Secundaire hypotheekmarkt

Wat is de secundaire hypotheekmarkt?

De secundaire hypotheekmarkt is een marktplaats waar woningkredieten en onderhoudsrechten worden gekocht en verkocht tussen kredietverstrekkers en investeerders. Een groot percentage van de nieuw gecreëerde hypotheken wordt verkocht door de kredietverstrekkers die ze uitgeven op deze secundaire markt, waar ze worden verpakt in door hypotheek gedekte effecten en verkocht aan investeerders zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en hedgefondsen.

De secundaire hypotheekmarkt is buitengewoon groot en liquide, en helpt om krediet gelijkelijk beschikbaar te maken voor alle kredietnemers op verschillende geografische locaties.

Secundaire hypotheekmarkt uitgelegd

Verscheidene spelers deelnemen aan de secundaire hypotheekmarkt: hypotheek bedenkers, hypotheek aggregators (securitizers), en investeerders.

Wanneer een persoon een woningkrediet afsluit, wordt de lening verzekerd, gefinancierd en beheerd door een financiële instelling, meestal een bank. Banken staan ​​bekend als hypotheekverstrekkers en gebruiken hun eigen middelen om de lening te verstrekken, maar ze kunnen niet het risico lopen dat ze uiteindelijk zonder geld komen te zitten, dus verkopen ze de lening vaak op de secundaire markt om hun beschikbare middelen aan te vullen, zodat ze kunnen blijven aanbieden. financiering aan andere klanten. Afhankelijk van zijn omvang en verfijning kan een hypotheekverstrekker hypotheken voor een bepaalde periode samenvoegen voordat hij het hele pakket verkoopt; het kan ook individuele leningen verkopen zodra ze zijn aangegaan.

De lening of leningen wordt vaak verkocht aan grote aggregators. De aggregator verdeelt vervolgens duizenden soortgelijke leningen in een door hypotheek gedekte waardepapieren (MBS). Nadat een MBS is gevormd (en soms voordat deze wordt gevormd, afhankelijk van het type MBS), wordt deze verkocht aan een effectenhandelaar. Deze dealer, vaak een beursvennootschap in Wall Street, verpakt de MBS verder op verschillende manieren en verkoopt deze aan investeerders, die vaak op zoek zijn naar inkomensgerichte instrumenten. Deze investeerders krijgen geen zeggenschap over de hypotheken, maar ontvangen wel de rente-inkomsten uit de aflossingen van de leners.

Geschiedenis van de secundaire hypotheekmarkt

Voordat de secundaire markt tot stand kwam, beschikten alleen grotere banken over de uitgebreide middelen die nodig waren om de middelen te verstrekken voor de looptijd van de lening, meestal voor 15 tot 30 jaar. Hierdoor hadden potentiële huizenkopers het moeilijker om hypotheekverstrekkers te vinden. Doordat er minder concurrentie was tussen hypotheekverstrekkers, konden zij hogere rentetarieven in rekening brengen. 

De Charter Act van 1968 loste dit probleem op door  Fannie Mae  en  Freddie Mac op te richten, die twee jaar later daadwerkelijk begonnen te werken. Deze door de overheid gesponsorde ondernemingen fungeerden als aggregatoren, die bankhypotheken konden kopen en deze aan andere investeerders konden doorverkopen. In plaats van de leningen afzonderlijk door te verkopen, werden ze gebundeld in door hypotheek gedekte effecten, wat betekent dat hun waarde wordt gedekt of gedekt door de waarde van de bundel onderliggende leningen. 

Concurrentie en risico op de secundaire hypotheekmarkt

Concurrentie en risico maken altijd deel uit van het spel wanneer particuliere investeerders hypotheekleningen op de secundaire hypotheekmarkt brengen, omdat de particuliere investeerders de hypotheekrentes en vergoedingen gaan opdrijven. Dit betekent dat als u een lage kredietscore heeft  en een lening zoekt, u als riskant kunt worden beschouwd, zodat zij hogere tarieven en vergoedingen kunnen aanrekenen.  

Na de subprime-hypotheekcrisis waren individuele beleggers minder bereid om hun kapitaal te riskeren op door hypotheek gedekte effecten met lage rente. De federale overheid moest toen ingrijpen om de leegte op de secundaire hypotheekmarkt op te vullen. Dit stopte de tarieven van torenhoge prijzen tot een plek waar bijna niemand het zich kon veroorloven om een ​​huis te bezitten.