Beoordelingsaanpak
Wat is de beoordelingsbenadering?
De taxatiebenadering beschrijft het proces van het schatten van de waarde van een actief op basis van factoren zoals de kostprijs, de inkomsten die het genereert en de reële marktwaarde (FMW) in vergelijking met die van vergelijkbare activa. Het resulterende taxatiecijfer is in wezen een weloverwogen schatting die probeert de prijs te voorspellen die een activum waarschijnlijk op een vrije markt zou opleveren. Hoewel taxaties doorgaans worden uitgevoerd in combinatie met een verkoop van een item, kunnen ze ook worden uitgevoerd voor verzekerings of belastingdoeleinden.
Belangrijkste leerpunten
- De taxatiebenadering is een procedure voor het bepalen van de waarde van een actief door middel van een taxatie, in plaats van te vertrouwen op markttransactieprijzen.
- Het wordt meestal uitgevoerd in combinatie met een verkoop van een actief of voor verzekerings- of belastingdoeleinden.
- Een dollarwaarde wordt toegekend op basis van factoren zoals de kosten van het actief, de inkomsten die het genereert en de reële marktwaarde in vergelijking met die van vergelijkbare activa.
- Taxaties zijn in wezen onderbouwde schattingen van de prijs die activa op een vrije markt zouden opleveren.
Inzicht in de beoordelingsaanpak
De taxatiebenadering wordt gebruikt om de waarde van hoogwaardige activa te bepalen, zoals onroerend goed, kunstvoorwerpen, juwelen, voertuigen, financiële belangen in olievelden en andere alternatieve activa. De waarden van deze items zijn moeilijk te kwantificeren omdat ze niet vaak genoeg van eigenaar wisselen om op betrouwbare wijze de huidige marktprijzen te genereren zoals openbaar verhandelde aandelen en andere effecten dat doen. Daarom moet de waarde van dergelijke items worden geschat door gekwalificeerde personen die taxateurs worden genoemd.
Vereisten voor beoordelingsbenadering
Taxaties worden alleen als legitiem beschouwd als ze worden uitgevoerd door belangeloze partijen die zijn gecertificeerd en gelicentieerd door regelgevende instanties van de staat. Taxateurs moeten voldoen aan de richtlijnen van de Universal Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) en slagen voor de relevante academische cursussen. Taxateurs moeten beschikken over deskundige kennis op hun specifieke vakgebied. Voorbeeld: een diamanten ring mag alleen worden beoordeeld door een ervaren juwelier, en niet door een vastgoedanalist.
De drie beoordelingsbenaderingen voor onroerend goed
Onroerend goed wordt meestal getaxeerd als het wordt verkocht of als de eigenaar de bestaande hypotheek op zijn eigendom wil herfinancieren. Een taxatie is bedoeld om de waarde van een onroerend goed te bepalen die de staat, leeftijd, locatie en andere relevante kenmerken weerspiegelt. Deze actie helpt banken te ontmoedigen om meer geld aan leners te lenen dan de eigendommen waard zijn.
Het schatten van de waarde van onroerend goed is nodig voor verschillende inspanningen, waaronder financiering, investeringsanalyse, eigendomsverzekering, verkoopvermeldingen en belastingen.
Taxateurs vertrouwen op de volgende drie methoden om de waarde van onroerend goed vast te stellen:
- Verkoopvergelijking. Dit is de meest gebruikelijke methode, waarbij taxateurs een woning taxeren op basis van de recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt. Om dit te bereiken,moeten in het afgelopen jaarten minste drie vergelijkbare objecten worden gemeld in een open en concurrerende markt.
- Kostenbenadering. Deze praktijk gaat uit van de veronderstelling dat de waarde van een onroerend goed gelijk moet zijn aan de kosten van het bouwen van een gelijkwaardig gebouw, rekening houdend met de kosten van het land en de bouwkosten, minus afschrijvingen. Het zou immers economisch onlogisch zijn als een huiskoper meer betaalt voor een woning dan het zou kosten om een vergelijkbare structuur helemaal opnieuw op te bouwen.
- Inkomensbenadering. Dit wordt ook wel de “inkomenskapitalisatiebenadering” genoemd. Dit schat de waarde van een onroerend goed op basis van het inkomen dat het genereert. Het wordt berekend door het nettobedrijfsinkomen (inkomsten die het onroerend goed genereert minus bedrijfskosten) te nemen en dit te delen door het kapitalisatietarief – het verwachte rendement.