven.
- Hypotheekrente is soms aftrekbaar. Principiële betalingen zijn dat niet.
- Verzekering, gazononderhoud en lokale belastingen zijn aftrekbaar.
Als het een neveninvestering is, zijn uw verliezen passief en kunnen ze tot $ 25.000 aftrekbaar zijn van de inkomsten uit uw verhuur. De aftrek wordt afgebouwd als uw aangepast aangepast bruto-inkomen (MAGI) tussen $ 100.000 en $ 150.000 ligt. Verliezen van meer dan $ 25.000 kunnen worden overgedragen naar het volgende jaar.
De Internal Revenue Service (IRS) definieert een vastgoedprofessional als iemand die meer dan de helft van zijn of haar werkuren in de verhuursector doorbrengt. Dit kan de ontwikkeling, bouw, acquisitie en beheer van onroerend goed omvatten. U moet ook meer dan 750 uur per jaar besteden aan het werken aan uw onroerendgoedhuurwoningen om in aanmerking te komen als een professional.
Gemeenschappelijke inkomstenbronnen
Huurinkomsten
Het geld dat u te huur ontvangt, wordt over het algemeen als belastbaar beschouwd in het jaar dat u het ontvangt, niet wanneer het verschuldigd of verdiend was. Dat betekent dat eventuele vooruitbetalingen als inkomen moeten worden behandeld.
Stel dat u een huis verhuurt voor $ 1.000 per maand en u eist dat nieuwe huurders de eerste en laatste maand huur betalen wanneer ze een huurovereenkomst ondertekenen. In dit geval moet u de $ 2.000 die u hebt ontvangen aangeven als inkomen, ook al dekt $ 1.000 van die $ 2.000 een periode die in de toekomst meerdere jaren kan duren.
Door huurder betaalde uitgaven
Uitgaven die uw huurder voor u betaalt, worden als inkomen beschouwd. Dit omvat bijvoorbeeld een noodreparatie aan een koelkast die een huurder moet hebben uitgevoerd terwijl u de stad uit bent. U kunt de reparatieprijs dan aftrekken als huurkosten.
Ruil voor diensten
Uw huurder kan aanbieden om diensten te verhandelen in ruil voor huur. U moet een eerlijke marktwaarde van de diensten als inkomen opnemen. Als uw huurder bijvoorbeeld aanbiedt om het huurhuis te schilderen in ruil voor een maand huur (ter waarde van $ 1.000), moet u die $ 1.000 als inkomen opnemen, ook al hebt u het geld niet ontvangen. U kunt de $ 1.000 echter als uitgave aftrekken.
Waarborgsommen
Waarborgsommen zijn niet belastbaar wanneer u ze ontvangt, als het de bedoeling is om dit geld aan het einde van de huurovereenkomst aan de huurder terug te geven. Maar wat als uw huurder de huurvoorwaarden niet nakomt?
Stel dat u een borg van $ 500 verzamelt en uw huurder verhuist en gaten in de muren achterlaat die $ 400 kosten om te repareren. Dat bedrag kunt u aftrekken van de borg gedurende het jaar dat u het terugstuurt. Op dat moment moet u echter de $ 400 die u hebt gebruikt om de muur te repareren, als inkomen opnemen. U kunt de $ 400 ook als aftrekbare uitgave laten zien.
Reparaties Vs. Verbeteringen
Eigenaren van verhuur mogen ervan uitgaan dat alles wat ze op hun terrein doen, een aftrekbare uitgave is. Volgens de IRS is dat niet zo.
Kosten voor het verkrijgen van een hypotheek, zoals vergoedingen en taxaties, zijn niet aftrekbaar.
Een reparatie houdt uw huurwoning in goede staat en is aftrekbaar in het jaar dat u ervoor betaalt. Reparaties omvatten schilderen, het repareren van een kapot toilet en het vervangen van een defecte lichtschakelaar. Verbeteringen voegen daarentegen waarde toe aan uw eigendom en zijn niet aftrekbaar als u ervoor betaalt. U moet de kosten van de verbeteringen te herstellen door de afschrijving van de last over van uw woning levensverwachting. Verbeteringen kunnen een nieuw dak, terras of garage zijn.
Vanuit fiscaal oogpunt moet u reparaties uitvoeren als zich problemen voordoen in plaats van te wachten tot ze zich vermenigvuldigen en renovaties nodig hebben.
