25 juni 2021 3:14

Hoe u vastgoedbeleggingen waardeert

De methoden voor het analyseren van de waarde van een vastgoedbelegging zijn analoog aan de methoden die worden gebruikt bij de fundamentele analyse van aandelen. Omdat investeringen in onroerend goed doorgaans geen handel op korte termijn zijn, is het analyseren van de cashflow en het daaropvolgende rendement van cruciaal belang om het doel van het doen van winstgevende investeringen te bereiken.

Om winst te maken, moeten beleggers weten hoe ze onroerend goed moeten waarderen en moeten ze weloverwogen inschattingen maken over hoeveel winst elk zal maken, of het nu gaat om waardering van onroerend goed, huurinkomsten of beide. Nauwkeurige taxaties van onroerend goed kunnen beleggers helpen betere beslissingen te nemen als het gaat om het kopen en verkopen van onroerend goed.

Belangrijkste leerpunten

  • Vastgoedwaardering is een proces dat de economische waarde van een vastgoedinvestering bepaalt.
  • Het kapitalisatietarief is een belangrijke maatstaf voor het waarderen van een inkomen genererend onroerend goed.
  • Het nettobedrijfsinkomen (NOI) meet de winstgevendheid van een onroerend goed dat inkomsten genereert voordat kosten voor financiering en belastingen worden toegevoegd.
  • De twee belangrijkste methoden voor de waardering van onroerend goed zijn onder meer het verdisconteren van toekomstige NOI en het bruto-inkomstenvermenigvuldigingsmodel.
  • Aan de andere kant, omdat de vastgoedmarkten minder liquide en transparant zijn dan de aandelenmarkt, kan het moeilijk zijn om de nodige informatie te verkrijgen.

De waardering van aandelen wordt doorgaans uitgevoerd aan de hand van twee basismethoden: absolute waarde en relatieve waarde. Hetzelfde geldt voor de taxatie van onroerend goed.

Het verdisconteren van toekomstige netto bedrijfsopbrengsten (NOI) met de juiste disconteringsvoet voor onroerend goed is vergelijkbaar met verdisconteerde kasstroom (DCF) waarderingen voor aandelen. Ondertussen is de integratie van het bruto-inkomstenvermenigvuldigingsmodel in onroerend goed vergelijkbaar met relatieve waardevaststellingen met aandelen. Hieronder zullen we bekijken hoe u een onroerend goed kunt waarderen met behulp van deze methoden.


Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD). 

Het kapitalisatietarief

Een van de belangrijkste veronderstellingen die een vastgoedbelegger maakt bij het uitvoeren van taxaties van onroerend goed, is het kiezen van een geschikte kapitalisatieratio, ook wel de cap rate genoemd.

Het kapitalisatietarief is het vereiste rendement op onroerend goed, na aftrek van waardestijging of afschrijving. Simpel gezegd, het is het tarief dat op NOI wordt toegepast om de contante waarde van een onroerend goed te bepalen.

Stel bijvoorbeeld dat een woning naar verwachting in de komende tien jaar een NOI van $ 1 miljoen zal genereren. Als het zou worden verdisconteerd tegen een kapitalisatietarief van 14%, zou de marktwaarde van het onroerend goed zijn:

De marktwaarde van $ 7.142.857 is een goede deal als het onroerend goed voor $ 6,5 miljoen wordt verkocht. Maar het is een slechte deal als de verkoopprijs $ 8 miljoen is.

Het bepalen van de kapitalisatiegraad is een van de belangrijkste maatstaven die worden gebruikt om een ​​inkomen genererend onroerend goed te waarderen. Hoewel het iets gecompliceerder is dan het berekenen van de gewogen gemiddelde kapitaalkosten (WACC) van een bedrijf, zijn er verschillende methoden die beleggers kunnen gebruiken om een ​​geschikte kapitalisatieratio te vinden, waaronder de volgende:

  • Opbouwmethode
  • Markt-extractiemethode
  • Band-of-investeringsmethode

De opbouwmethode

Een veelgebruikte benadering voor het berekenen van de cap rate is de opbouwmethode. Begin met het rentepercentage en voeg het volgende toe:

  1. Passende liquiditeitspremie – wordt veroorzaakt door de illiquide aard van onroerend goed
  2. Terugwinningspremie – goed voor de netto landwaardering
  3. Risicopremie geeft de algemene risicoblootstelling van de vastgoedmarkt weer

Bij een rente van 6%, een 1,5% niet-liquiditeit rate, een 1,5% heroveren premie, en een percentage van 2,5% van het risico, de kapitalisatie tegen een rentevoet van een aandeel eigendom is 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Als het netto bedrijfsresultaat $ 200.000 is, is de marktwaarde van het onroerend goed $ 1.739.130 ($ 200.000 / 0,115).

Het is heel eenvoudig om deze berekening uit te voeren. De complexiteit ligt echter in het beoordelen van nauwkeurige schattingen voor de afzonderlijke componenten van de kapitalisatiegraad, wat een uitdaging kan zijn. Het voordeel van de opbouwmethode is dat deze probeert om individuele componenten van een disconteringsvoet te definiëren en nauwkeurig te meten.

De marktextractiemethode

De marktextractiemethode gaat ervan uit dat er actuele, direct beschikbare NOI- en verkoopprijsinformatie is over vergelijkbare inkomstengenererende eigendommen. Het voordeel van de marktextractiemethode is dat de kapitalisatiegraad de directe inkomenskapitalisatie zinvoller maakt.

Het is relatief eenvoudig om het kapitalisatietarief te bepalen. Stel dat een investeerder een parkeerplaats koopt die naar verwachting $ 500.000 aan NOI zal genereren. In het gebied zijn er drie bestaande, vergelijkbare inkomensproducerende parkeerterreinen:

  • Parkeerplaats 1 heeft een NOI van $ 250.000 en een verkoopprijs van $ 3 miljoen. Het kapitalisatietarief is 8,33% ($ 250.000 / $ 3.000.000).
  • Parkeerplaats 2 heeft een NOI van $ 400.000 en een verkoopprijs van $ 3,95 miljoen. Het kapitalisatietarief is 10,13% ($ 400.000 / $ 3.950.000).
  • Parkeerplaats 3 heeft een NOI van $ 185.000 en een verkoopprijs van $ 2 miljoen. Het kapitalisatietarief is 9,25% ($ 185.000 / $ 2.000.000).

Uitgaande van de gemiddelde kappercentages voor deze drie vergelijkbare objecten, zou een algemene kapitalisatiegraad van 9,24% een redelijke weergave van de markt zijn. Met behulp van dit kapitalisatietarief kan een belegger de marktwaarde bepalen van het onroerend goed dat hij overweegt. De waarde van de investeringsmogelijkheid van de parkeerplaats is $ 5.411.255 ($ 500.000 / 0,0924).

De investeringsbandmethode

Bij de investeringsbandmethode wordt de kapitalisatievoet berekend met behulp van individuele rentetarieven voor eigendommen die zowel met vreemd vermogen als met eigen vermogen worden gefinancierd. Het voordeel van deze methode is dat dit het meest geschikte kapitalisatietarief is voor gefinancierde vastgoedinvesteringen.

De eerste stap is het berekenen van een zinkende fondsfactor. Dit is het percentage dat elke periode opzij moet worden gezet om op een later tijdstip over een bepaald bedrag te beschikken. Stel dat een onroerend goed met een NOI van $ 950.000 voor 50% wordt gefinancierd, met een schuld tegen 7% rente die over 15 jaar moet worden afgeschreven. De rest wordt betaald met eigen vermogen tegen een vereist rendement van 10%. De zinkende fondsfactor wordt berekend als:

SF. F.=ik(1+ik)n-1where:SFF=Sinking fund factorik=Periodic interest rate, often expressed as anik=annual percentage raten=Number of periods, often expressed in years\ begin {uitgelijnd} & SFF = \ frac {i} {(1 + i) ^ n-1} \\ & \ textbf {waarbij:} \\ & \ text {SFF} = \ text {Sinking fund factor} \\ & i = \ text {Periodiek rentepercentage, vaak uitgedrukt als} \\ & \ phantom {i =} \ text {jaarlijks rentepercentage} \\ & n = \ text {Aantal perioden, vaak uitgedrukt in jaren} \ einde {uitgelijnd }​SFF=(1+ik)n-1

Door de cijfers in te pluggen, krijgen we:

  • 0,07 / (1 + 0,07) 15 – 1

Dit komt neer op 3,98%. Het tarief waartegen een geldverstrekker moet worden betaald, is gelijk aan deze zinkende fondsfactor plus het rentetarief. In dit voorbeeld komt dit uit op 10,98% (0,07 + 0,0398).

Het gewogen gemiddelde tarief, of het totale kapitalisatietarief, met behulp van het 50% -gewicht voor schulden en 50% -gewicht voor eigen vermogen, is dus:

  • 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

Hierdoor is de marktwaarde van het onroerend goed:

  • $ 9.056.244 ($ 950.000 / 0,1049)

Waarderingsmethoden

Absolute waarderingsmodellen bepalen de contante waarde van toekomstige inkomende kasstromen om de intrinsieke waarde van een actief te verkrijgen. De meest gebruikelijke methoden zijn het dividendkortingsmodel (DDM) en discounted cashflow (DCF) -technieken.

Aan de andere kant suggereren relatieve-waardemethoden dat twee vergelijkbare effecten op dezelfde manier moeten worden geprijsd op basis van hun inkomsten. Verhoudingen zoals prijs-winstverhouding (P / E) en prijs-omzetverhouding worden vergeleken met andere bedrijven in dezelfde branche om te bepalen of een aandeel onder- of overgewaardeerd is.

Net als bij de waardering van aandelen, moet de analyse van de waardering van onroerend goed beide procedures implementeren om een ​​reeks mogelijke waarden te bepalen.

Discontering van toekomstige NOI

De formule voor het berekenen van de waarde van onroerend goed op basis van het verdisconteerde netto bedrijfsresultaat is:

NOI weerspiegelt de inkomsten die het onroerend goed zal genereren na verrekening van de bedrijfskosten, maar vóór aftrek van belastingen en rentebetalingen. Voordat de kosten worden afgetrokken, moeten de totale inkomsten uit de investering worden bepaald.

De verwachte huuropbrengsten kunnen in eerste instantie worden voorspeld op basis van vergelijkbare woningen in de buurt. Met goed marktonderzoek kan een belegger bepalen welke prijzen huurders in het gebied betalen en ervan uitgaan dat vergelijkbare huurprijzen per vierkante meter op dit onroerend goed kunnen worden toegepast. Verwachte huurstijgingen worden in de formule verantwoord in het groeitempo.

Aangezien hoge leegstandspercentages een potentiële bedreiging vormen voor het rendement van vastgoedbeleggingen, moeten ofwel een gevoeligheidsanalyse ofwel realistische conservatieve schattingen worden gebruikt om de gederfde inkomsten te bepalen als het actief niet op volle capaciteit wordt benut.

Bedrijfskosten omvatten kosten die rechtstreeks worden gemaakt door de dagelijkse activiteiten van het gebouw, zoals eigendomsverzekeringen, beheerkosten, onderhoudskosten en energiekosten. Merk op dat de afschrijving niet wordt meegerekend bij de berekening van de totale kosten. Het netto bedrijfsresultaat van een onroerend goed is vergelijkbaar met het resultaat vóór rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie (EBITDA).

Het verdisconteren van NOI van een vastgoedinvestering met de cap rate is analoog aan het verdisconteren van een toekomstige dividendstroom met het passende vereiste rendement, gecorrigeerd voor dividendgroei. Aandelenbeleggers die bekend zijn met dividendgroeimodellen zouden de gelijkenis onmiddellijk moeten zien.

Multiplier voor bruto-inkomsten

De multiplicatorbenadering van het bruto-inkomen is een relatieve waarderingsmethode die is gebaseerd op de onderliggende aanname dat eigendommen in hetzelfde gebied proportioneel worden gewaardeerd aan het bruto-inkomen dat ze helpen genereren.

Zoals de naam al aangeeft, is het bruto-inkomen het totale inkomen vóór aftrek van eventuele bedrijfskosten. De leegstandspercentages moeten echter worden voorspeld om een ​​nauwkeurige schatting van het bruto-inkomen te verkrijgen.

