Hoe REIT’s (Real Estate Investment Trusts) te analyseren
Een vastgoedbeleggingstrust (REIT) is een bedrijf dat inkomensproducerende eigendommen bezit, exploiteert of financiert. Volgens de wet moet 90% van de winst van een REIT worden uitgekeerd als dividend aan aandeelhouders. Hier bekijken we REIT’s, hun kenmerken en hoe een REIT te evalueren.
Belangrijkste leerpunten
- REIT’s zijn verplicht om ten minste 90% van de inkomsten uit te keren als dividend voor aandeelhouders.
- Boekwaardeverhoudingen zijn nutteloos voor REIT’s, in plaats daarvan zijn berekeningen zoals de intrinsieke waarde betere maatstaven.
- Top-down en bottom-up analyses moeten worden gebruikt voor REIT’s, waarbij top-down-factoren de groei van de bevolking en banen omvatten, terwijl bottom-up-aspecten huurinkomsten en bedrijfsmiddelen omvatten.
Wat komt in aanmerking als een REIT?
De meeste REIT’s leasen ruimte en innen huur, en verdelen dat inkomen vervolgens als dividenden aan aandeelhouders. Hypotheek-REIT’s (ook wel mREIT’s genoemd) bezitten geen onroerend goed en financieren in plaats daarvan onroerend goed. Deze REIT’s verdienen inkomsten uit de rente op hun beleggingen, waaronder hypotheken, door hypotheek gedekte effecten en andere gerelateerde activa.
Omals REIT in aanmerking tekomen, moet een bedrijf voldoen aan bepaalde bepalingen van de Internal Revenue Code (IRC). Concreet moet een bedrijf aan de volgende vereisten voldoen om als REIT in aanmerking te komen:
- Investeer ten minste 75% van de totale activa in onroerend goed, contanten of Amerikaanse staatsobligaties
- Verdien ten minste 75% van het bruto-inkomen uit huren, rente op hypotheken die onroerend goed financieren of verkopen van onroerend goed
- Betaal elk jaar minimaal 90% van het belastbaar inkomen in de vorm van aandeelhoudersdividend
- Wees een entiteit die als bedrijf belastbaar is
- Worden beheerd door een raad van bestuur of trustees
- Minstens 100 aandeelhouders hebben na het eerste jaar van bestaan
- Niet meer dan 50% van de aandelen in handen hebben van vijf of minder personen
Door het hebben van REIT-status, een bedrijf vermijdt collectieve inkomstenbelasting. Een regulier bedrijf maakt winst en betaalt belasting over zijn volledige winst, en besluit vervolgens hoe de winst na belasting wordt verdeeld over dividenden en herbeleggingen. Een REIT keert eenvoudigweg alle of bijna alle winst uit en mag de belasting overslaan.
Soorten REIT’s
Er zijn een aantal verschillende soorten REIT’s. Equity REIT’s hebben de neiging zich te specialiseren in het bezit van bepaalde soorten gebouwen, zoals appartementen, regionale winkelcentra, kantoorgebouwen of logies / resortfaciliteiten. Sommige zijn gediversifieerd en sommige tarten classificatie – bijvoorbeeld een REIT die alleen in golfbanen belegt.
Het andere belangrijke type REIT is een hypotheek REIT. Deze REIT’s verstrekken leningen die gedekt zijn door onroerend goed, maar zij bezitten of exploiteren over het algemeen geen onroerend goed. Hypotheek-REIT’s vereisen een speciale analyse. Het zijn financieringsmaatschappijen die verschillende afdekkingsinstrumenten gebruiken om hun renterisico te beheren.
Hoewel een handvol hybride REIT’s zowel onroerendgoedactiviteiten uitvoeren als hypotheekleningen afhandelen, zijn de meeste REIT’s van het type eigen vermogen – de REIT’s die zich richten op de “harde activa” -activiteiten van onroerendgoedactiviteiten. Als u over REIT’s leest, leest u meestal over aandelen-REIT’s. Daarom richten we onze analyse op aandelen-REIT’s.
Hoe REIT’s te analyseren
REIT’s zijn dividendbetalende aandelen die zich richten op onroerend goed. Als u op zoek bent naar inkomen, zou u ze samen met hoogrentende obligatiefondsen en dividendbetalende aandelen beschouwen. Als dividendbetalende aandelen worden REIT’s op dezelfde manier geanalyseerd als andere aandelen. Maar er zijn enkele grote verschillen vanwege de boekhoudkundige verwerking van onroerend goed.