Gemeenschappelijke inhoudingen
Hypotheekkosten: Uitgaven voor het verkrijgen van een hypotheek zijn niet aftrekbaar wanneer u ze betaalt. Dit zijn onder meer commissies en taxaties.
Zodra u begint met het doen van hypotheekbetalingen, is niet alle betaling aftrekbaar. Aangezien een deel van elke betaling wordt gebruikt om de hoofdsom te betalen, is dit bedrag geen aftrekbare uitgave. Het gedeelte dat als rente wordt betaald, is aftrekbaar.
Uw hypotheekbedrijf stuurt uelk jaareen formulier 1098 waarop staat hoeveel u het hele jaar aan rente hebt betaald. Dit is aftrekbaar. Als een deel van uw betaling ook geld bevat dat op een geblokkeerde rekening wordt gestort om belastingen en verzekeringen te dekken, moet uw hypotheekbedrijf dat ook aan u melden.
De hypotheekrenteaftrek wordt vermeld op schema A van het belastingformulier 1040. Hypotheekrente betaald op huurwoningen die aftrekbaar is, wordt gerapporteerd op Bijlage E.
De Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), aangenomen in 2017, verlaagde de maximale hoofdsom van de hypotheek die in aanmerking kwam voor de aftrekbare rente tot $ 750.000 (van $ 1 miljoen) voor nieuwe leningen. De TCJA verdubbelde ook bijna de standaardaftrek, waardoor het voor veel belastingbetalers overbodig werd om te specificeren.
Reiskosten: Geld dat u uitgeeft aan reizen om huur te innen of uw huurwoning te onderhouden, is aftrekbaar. Als het doel van de reis echter verbeteringen was, moet u die uitgave terugvorderen als onderdeel van de verbetering en de afschrijving ervan.
U heeft twee keuzes ompublicatie 463.
Andere veelvoorkomende uitgaven: naast reparaties en afschrijving zijn enkele van de andere veelvoorkomende uitgaven die u mogelijk kunt aftrekken:
- Verzekering
- Belastingen
- Gazon zorg
- Voorbereidingskosten voor belastingaangifte
- Verliezen als gevolg van oorzakelijk verband (orkaan, aardbeving, overstroming, enz.) Of diefstallen
Flatgebouwen en coöperaties:
Als u een huurflat of coöperatie bezit, heeft elk een aantal speciale regels.
Flatgebouwen: Als de huur een condominium is, betaalt u waarschijnlijk contributie of aanslagen om voor eigendommen in gemeenschappelijk bezit te zorgen. Dit omvat de structuur van het gebouw, lobby’s, liften en recreatiegebieden.
Wanneer u uw condominium verhuurt, kunt u uitgaven aftrekken, zoals afschrijvingen, reparaties, rente en belastingen die betrekking hebben op dit gemeenschappelijke bezit.
Maar net als bij een eengezinshuur, kunt u geld dat is uitgegeven aan kapitaalverbeteringen, zoals een beoordeling voor een cabana in het clubhuis, niet aftrekken. In plaats daarvan moet u uw kosten van elke verbetering over de levensverwachting afschrijven.
Coöperaties: Uitgaven voor een coöperatief appartement dat u verhuurt, zijn aftrekbaar. Dit is inclusief de onderhoudskosten die aan de coöperatieve woningcorporatie worden betaald.
Kapitaalverbeteringen worden anders behandeld. U kunt de kosten van de verbetering niet aftrekken en ook niet afschrijven. U moet de kosten van de verbetering optellen bij uw kostenbasis in de aandelen van het bedrijf. Dit zal uw meerwaarde verminderenwanneer u het appartement verkoopt.
Houd goede gegevens bij
Onder Schedule E van de IRS zijn er ruimtes voor diverse categorieën uitgaven. Dat geeft u flexibiliteit in de items die u kunt aftrekken.
Maar wees voorbereid om uw claim te onderbouwen en zorg ervoor dat u de uitgaven voor reparatie en onderhoud uitsplitst tegen kapitaalverbeteringen. Onthoud dat het geld dat u aan verbeteringen uitgeeft, uw belastingplicht kan verminderen wanneer u verkoopt.
Als u beweert een vastgoedprofessional te zijn, moet u bovendien ondersteunende documentatie houden, zoals afsprakenboeken, dagboeken, kalenders en logboeken) om uw actieve deelname en de tijd die u elk jaar aan uw eigendommen besteedt, te bewijzen.
Het komt neer op
Al met al zijn er nogal wat aftrekposten beschikbaar voor vastgoedbeleggers en het loont om te weten voor welke u in aanmerking komt.