Manieren om sneller hypotheekvrij te zijn

Sommige hypotheeknemers hebben maar twee dingen in gedachten: “Hoeveel kan ik betalen?” en “Wat worden mijn maandelijkse betalingen?” Ze maximum uit hun financiën op hypothecaire schulden en maken gebruik van een aflossingsvrije of negatieve afschrijving hypotheek om hun maandelijkse betalingen te minimaliseren. Vervolgens vertrouwen ze op de waardestijging van de huizenprijs om de risico’s van een constant of stijgend hypotheekevenwicht te verduisteren.

In veel gevallen, als deze huiseigenaren het geluk hebben om wat eigen vermogen in hun huis op te bouwen, maximaliseren ze hun financiën weer door middel van een hypotheeklening of herfinanciering en gebruiken ze de opbrengst om extra aankopen te doen, de consumentenschuld af te betalen, of zelfs extra investeringen doen. Klinkt riskant? Het is. In dit artikel laten we u zien hoe u ervoor kunt zorgen dat u een hypotheek heeft die u zich kunt veroorloven en hoe u eigen vermogen kunt opbouwen door deze snel af te betalen.

Hypotheekrekeningen laten optellen

Elke hypotheek heeft een aflossingsschema.  Een aflossingsschema is een tabel waarin elke geplande hypotheekbetaling in chronologische volgorde wordt weergegeven, beginnend met de eerste betaling en eindigend met de laatste betaling. (Voor meer informatie over afschrijvingen, zie een risicogebaseerde hypotheekbeslissing nemen.)

In het aflossingsschema wordt elke betaling opgesplitst in een rentebetaling en een hoofdsom. Vroeg in het aflossingsschema is een groot percentage van de totale betaling rente en een klein percentage van de totale betaling is hoofdsom. Naarmate u uw hypotheek betaalt, neemt het bedrag dat aan rente wordt toegewezen af ​​en neemt het bedrag dat aan de hoofdsom wordt toegewezen toe.

De berekening van de afschrijving is het gemakkelijkst te begrijpen door deze in drie delen op te splitsen:

Deel 1 – Kolom 5: Totale maandelijkse betalingen De berekening van de totale maandelijkse betaling wordt weergegeven door de onderstaande formule.

Deel 2 – Kolom 6: Periodieke rente

Copyright © 2017 Investopedia.com

Figuur 1

De berekening van de in rekening gebrachte periodieke rente wordt als volgt berekend:

De periodieke rente (kolom 3) x het resterende hoofdsaldo (kolom 4)

Opmerking: de rentevoet die in kolom 3 wordt weergegeven, is een jaarlijkse rentevoet. Het moet worden gedeeld door 12 (maanden) om tot het periodieke rentetarief te komen.

Deel 3 – Kolom 7: Hoofdsombetalingen De berekening van de periodieke hoofdsom wordt weergegeven door onderstaande formule.

De totale betaling (kolom 5) – de periodieke rentebetaling (kolom 6)

Copyright © 2017 Investopedia.com

Figuur 2

Figuur 2 toont een aflossingsschema voor een 30-jarige hypotheek met een vaste rente van 8%. Omwille van de ruimte worden alleen de eerste vijf en de laatste vijf maanden weergegeven.

Het aflossingsschema laat zien hoe het betalen van een extra $ 300 per maand voor het hoofdsaldo van dezelfde hypotheek zoals weergegeven in figuur 1 de looptijd van de hypotheek verkort tot ongeveer 21 jaar en 10 maanden (262 totale maanden versus 360), en het totale bedrag vermindert aan rente betaald over de looptijd van de hypotheek met $ 209.948.

Zoals u kunt zien, neemt het hoofdsaldo van de hypotheek af met meer dan de extra $ 300 die u er elke maand naartoe gooit. Het bespaart u meer geld door de maanden aan rente die over de resterende looptijd in rekening worden gebracht, te verkorten.

Als bijvoorbeeld aan het begin van een hypotheek met een looptijd van 30 jaar elke maand gedurende 24 maanden een extra $ 300 wordt betaald, is het extra bedrag waarmee het hoofdsaldo wordt verminderd, meer dan $ 7.200 (of $ 300 x 24). Het werkelijke bedrag dat wordt bespaard door de extra $ 300 per maand aan het einde van het tweede jaar te betalen, is $ 7.430,42. Je hebt jezelf $ 200 opgeslagen in de eerste twee jaar van uw hypotheek – en de voordelen alleen maar toenemen omdat ze verergeren door het leven van de hypotheek!

