Beperkend verbond

Wat is een beperkend verbond?

Een beperkend convenant, ook wel een negatief convenant genoemd, is elk type overeenkomst in een contract of verplichting die de koper beperkt tot het ondernemen van een bepaalde actie of vereist dat hij zich onthoudt van een specifieke actie. In obligatieverplichtingen ( obligaties ) verbieden restrictieve convenanten emittenten van activiteiten zoals het aangaan van nieuwe schulden of andere zakelijke acties.

Bij onroerendgoedtransacties zijn beperkende convenanten bindende wettelijke verplichtingen die zijn vastgelegd in de akte van een onroerendgoedcontract, meestal door de verkoper. Deze convenanten kunnen eenvoudig of complex zijn en kunnen boetes opleggen aan kopers die zich er niet aan houden.

Een restrictief convenant kan in contrast staan ​​met een  positief convenant, een clausule in een overeenkomst die vereist dat partijen bepaalde acties ondernemen. in plaats van acties te voorkomen.

Inzicht in beperkende verbonden

Een beperkende overeenkomst is een overeenkomst die een bedrijf of een andere partij bij een contract beperkt om bepaalde acties te ondernemen. Een restrictief convenant dat is aangegaan met een beursgenoteerd bedrijf kan bijvoorbeeld het bedrag aan dividenden beperken dat   het bedrijf aan zijn aandeelhouders kan uitkeren. Het zou ook een limiet kunnen stellen aan de salarissen van leidinggevenden. Een negatief convenant kan worden gevonden in arbeidsovereenkomsten en fusies en overnames (M&A) contracten. Deze convenanten zijn echter bijna altijd te vinden in lening- of obligatiedocumenten.

Veelvoorkomende beperkingen die door middel van negatieve convenanten aan leners worden opgelegd, zijn onder meer het voorkomen dat een obligatie-emittent meer schuld uitgeeft totdat een of meer series obligaties zijn vervallen. Ook kan een lenende onderneming worden beperkt in het betalen van dividenden over een bepaald bedrag aan aandeelhouders om het wanbetalingsrisico  voor obligatiehouders niet te vergroten , aangezien hoe meer geld aan aandeelhouders wordt betaald, hoe minder middelen er beschikbaar zullen zijn om rente- en hoofdsombetalingsverplichtingen aan kredietverstrekkers te voldoen..

Over het algemeen geldt dat hoe meer negatieve convenanten er zijn bij een obligatie-uitgifte, hoe lager de rente op de schuld zal zijn, aangezien de restrictieve convenanten de obligaties veiliger maken in de ogen van beleggers.

Beperkende convenanten kunnen ook van toepassing zijn op onroerend goed deals, waar ze bepalingen bevatten zoals het niet toelaten van huisdieren of renovaties zonder toestemming van de buren of gemeenschapsvereniging. Ze kunnen ook zwaardere beperkingen opleggen aan kopers, zoals het aantal huurders dat in een woning kan wonen of zelfs de timing van het opzetten en verwijderen van vakantiedecoratie. Deze convenanten komen vooral voor in geplande meerwaarden.

Voorbeelden van beperkende convenanten in onroerend goed

Beperkende convenanten op een onroerend goed kunnen bepalen hoe het door de bewoners wordt gebruikt. Een restrictief convenant over een residentieel onroerend goed kan er bijvoorbeeld voor zorgen dat er geen zakelijke activiteiten op het onroerend goed worden uitgevoerd. Dit kan de bewoner ervan weerhouden een bedrijf aan huis te runnen of een thuiskantoor op het terrein te hebben.

Architecturale richtlijnen die in beperkende convenanten zijn vastgelegd, kunnen de renovatieplannen voor het onroerend goed beperken. De koper van het onroerend goed kan worden gevraagd om het oorspronkelijke uiterlijk te behouden of om het onroerend goed in een bepaalde kleurstelling of stijl te houden die vergelijkbaar is met aangrenzende eigendommen.

Een woning in een bepaald gebied of buurt kan bijvoorbeeld onder beperkende convenanten vallen om te voldoen aan een specifiek type dakbedekkingscode en buitenkleur om de esthetische consistentie in de buurt te behouden. Eigenaars van onroerend goed kunnen worden uitgesloten van het plaatsen van commerciële borden of borden van welk type dan ook op het terrein, en vlaggenmasten op het terrein kunnen beperkt zijn tot een bepaalde hoogte.

Geschiedenis van restrictieve huisvestingsconvenanten

Beperkende convenanten zijn in het verleden gebruikt om de demografie van gemeenten te beïnvloeden. Rassenscheiding in de Verenigde Staten werd verder afgedwongen door beperkende convenanten die de verkoop van eigendommen aan mensen van specifieke etniciteiten verhinderden. De praktijk was wijdverbreid in de jaren twintig en het minst in de jaren veertig. Hierdoor konden gemeenschappen de toegang van minderheden tot huisvesting in veel steden in het hele land beperken.

Enkele voorbeelden van raciaal beperkende convenanten blijven in sommige staten bestaan, hoewel ze doorgaans niet langer worden gehandhaafd. Er kunnen gevallen zijn waarin eigendommen nog steeds raciaal beperkende overeenkomsten vermelden om te voorkomen dat minderheden het onroerend goed kopen en de gemeenschap integreren. Dergelijk beleid is niet langer legaal en moet, indien nodig, voor de rechtbank worden aangevochten.