Aanname-clausule

Wat is een veronderstelde clausule?

Een aannameclausule is een bepaling in een  hypotheekcontract  die de verkoper van een woning in staat stelt de verantwoordelijkheid voor de bestaande hypotheek over te dragen aan de koper van het onroerend goed. Met andere woorden, de nieuwe huiseigenaar gaat uit van de bestaande hypotheek. De koper moet doorgaans voldoen aan krediet- en andere kwalificaties.

Hoe een veronderstelde clausule werkt

Als de rente op een bestaande hypotheek lager is dan de huidige marktrente, wordt een aannameclausule een aantrekkelijk verkoopargument. Ook kan de koper veel afsluitingskosten vermijden , hoewel er enkele kosten zijn verbonden aan aannames. Een deel van de kosten omvat een  titelonderzoek, documentstempels en belastingen.

Voor de meeste huiseigenaren zijn de voordelen van een aannameclausule theoretisch, aangezien conventionele hypotheken deze praktijk over het algemeen verbieden. Banken fronsen aanname-clausules omdat ze hypotheken schrijven op basis van de kredietwaardigheid van de oorspronkelijke kredietnemer, niet van een onbekende latere koper.

Het vermogen van de nieuwe eigenaar om terug te betalen kan een uitdaging zijn om in te schatten, en de bank is misschien terughoudend om hun risico te nemen. Bovendien, zelfs als een bank de kredietwaardigheid van een nieuwe lener zou goedkeuren, zou ze de aanbetaling en afsluitingskosten van een gloednieuwe hypotheek mislopen.

Speciale overwegingen

Omdat het zelden in het belang van een bank is om aannames toe te staan, bevatten de meeste hypotheken een  clausule inzake verkoopverplichting, die de terugbetaling van het resterende saldo eist wanneer het onroerend goed wordt verkocht. De bank tekent haar  pandrecht af  totdat de hypotheek is betaald, waardoor de verkoop onmogelijk wordt.

Aannemingsclausules zijn echter standaard in door de overheid gesteunde hypotheken van de  Federal Housing Administration  (FHA), de Veterans Administration  (VA) en het  Amerikaanse ministerie van landbouw  (USDA). De nieuwe eigenaar moet nog steeds voldoen aan krediet- en subsidiabiliteitsnormen.

Voorbeeld van een veronderstelde clausule

Stel je een persoon voor die de hypotheek wil overnemen van een verkoper die een 30-jarige hypotheek van $ 240.000 heeft tegen 3,5%, waarop hij gedurende vijf jaar betalingen heeft gedaan. Het resterende saldo, inclusief rente, is ongeveer $ 323.300 en er resteert nog 25 jaar op de oorspronkelijke notitie.

Ervan uitgaande dat de huidige marktrente 4% is en de nieuwe koper een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar heeft afgesloten voor dezelfde lening van $ 240.000, zou het saldo, met rente, aan het einde van die tijd ongeveer $ 412.500 bedragen. Ook zou de nieuwe koper een eenmalige aanbetaling moeten doen aan de financieringsinstelling.

Door de bestaande hypotheek van de verkoper aan te nemen, zou de koper gedurende de looptijd van de lening ongeveer $ 89.000 besparen. Ook zijn er vijf jaren betalingsverplichting minder bij de overnameclausule lening. Elke eenmalige betaling zou aan de verkoper worden gegeven om het vermogen dat ze in de woning hebben opgebouwd, te compenseren. Bovendien zal de koper duizenden dollars aan afsluitingskosten vermijden.