Dit komt doordat wanneer de extra $ 300 elke maand wordt toegepast op het hoofdsaldo van de hypotheek, een groter percentage van de geplande hypotheekbetaling wordt toegepast op het hoofdsaldo van de hypotheek in de daaropvolgende maanden. (Lees meer over hypotheekbetalingen in onze Mortgage Basics- zelfstudie.)

De echte voordelen van versnelde hypotheekbetalingen

De echte voordelen van versnelde betalingen worden gemeten door te berekenen wat wordt bespaard versus wat wordt opgegeven. In plaats van een extra betaling van $ 300 per maand te doen voor de hierboven getoonde hypotheek, kan de $ 300 bijvoorbeeld worden gebruikt om iets anders te doen. Dit wordt een kosten-batenanalyse genoemd.

Laten we zeggen dat de consument met de hypotheek die in de bovenstaande aflossingsschema’s wordt weergegeven, probeert te beslissen of hij de hypotheekbetalingen van $ 300 per maand versneld wil betalen. De consument overweegt drie keuzes, zoals hieronder weergegeven. Voor elke optie berekenen we de kosten versus de baten, of wat kan worden bespaard versus wat wordt opgegeven. (In het belang van dit voorbeeld gaan we ervan uit dat het gebruik van eigen vermogen in de woning door middel van een hypotheeklening geen optie is. We gaan ook voorbij aan de fiscale aftrekbaarheid van hypotheekrente, waardoor de cijfers kunnen veranderen een beetje.)

De drie opties van de huiseigenaar zijn:

1. Een consumentenlening van $ 14.000 krijgen tegen een rente van 10% om een ​​boot te kopen.
2. Een creditcardschuld van $ 12.000 afbetalen met een jaarlijks tarief van 15% (dagelijks samengesteld).
3. Investeren in de aandelenmarkt.

Optie 1: een boot kopen De beslissing om een ​​boot te kopen is een kwestie van plezier en kostenbesparing. Een boot is, net als veel ander “speelgoed” voor consumenten, een waardeverminderend goed. Het toevoegen van schulden van huishoudens om een ​​illiquide, waardeverminderende activa te kopen, voegt risico toe aan de balans van het huishouden. Deze consument moet het nut (plezier) van het bezitten van een boot afwegen tegen de werkelijke economie van de beslissing.

We kunnen berekenen dat een lening van $ 14.000 voor de boot tegen een rentepercentage van 10% en een looptijd van vijf jaar maandelijks $ 297,46 zal bedragen.

Uitsplitsing van de kosten en baten Als de huiseigenaar de eerste vijf jaar van de hypotheek $ 300 versneld had afbetaald in plaats van een boot te kopen, zou dit de levensduur van de hypotheek met 47 maanden hebben verkort, wat een besparing van $ 2.935,06 zou betekenen voor 47 maanden, 313 maanden in de toekomst. Met een disconteringsvoet van 3% heeft dit een contante waarde van $ 59.501. Bovendien, als de versnelde hypotheekbetalingen worden gedaan, wordt het hoofdsaldo van de hypotheek aan het einde van de periode van vijf jaar met nog eens $ 21.599 verlaagd. Deze vervroegde uittreding van schulden vermindert het risico op de balans van het huishouden. (Zie De tijdswaarde van geld begrijpen voor meer informatie over de effecten van samengestelde effecten op uw leningen.)

Door te besluiten de boot te kopen, geeft de consument vijf jaar lang $ 297,46 per maand uit om een ​​boot van $ 14.000 te bezitten. De $ 297 per maand gedurende 60 maanden komt overeen met een contante waarde van $ 16.554.

Door de $ 300 op de hypotheek te zetten, zou deze consument in de loop van de hypotheek $ 59.501 besparen. Als u de boot koopt, moet u $ 16.554 uitgeven om te betalen voor een boot van $ 14.000 die waarschijnlijk een waardeverminderende inruilwaarde zal hebben.

Daarom moet de consument zich afvragen of het plezier van het bezitten van de boot de grote kloof in de economie waard is.

Optie 2: aflossen van een creditcardschuld van $ 12.000 De dagelijkse samenstelling van creditcardrente maakt deze berekening ingewikkeld. De creditcardrente wordt dagelijks verergerd, maar het is niet waarschijnlijk dat de consument dagelijkse betalingen zal doen. De berekening van een aflossingsschema zegt echter dat als de consument vijf jaar lang ongeveer $ 300 per maand betaalt, die persoon de creditcardschuld kan elimineren.

Net als in het eerste voorbeeld, zal het doen van versnelde afbetalingen op de hypotheek van $ 300 per maand gedurende de eerste vijf jaar de huiseigenaar een contante waarde van toekomstige betalingsbesparingen van $ 59.501 opleveren.

