Wat is verdraagzaamheid?
Wat is verdraagzaamheid?
Forbearance is een tijdelijk uitstel van hypotheekbetalingen. Het is een vorm van terugbetalingsverlaging die door de geldschieter of schuldeiser wordt verleend in plaats van een onroerend goed te dwingen tot executie. Leningeigenaren en leningverzekeraars zijn mogelijk bereid om te onderhandelen over respijtopties, omdat de verliezen die worden gegenereerd door afscherming van eigendommen doorgaans op hen vallen.
Belangrijkste leerpunten
- Forbearance is een tijdelijk uitstel van hypotheekbetalingen die door de geldschieter of schuldeiser zijn verleend in plaats van een eigendom te dwingen tot executie.
- De voorwaarden van een forbearance-overeenkomst worden onderhandeld tussen de lener en de geldschieter.
- De lener moet de reden voor het uitstel van terugbetaling aantonen, zoals financiële moeilijkheden in verband met een ernstige ziekte of het verlies van een baan.
- Leners van hypotheekleningen die worden gedekt door overheidsprogramma’s, waaronder Fannie Mae en Freddie Mac, kunnen financiële steun krijgen als ze worden getroffen door COVID-19.
Verdraagzaamheid begrijpen
Verdraagzaamheid kan ook optreden bij andere soorten leningen, zoals het geval kan zijn bij studieleningen. Als voorbeeld heeft het Amerikaanse Congres in 2020 de Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act (CARES Act) aangenomen om de economische gevolgen van COVID-19 aan te pakken. Het pakket bevatte voorzieningen voor verdraagzaamheid voor studieleningen. Sommige deelstaatregeringen hebben ook hun eigen regels uitgevaardigd met betrekking tot verdraagzaamheid tijdens de pandemie.
Forbearance geeft de lener tijd om achterstallige hypotheekbedragen terug te betalen. Dit is voordelig voor de worstelende lener, maar het bieden van verdraagzaamheid komt ook de eigenaar van de lening ten goede, zoals een bank, die vaak geld verliest bij afscherming na betaling van de kosten die aan het proces zijn verbonden. Leningbeheerders, die betalingen innen maar niet de eigenaar zijn van de leningen, zijn mogelijk minder bereid om met leners samen te werken aan respijtvergoeding omdat ze niet zoveel financiële risico’s dragen.
De voorwaarden van een forbearance-overeenkomst worden onderhandeld tussen de lener en de geldschieter. De mogelijkheid voor een dergelijke overeenkomst hangt af van de waarschijnlijkheid dat de lener de maandelijkse hypotheekaflossingen kan hervatten zodra de tijdelijke uitstel voorbij is. De kredietgever kan een volledige vermindering van de betaling van de kredietnemer goedkeuren of slechts een gedeeltelijke, afhankelijk van de omvang van de behoefte van de kredietnemer en het vertrouwen van de kredietgever in het vermogen van de kredietnemer om op een later tijdstip in te halen.
In sommige gevallen verleent de kredietgever de kredietnemer een volledig uitstel van betaling voor de hypotheekbetalingen gedurende de respijtperiode. Andere keren is de lener verplicht om rentebetalingen te doen, maar niet om de hoofdsom te betalen. In nog andere gevallen betaalt de lener slechts een deel van de rente met het onbetaalde deel, wat resulteert in een negatieve afschrijving. Een andere forbearance-optie is dat de geldschieter het rentetarief van de lener tijdelijk verlaagt.
Om verdraagzaamheid op een hypotheek te krijgen, moet u contact opnemen met de geldschieter, de situatie uitleggen en goedkeuring krijgen. Leners die in het verleden op tijd betalen, hebben een grotere kans om deze optie te krijgen. De lener moet ook de reden voor het uitstel van terugbetaling aantonen, zoals financiële moeilijkheden in verband met een ernstige ziekte of het verlies van een baan.
Een lener die 10 jaar in dezelfde baan heeft gewerkt en in die periode nooit een hypotheekbetaling heeft gemist, is bijvoorbeeld een goede kandidaat om verdraagzaamheid te krijgen na een ontslag, vooral als de lener over gewilde vaardigheden beschikt en waarschijnlijk een vergelijkbare baan binnen weken of maanden. Omgekeerd is het minder waarschijnlijk dat een geldschieter verdraagzaamheid verleent aan een ontslagen kredietnemer met een vlekkerig arbeidsverleden of een staat van dienst van ontbrekende hypotheekbetalingen.
Speciale overwegingen
Verdraagzaamheid wordt nu geboden aan hypotheeknemers die getroffen zijn door COVID-19, de ziekte die wordt veroorzaakt door het nieuwe coronavirus. Het moratorium op executieverkopen en uitzettingen liep af op 31 januari 2021, maar werd verlengd. De verlengingsdatum varieert echter, afhankelijk van de overheidsinstantie of het hypotheekleningsprogramma.
Fannie Mae en Freddie Mac
Freddie Mac bieden hulp aan getroffen huiseigenaren met hypotheekleningen die door deze ondernemingen worden gedekt. Fannie Mae en Freddie Mac hebben de uitsluitingsmoratoria op eengezinswoningen enuithuiszettingen in onroerend goed (REO)verlengdtot 31 maart 2021, zoals uiteengezet door de Federal Housing Finance Agency (FHFA). REO-eigendommen zijn eigendommen van de bank die in beslag zijn genomen vanwege niet-betaling.
Hier zijn de Fannie Mae-richtlijnen voor eengezinshypotheken:
- Huiseigenaren die nadeel ondervinden van deze nationale noodsituatie, kunnen hypotheeksteun aanvragen door contact op te nemen met hun hypotheekbeheerder.
- Huiseigenaren die door deze nationale noodsituatie worden getroffen, komen in aanmerking voor een respijtplan om hun hypotheekbetalingen voor maximaal 12 maanden te verminderen of op te schorten.
- