Als u een eigen woning heeft en minstens 62 jaar oud bent, biedt een omgekeerde hypotheek de mogelijkheid om een deel van uw eigen vermogen om te zetten in contanten. In de meest basale bewoordingen stelt een omgekeerde hypotheek u in staat om een lening af te sluiten tegen het eigen vermogen in uw woning waarbij u de lening tijdens uw leven niet hoeft af te lossen zolang u in de woning woont en deze niet heeft verkocht.
Als u de hoeveelheid geld wilt verhogen die beschikbaar is om uw pensioen te financieren, maar het idee om af te betalen op een lening niet leuk vindt, is een omgekeerde hypotheek een optie die het overwegen waard is. Er zijn echter ook enkele risico’s, kosten en valkuilen waarmee u rekening moet houden.
Belangrijkste leerpunten
- Met een omgekeerde hypotheek kunnen oudere huiseigenaren hun eigenwaarde in contanten omzetten.
- De woning dient als onderpand en aflossing is alleen nodig bij verhuizing van de huiseigenaar of bij overlijden.
- Er bestaan verschillende soorten omgekeerde hypotheken, geoptimaliseerd voor verschillende doeleinden of doelen.
- Er zijn ook verschillende opties om het geld van de omgekeerde hypotheek te ontvangen.
Hoe ze werken
Bij een omgekeerde hypotheek doet een geldverstrekker betalingen aan de huiseigenaar op basis van een percentage van de waarde in de woning. Wanneer de huiseigenaar overlijdt of het pand verlaat, kan een van de volgende drie dingen gebeuren:
- De huiseigenaar of erfgenamen kunnen de woning verkopen om de lening af te betalen.
- De huiseigenaar of erfgenamen kunnen de bestaande lening herfinancieren om de woning te behouden.
- De geldverstrekker kan worden geautoriseerd om de woning te verkopen om het saldo van de lening te verrekenen.
Hoewel er verschillende soorten omgekeerde hypotheken zijn, inclusief die aangeboden door particuliere geldschieters, hebben ze over het algemeen de volgende kenmerken:
- Oudere huiseigenaren krijgen grotere leenbedragen aangeboden dan jongere huiseigenaren. Duurdere woningen komen in aanmerking voor grotere leningen.
- Een omgekeerde hypotheek moet de primaire schuld tegen het huis zijn. Andere kredietverstrekkers moeten worden terugbetaald of ermee instemmen hun leningen achter te stellen aan de primaire hypotheekhouder.
- Financieringskosten kunnen in de kosten van de lening worden opgenomen.
- De geldschieter kan om terugbetaling vragen in het geval dat de huiseigenaar het onroerend goed niet onderhoudt, het onroerend goed niet verzekerd houdt, zijn onroerendgoedbelasting niet betaalt, failliet gaat, het onroerend goed verlaat of fraude pleegt. De geldschieter kan ook om terugbetaling vragen als de woning wordt veroordeeld of als de huiseigenaar een nieuwe eigenaar toevoegt aan de eigendomstitel, de woning geheel of gedeeltelijk onderverhuurt, de indeling van de woning wijzigt of aanvullende leningen aangaat voor de woning.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
HECM-leningen
Omgekeerde hypotheken bestaan al sinds de jaren zestig, maar de meest voorkomende omgekeerde hypotheek is een federaal verzekerde hypotheek met eigen vermogen (HECM). Deze hypotheken werden voor het eerst aangeboden in 1989 en worden verstrekt door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD).
HECM’s zijn de enige omgekeerde hypotheken die zijn uitgegeven door de federale overheid, waardoor de kosten voor kredietnemers worden beperkt en wordt gegarandeerd dat kredietverstrekkers aan de verplichtingen zullen voldoen. Het belangrijkste nadeel van HECM’s is dat het maximale geleende bedrag beperkt is.
Niet-HECM-leningen
Niet-HECM-omgekeerde hypotheken zijn verkrijgbaar bij verschillende kredietinstellingen. Het belangrijkste voordeel van deze omgekeerde hypotheken is dat ze leningen aanbieden in bedragen die hoger zijn dan de HEMC-limiet. Een van de nadelen van niet-HECM-leningen is dat ze niet federaal verzekerd zijn en aanzienlijk duurder kunnen zijn dan HECM-leningen.
Totale jaarlijkse leningskosten
Hoewel het rentetarief op een HECM-hypotheek door de overheid wordt bepaald en de initiële kosten van een HECM-lening beperkt zijn tot 2% van de waarde van de woning, kunnen de totale kosten van de lening nog steeds per kredietverstrekker verschillen. Bovendien moeten leners bij het zoeken naar een geldschieter rekening houden met de afsluitingskosten van derden, hypotheekverzekering en de servicekosten.
Om kredietnemers te helpen bij het vergelijken van hypotheekkosten, vereist de federale Truth in Lending Act dat hypotheekverstrekkers kredietnemers een kostenvermelding presenteren in de vorm van de totale jaarlijkse leningskosten ( TALC ). Gebruik dit nummer bij het vergelijken van leningen van verschillende leveranciers; Houd er rekening mee dat de werkelijke kosten van een omgekeerde hypotheek grotendeels afhangen van de geselecteerde inkomensopties.
Inkomensopties
HECM-omgekeerde hypotheken bieden de grootste verscheidenheid aan inkomstengenererende opties, waaronder uitbetalingen ineens, kredietlijnen, maandelijkse contante voorschotten of een combinatie hiervan.
De kredietlijn is misschien wel het meest interessante kenmerk van een HECM-lening, omdat de hoeveelheid geld die de lener ter beschikking staat in de loop van de tijd toeneemt met het bedrag aan rente. Niet-HECM-leningen bieden minder inkomensopties.
Rentetarieven
Het rentetarief op HECM-omgekeerde hypotheken is gekoppeld aan het eenjarige Amerikaanse schatkistpapier. Leners hebben de mogelijkheid om een rentetarief te kiezen dat elk jaar kan veranderen of een die elke maand kan veranderen.
Een jaarlijks aanpasbaar tarief verandert met hetzelfde tarief als elke verhoging of verlaging van het eenjarige beveiligingspercentage van de Amerikaanse schatkist. Dit jaarlijkse aanpasbare tarief is gemaximeerd op 2% per jaar of 5% gedurende de looptijd van de lening. Een maandelijkse hypotheek met verstelbare rente (ARM) begint met een lagere rente dan de ARM en wordt elke maand aangepast. Het kan gedurende de looptijd van de lening 10% omhoog of omlaag gaan.
Hoe omgekeerde hypotheken kunnen helpen: een casestudy
Bijna de helft van de senioren van 70 jaar en ouder met een creditcard betaalt zijn saldo niet elke maand volledig af, maar omgekeerde hypotheken kunnen bij dat probleem helpen.
In ‘ How Home Equity Extraction and Reverse Mortgages Effect the Credit Outcomes of Senior Households ‘, een werkdocument gefinancierd door de Amerikaanse socialezekerheidsadministratie en in september 2016 gepubliceerd door het Michigan Retirement Research Center van de University of Michigan, stellen onderzoekers Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini en Maximilian D. Schmeiser ontdekten dat de doorlopende creditcardschuld afneemt wanneer senioren omgekeerde hypotheken afsluiten.
Foreclosures en achterstallige vorderingen op schulden komen ook minder vaak voor, in ieder geval in de drie jaar nadat de omgekeerde hypotheek is afgesloten. Senioren die in de twee jaar voorafgaand aan het afsluiten van de omgekeerde hypotheek een kredietschok hadden doorgemaakt, profiteerden het meest. (De onderzoekers definieerden een “kredietschok” als een daling van de kredietscore van 25 punten of meer.) Deze senioren kwamen misschien niet in aanmerking voor een ander type hypotheekleningen vanwege hun kredietwaardigheid; kwalificatie voor een omgekeerde hypotheek is niet afhankelijk van de kredietscore van een senior.
Uit de studie bleek dat kredietnemers met omgekeerde hypotheek hun creditcardschuld meer verminderden dan kredietnemers die andere soorten hypotheekleningen (closed-end home equity-leningen, home equity-kredietlijnen ( uitbetalingsherfinancieringen hebben afgesloten. frontbedragen en een verhoogde maandelijkse cashflow van omgekeerde hypotheken hielpen senioren om hun creditcardschuld af te betalen.
Volgens de studie verminderden senioren die aanvankelijk $ 10.000 met behulp van een omgekeerde hypotheek hadden opgenomen, hun creditcardschuld met $ 2.364 in het eerste jaar nadat ze dat bedrag hadden geleend. Extra leningen leidden tot minimale aflossingen: voor elke extra $ 10.000 die vooraf werd opgenomen, betaalden senioren nog eens $ 166 af, en voor elke extra $ 100 aan maandelijkse cashflow die de omgekeerde hypotheek genereerde, betaalden senioren een extra $ 45 aan schulden af voor het hele jaar.
Het is vermeldenswaard dat deze studie betrekking heeft op leners die tussen 2008 en 2011 een omgekeerde hypotheek hebben afgesloten, een unieke precaire periode in de recente financiële geschiedenis. Een soortgelijk onderzoek, uitgevoerd tijdens een periode van economische welvaart, zou andere bevindingen kunnen opleveren.
Senioren die een omgekeerde hypotheek overwegen als een oplossing voor creditcardschuld, moeten evalueren of het bedrag aan eigen vermogen dat ze zullen verliezen door omgekeerde hypotheekkosten en rente de moeite waard is in termen van het bedrag aan creditcardrente dat ze zullen besparen. Dit is een complexe berekening die het beste kan worden uitgevoerd door een accountant of financieel planner. Een omgekeerde hypotheekadviseur heeft mogelijk niet voldoende kennis om deze vraag te beantwoorden.
Het komt neer op
Een lening aangaan voor uw woning is een ingrijpende beslissing die gevolgen heeft voor uw huidige financiën en de nalatenschap die u nalaat aan uw erfgenamen. Er zijn aanzienlijke kosten aan verbonden, waaronder het aangaan van leningen, onderhoud en rente.
U moet ook onthouden dat bij een omgekeerde hypotheek uw schuld in de loop van de tijd toeneemt door de rente op de lening. Als u van gedachten verandert over de lening, of om gezondheidsredenen het pand moet verlaten, wordt de opbrengst van de verkoop van het onroerend goed gebruikt om de omgekeerde hypotheek af te betalen. Afhankelijk van de omvang van de lening en de waarde van het onroerend goed, kan het zijn dat er geen of weinig geld overblijft nadat de lening is afgelost.
Voordat u een omgekeerde hypotheek afsluit, moet u het onderwerp grondig onderzoeken, de kosten van verschillende kredietverstrekkers vergelijken en alle openbaarmakingsdocumenten lezen. Hoewel het beleggen van de opbrengst van een omgekeerde hypotheek over het algemeen niet aan te raden is vanwege de noodzaak om de kosten van de lening plus de rente terug te verdienen, kunnen de inkomsten uit een omgekeerde hypotheek een mogelijkheid bieden om andere elementen van uw beleggingsportefeuille te heroriënteren. Voordat u de hypotheek overneemt, moet u rekening houden met de cashflow die de omgekeerde hypotheek oplevert en de implicaties van deze nieuwe bron van inkomsten op uw algemene investeringsstrategie bekijken.