Door vijf jaar lang $ 300 per maand te betalen om de creditcardschuld te elimineren, kan de consument $ 12.000 aan creditcardschuld elimineren met een jaarlijkse rente van 15%.

We weten dat als de consument versnelde hypotheekbetalingen doet, de creditcardschuld rente zal blijven oplopen en dat het uitstaande saldo in toenemende mate zal toenemen. Als we dagelijks $ 12.000 samenstellen tegen een jaarlijks tarief van 15% gedurende 60 maanden, krijgen we $ 25.400. Als we aannemen dat de consument na vijf jaar versnelde hypotheekbetalingen de creditcardschuld met $ 300 per maand zou kunnen afbetalen, zou het meer dan 50 jaar duren voor $ 300 per maand om de creditcardschuld op dat moment af te betalen. punt. In dit geval is het eerst de meest economische keuze om de creditcardschuld af te lossen.

Optie 3: Investeer in de aandelenmarkt We hebben al laten zien dat de consument een contante waarde van $ 59.501 zal besparen door versnelde hypotheekbetalingen van $ 300 te doen gedurende de eerste vijf jaar van de hypotheek. Voordat we de versnelde besparingen op hypotheekbetalingen vergelijken met de rendementen die in dezelfde periode op de aandelenmarkt kunnen worden behaald, moeten we erop wijzen dat het zeer riskant is om aannames te doen over het rendement op de aandelenmarkt. De rendementen op de aandelenmarkten zijn volatiel. Het historisch gemiddelde jaarrendement van de S&P 500 Index is ongeveer 11%, maar sommige jaren is het gestegen en sommige jaren is het gedaald.

Door de $ 300 in de hypotheek te steken, betekent dit een contante waarde van $ 59.501 aan toekomstige hypotheekbetalingen en een vermindering van $ 21.599 op het hoofdsaldo van de hypotheek gedurende de eerste vijf jaar van de hypotheek. Dit vermindert de risico’s die samenhangen met schulden.

Als de consument besluit om de $ 300 maandelijks over een periode van vijf jaar op de aandelenmarkt te investeren – uitgaande van een gemiddeld jaarlijks rendement van 11% – zal dit een totale portefeuillewaarde opleveren van $ 23.855 met een contante waarde van $ 20.536 (verdisconteerd tegen 3% ), wat veel minder is dan de contante waarde van $ 59.501 die wordt gerealiseerd door versnelde hypotheekbetalingen te doen.

Als we echter aannemen dat de $ 23.855 na maand 60 een jaarlijks rendement van 11% blijft behalen – tot maand 313, het punt waarop de hypotheekbetaling zou worden geëlimineerd – zou de totale waarde van de portefeuille op dat moment $ 239.989 zijn. Dit is groter dan de huidige waarde van toekomstige besparingen op hypotheekbetalingen op dat toekomstige tijdstip, die $ 129.998 zou zijn.

We zouden dan kunnen concluderen dat beleggen in de aandelenmarkt op de lange termijn misschien economischer zinvoller is – maar dit zou alleen een gegeven zijn in een perfecte wereld.

Het komt neer op

Huiseigenaren moeten begrijpen dat een grotere hypotheek wordt vergeleken met de waarde van het huis, hoe groter het risico dat ze hebben genomen. Ze moeten zich er ook van bewust zijn dat niet mag worden vertrouwd op de waardestijging van huizen om de risico’s van hypotheekschuld te verduisteren. Bovendien moeten ze begrijpen dat het afbetalen van hypotheekschuld het risico verkleint en in hun economisch voordeel kan zijn.

Een van de belangrijkste aspecten van het doen van versnelde hypotheekbetalingen is dat elke dollarverlaging van het uitstaande hoofdsaldo van een hypotheek het bedrag van de betaalde rente als onderdeel van toekomstige geplande betalingen verlaagt en het bedrag van de hoofdsom die als onderdeel van diezelfde betalingen wordt betaald, verhoogt. Daarom geeft een eenvoudige berekening die het bedrag aan rente opsomt dat is bespaard over een periode die eindigt voordat de lening is afbetaald, niet nauwkeurig het volledige voordeel van het uitvoeren van versnelde hypotheekbetalingen. Een contante waardeberekening van de toekomstige betalingsbesparingen is een nauwkeurigere analyse. Bovendien vermindert elke dollar aan hoofdsom die vroeg wordt afbetaald het risico op de balans van het huishouden.

Nog steeds geïnteresseerd in het herfinancieren van uw hypotheek? Kijk dan eens naar The True Economics Of Refinancing A Mortgage and American Dream or Mortgage Nightmare?