Traditionele statistieken zoals winst per aandeel (EPS) en P / E zijn geen betrouwbare manieren om REIT’s te evalueren. FFO en AFFO zijn betere statistieken.
Laten we illustreren met een vereenvoudigd voorbeeld. Stel dat een REIT een gebouw koopt voor $ 1 miljoen. Boekhoudregels vereisen dat onze REIT afschrijvingen in rekening brengt op het actief. Laten we aannemen dat we de afschrijving in een rechte lijn over 20 jaar spreiden. Elk jaar trekken we $ 50.000 aan afschrijvingskosten af ($ 50.000 per jaar x 20 jaar = $ 1 miljoen).
Laten we eens kijken naar de vereenvoudigde balans en resultatenrekening hierboven. In jaar 10 bevat onze balans de waarde van het gebouw op $ 500.000 (dwz de boekwaarde ), wat de oorspronkelijke kostprijs is van $ 1 miljoen minus $ 500.000 geaccumuleerde afschrijving (10 jaar x $ 50.000 per jaar). Onze winst-en-verliesrekening trekt $ 190.000 aan kosten af van $ 200.000 aan inkomsten, maar $ 50.000 van de kosten zijn afschrijvingskosten.
FFO
Onze REIT geeft dit geld echter niet echt uit in jaar 10 – afschrijving is een niet-contante kost. Daarom tellen we de afschrijvingskosten weer op bij het netto-inkomen om fondsen uit operaties (FFO) te genereren. Het idee is dat waardevermindering ons netto-inkomen oneerlijk verlaagt, omdat ons gebouw de afgelopen 10 jaar waarschijnlijk niet de helft van zijn waarde heeft verloren. FFO lost deze veronderstelde verstoring op door de afschrijvingskosten buiten beschouwing te laten. FFO bevat ook een paar andere aanpassingen.
AFFO
We moeten opmerken dat FFO dichter bij de cashflow komt dan het nettoresultaat, maar het omvat geen cashflow. Merk vooral op in het bovenstaande voorbeeld dat we nooit de $ 1 miljoen hebben geteld die zijn uitgegeven om het gebouw te verwerven (de kapitaaluitgaven). Een meer nauwkeurige analyse zou kapitaaluitgaven omvatten. Het tellen van kapitaaluitgaven levert een cijfer op dat bekend staat als aangepaste FFO (AFFO).
Netto-inventariswaarde
Onze hypothetische balans kan ons helpen de andere gemeenschappelijke REIT-maatstaf, de intrinsieke waarde (NAV), te begrijpen. In jaar 10 bedroeg de boekwaarde van ons gebouw slechts $ 500.000 omdat de helft van de oorspronkelijke kosten werd afgeschreven. Boekwaarde en gerelateerde ratio’s zoals koers / boekwaarde – vaak twijfelachtig met betrekking tot algemene aandelenanalyse – zijn dus vrijwel nutteloos voor REIT’s. NAV probeert de boekwaarde van een onroerend goed te vervangen door een betere schatting van de marktwaarde.
Het berekenen van de NAV vereist een ietwat subjectieve beoordeling van de belangen van de REIT. In het bovenstaande voorbeeld zien we dat het gebouw $ 100.000 aan bedrijfsinkomsten genereert ($ 200.000 aan inkomsten minus $ 100.000 aan bedrijfskosten). Een methode zou zijn om te kapitaliseren op het bedrijfsresultaat op basis van een marktrente. Als we denken dat de huidige marktkapitalisatie voor dit type gebouw 8% is, dan wordt onze schatting van de waarde van het gebouw $ 1,25 miljoen ($ 100.000 bedrijfsopbrengsten / 8% maximumtarief = $ 1.250.000).
Deze schatting van de marktwaarde vervangt de boekwaarde van het gebouw. We zouden dan de hypotheekschuld (niet getoond) aftrekken om de intrinsieke waarde te krijgen. Activa minus schuld is gelijk aan eigen vermogen, waarbij het ‘netto’ in NAV betekent na aftrek van schulden. De laatste stap is om de NAV te verdelen in gewone aandelen om de NAV per aandeel te krijgen, wat een schatting is van de intrinsieke waarde. In theorie zou de beurskoers van het aandeel niet te ver mogen afwijken van de NAV per aandeel.
Top-down versus bottom-up analyse
Bij het selecteren van aandelen hoor je soms van top-down versus bottom-up analyse. Top-down begint met een economisch perspectief en zet in op thema’s of sectoren (een vergrijzende bevolking kan bijvoorbeeld in het voordeel zijn van farmaceutische bedrijven). Bottom-up richt zich op de fundamenten van specifieke bedrijven. REIT-aandelen vereisen duidelijk zowel een top-down als een bottom-up analyse.
