Vermijd vermogenswinstbelasting op de verkoop van uw vastgoedbeleggingen

Met gewaardeerde aandelen kunt u uw aandelen over een aantal jaren verkopen om de meerwaarden te spreiden. Helaas krijgt investeringsvastgoed niet dezelfde luxe;het volledige winstbedrag moet op uw belastingen worden gevorderd in het jaar dat het onroerend goed wordt verkocht, soortgelijke ” ruilte erkennenbij de verkoop van een vastgoedbelegging, kunnen vermogenswinsten worden uitgesteld door een gelijkaardige vastgoedbelegging te kopen.

De verkoopdatum beheren

U kunt deze belastingdruk verlichten door het jaar te controleren waarin u de titel en het bezit uit handen krijgt en dus het jaar waarin u de meerwaarde op de transactie rapporteert. Met andere woorden: u kunt de eigendomsoverdracht instellen op een jaar waarin u een lagere belastingdruk verwacht.

Volgens de Internal Revenue Service (IRS), “kan een deel of alle netto vermogenswinst worden belast tegen 0% als uw belastbaar inkomen minder is dan $ 80.000.”Daarom, als u geen actief inkomen en een minimaal passief inkomen heeft, inclusief de winst op de verkoop van uw vastgoedbelegging, kunt u voorkomen dat u belasting moet betalen over uw minimale vermogenswinst. Als uw inkomen echter stabiel is en het betalen van belasting over de winst onvermijdelijk lijkt, kunt u overwegen om de IRC Section 1031-uitwisseling te gebruiken.

De sectie 1031 Exchange

De IRS Code Section 1031-uitwisseling stelt een belegger in staat onroerend goed te verhandelen dat wordt aangehouden voor investeringen voor ander onroerend goed voor investeringen en is niet onmiddellijk belastbaar. Volgens Sectie 1031 wordt er geen winst of verlies opgenomen als u een bedrijf of vastgoedbelegging uitsluitend ruilt voor een bedrijf of een vastgoedbelegging van een soortgelijk soort, totdat het nieuw verworven onroerend goed is verkocht.

Vanaf 2018beperkte persoonlijke eigendommen, zoals kunstwerken, zijn niet langer toegestaan.3

Regels en voorschriften

IRS Code Sectie 1031 staat niet in alle gevallen het ontwijken van vermogenswinstbelasting toe. De ruil van Amerikaans onroerend goed voor onroerend goed in een ander land komt bijvoorbeeld niet in aanmerking voor uitgestelde belasting. Bovendien zullen transacties met onroerend goed dat voor persoonlijke doeleinden wordt gebruikt – zoals het ruilen van een persoonlijke woning voor een huurwoning – geen uitstel van belastingheffing krijgen. Ten slotte, als er een ruil plaatsvindt tussen verbonden partijen en een van beide partijen vervreemdt het geruilde onroerend goed vervolgens binnen een periode van twee jaar, dan wordt het geruilde onroerend goed onderworpen aan belasting.

Voor belastingaangiftedoeleinden wordt de basis van het oude pand overgedragen naar het nieuwe pand. Dit is belangrijk om te begrijpen, omdat de verschuldigde belastingen niet worden kwijtgescholden, ze worden gewoon uitgesteld tot de verkoop van het nieuwe onroerend goed.  Om de Sectie 1031-uitwisseling bij de Internal Revenue Service te registreren, is het belangrijk om formulier 8824 in te dienen met de belastingaangifte voor het jaar van de soortgelijke uitwisseling, evenals voor elk van de twee jaren die volgen op de uitwisseling.

Sectie 1031 en verliezen

Een fiscaal uitgestelde ruil is ook mogelijk als u uw vastgoedbelegging met verlies verkoopt. Ten eerste moet u bepalen of het verlies een “fiscaal verlies” is of slechts een persoonlijk verlies. Om als fiscaal verlies in aanmerking te komen, moet uw aangepaste basis in de woning hoger zijn dan de verkoopprijs van de woning. Uw aangepaste basis wordt rekening gehouden met eventuele eerdere afschrijving inhoudingen die u hebt gemaakt (of werden toegestaan, maar niet te nemen).

Laten we bijvoorbeeld aannemen dat u een huurwoning hebt gekocht voor $ 400.000. In de afgelopen tien jaar hebt u $ 100.000 aan afschrijving op het gebouw genomen. Uw huidige aangepaste basis is $ 300.000. Als u uw huurwoning verkoopt voor $ 350.000, lijkt het misschien een verlies, maar het is in feite een belastingwinst van $ 50.000. De winst wordt beschouwd als een niet-opgenomen winst uit sectie 1250 en wordt belast tegen een tarief van 25%. U kunt echter een onroerend goed van dezelfde soort kopen om te voorkomen dat u onmiddellijk belasting moet betalen over uw winst van $ 50.000.

Laten we ook aannemen dat u hetzelfde huis verkoopt voor $ 250.000. Dit is een belastingverlies van $ 50.000, naast een persoonlijk verlies. Is er nog steeds een voordeel voor een uitwisseling van ‘gelijkaardige’? Mogelijk. Als u een “soortgelijk” onroerend goed koopt voor $ 250.000, is uw basis in dat tweede onroerend goed onmiddellijk $ 300.000 (uw aangepaste basis in het eerste onroerend goed).  Dit zou u ten goede komen als het tijd is om de tweede woning te verkopen, omdat de basis waarop u afschrijvingen aftrekt hoger is.

Volledig fiscaal uitgestelde ruil

Om een ​​uitgestelde belastingtransactie op basis van artikel 1031 te laten plaatsvinden, moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan:

• De eigenschap moet “soortgelijk” zijn: eigendommen zijn soortgelijk als ze van dezelfde aard of hetzelfde karakter zijn, zelfs als ze verschillen in rang of kwaliteit.
• Het onroerend goed moet verband houden met zaken of investeringen: geruild onroerend goed moet worden aangehouden voor productief zakelijk of investeringsgebruik en verhandeld voor hetzelfde gebruik. Een geruild onroerend goed mag bijvoorbeeld niet primair worden aangehouden voor wederverkoop.
• De nieuwe woning moet binnen 45 dagen worden geïdentificeerd: De nieuwe woning die in ruil voor een bestaande woning moet worden ontvangen, moet binnen 45 dagen na de eerste overdracht schriftelijk aan de verkoper worden geïdentificeerd.
• De overdracht moet plaatsvinden binnen het tijdsbestek van 180 dagen: het gelijkaardige onroerend goed moet op een van deze twee datums zijn ontvangen (wat het eerst komt): binnen de periode van 180 dagen na de overdracht van het onroerend goed, of op devervaldatumvan de belastingaangifte (inclusief verlengingen) voor het jaar waarin het onroerend goed wordt overgedragen.