Als een vastgoedbelegger bijvoorbeeld een gebouw van 100.000 vierkante meter koopt, kan hij op basis van vergelijkbare vastgoedgegevens vaststellen dat het gemiddelde bruto maandinkomen per vierkante meter in de buurt $ 10 is. Hoewel de investeerder in eerste instantie mag aannemen dat het bruto jaarinkomen $ 12 miljoen ($ 10 x 12 maanden x 100.000 vierkante voet) is, is het waarschijnlijk dat er op een bepaald moment enkele leegstaande units in het gebouw zullen zijn.

Ervan uitgaande dat er een leegstandspercentage van 10% is, is het bruto jaarinkomen $ 10,8 miljoen ($ 12 miljoen x 90%). Een vergelijkbare benadering wordt ook toegepast op de benadering van het nettobedrijfsresultaat.

De volgende stap om de waarde van het onroerend goed te beoordelen, is om de bruto-inkomensmultiplicator te bepalen en deze te vermenigvuldigen met het bruto jaarinkomen. De vermenigvuldigingsfactor voor het bruto-inkomen kan worden gevonden met behulp van historische verkoopgegevens. Als we kijken naar de verkoopprijzen van vergelijkbare eigendommen en die waarde delen door het gegenereerde bruto jaarinkomen, ontstaat de gemiddelde vermenigvuldigingsfactor voor de regio.

Dit type waarderingsbenadering is vergelijkbaar met het gebruik van vergelijkbare transacties of veelvouden om een ​​aandeel te waarderen. Veel analisten zullen de winst van een bedrijf voorspellen en de winst per aandeel (EPS) vermenigvuldigen met de P / E-ratio van de bedrijfstak. De waardering van onroerend goed kan worden uitgevoerd door middel van vergelijkbare maatregelen.

Wegversperringen voor de waardering van onroerend goed

Beide taxatiemethoden voor onroerend goed lijken relatief eenvoudig. In de praktijk is het bepalen van de waarde van een inkomensgenererend pand met deze berekeningen echter vrij ingewikkeld. Allereerst kan het tijdrovend en uitdagend zijn om de vereiste informatie te verkrijgen over alle invoerformules, zoals het nettobedrijfsresultaat, de premies die zijn inbegrepen in het kapitalisatietarief en vergelijkbare verkoopgegevens.

Ten tweede houden deze waarderingsmodellen niet goed rekening met mogelijke grote veranderingen op de vastgoedmarkt, zoals een kredietcrisis of een vastgoedboom. Als gevolg hiervan moet verdere analyse worden uitgevoerd om de mogelijke impact van veranderende economische variabelen te voorspellen en er rekening mee te houden.

Omdat de vastgoedmarkten minder liquide en transparant zijn dan de aandelenmarkt, is het soms moeilijk om de nodige informatie te verkrijgen om een ​​volledig geïnformeerde investeringsbeslissing te nemen.

Dat gezegd hebbende, vanwege de grote kapitaalinvestering die doorgaans vereist is om een ​​groot project te kopen, kan deze gecompliceerde analyse een grote uitbetaling opleveren als het leidt tot de ontdekking van een ondergewaardeerd onroerend goed (vergelijkbaar met beleggen in aandelen). Het is dus de tijd en energie meer dan waard om de tijd te nemen om de vereiste inputs te onderzoeken.

Het komt neer op

De waardering van onroerend goed is vaak gebaseerd op strategieën die vergelijkbaar zijn met aandelenanalyse. Andere methoden, naast de discounted NOI en bruto-inkomensvermenigvuldigingsmethode, worden ook vaak gebruikt. Sommige experts uit de industrie hebben bijvoorbeeld een actieve praktische kennis van stadsmigratie en ontwikkelingspatronen.

Als gevolg hiervan kunnen ze bepalen welke lokale gebieden het meest waarschijnlijk de hoogste waardering zullen ervaren. Welke benadering ook wordt gebruikt, de belangrijkste voorspeller van het succes van een strategie is hoe goed deze wordt onderzocht.

 

Related Posts