Vanuit een top-down perspectief kunnen REIT’s worden beïnvloed door alles wat het aanbod van en de vraag naar onroerend goed beïnvloedt. Bevolking en banengroei zijn doorgaans gunstig voor alle REIT-typen. De rentetarieven zijn, kort gezegd, een allegaartje.
Een rentestijging duidt meestal op een aantrekkende economie, wat goed is voor REIT’s omdat mensen geld uitgeven en bedrijven meer ruimte huren. Stijgende rentetarieven zijn meestal goed voor REIT’s van appartementen, omdat mensen liever huurder blijven dan nieuwe huizen te kopen. Aan de andere kant kunnen REIT’s vaak profiteren van lagere rentetarieven door hun rentelasten te verlagen en zo hun winstgevendheid te vergroten.
Aangezien REIT’s onroerend goed kopen, ziet u mogelijk hogere schulden dan bij andere soorten bedrijven. Zorg ervoor dat u het schuldniveau van een REIT vergelijkt met sectorgemiddelden of schuldratio’s voor concurrenten.
Ook de kapitaalmarktomstandigheden zijn belangrijk, namelijk de institutionele vraag naar REIT-aandelen. Op korte termijn kan deze vraag de fundamentals overweldigen. REIT-aandelen deden het bijvoorbeeld vrij goed in 2001 en de eerste helft van 2002, ondanks matige fundamentele factoren, omdat er geld naar de hele activaklasse stroomde.
Op individueel REIT-niveau wilt u sterke vooruitzichten zien voor omzetgroei, zoals huurinkomsten, gerelateerde service-inkomsten en FFO. U wilt zien of de REIT een unieke strategie heeft om de bezettingsgraad te verbeteren en de huren te verhogen.
Schaalvoordelen
REIT’s streven doorgaans naar groei door middel van acquisities en streven verder naar het realiseren van schaalvoordelen door inefficiënt beheerde eigendommen te assimileren. Schaalvoordelen zouden worden gerealiseerd door een verlaging van de bedrijfskosten als percentage van de omzet. Maar overnames zijn een tweesnijdend zwaard. Als een REIT de bezettingsgraad niet kan verbeteren en / of de huren niet kan verhogen, kan hij gedwongen worden tot ondoordachte overnames om de groei te stimuleren.
Omdat hypotheekschuld een grote rol speelt bij de waarde van het eigen vermogen, is het de moeite waard om naar de balans te kijken. Sommigen raden aan om naar hefboomwerking te kijken, zoals de verhouding tussen schuld en eigen vermogen. Maar in de praktijk is het moeilijk te zeggen wanneer de hefboomwerking buitensporig is geworden. Het is belangrijker om de verhouding tussen vaste en variabele rente af te wegen. In de huidige omgeving met lage rente zal een REIT die alleen schuld met variabele rente gebruikt, schade lijden als de rente stijgt.
REIT-belastingen
De meeste REIT-dividenden zijn niet wat de IRS als gekwalificeerde dividenden beschouwt, dus worden ze over het algemeen tegen een hoger tarief belast. Afhankelijk van uw belastingschijf worden gekwalificeerde dividenden belast tegen 0%, 15% of 20%. Bij REIT’s worden de meeste dividenden echter belast als gewoon inkomen – tot 37% voor 2020.
Over het algemeen worden REIT-dividenden belast als gewoon inkomen. Als zodanig wordt aanbevolen dat u REIT’s aanhoudt op een fiscaal voordelige rekening, zoals een IRA of een 401 (k).
Er kan hier echter goed nieuws zijn. Aangezien REIT’s pass-through-bedrijven zijn, komen eventuele dividenden die niet als gekwalificeerde dividenden in aanmerking komen in aanmerking voor de aftrek van 20% gekwalificeerd bedrijfsinkomen (QBI). Als u bijvoorbeeld $ 1.000 aan gewone REIT-dividenden hebt, bent u mogelijk slechts $ 800 daarvan belasting verschuldigd.
Het komt neer op
REIT’s zijn vastgoedbedrijven die hoge dividenden moeten uitkeren om te kunnen genieten van de belastingvoordelen van de REIT-status. Stabiel inkomen dat de rente op schatkistpapier kan overtreffen , gecombineerd met prijsvolatiliteit, biedt een totaalrendement dat kan wedijveren met aandelen met een kleine kapitalisatie. Het analyseren van een REIT vereist dat investeerders de boekhoudkundige verstoringen als gevolg van waardevermindering begrijpen en zorgvuldig letten op macro-economische invloeden.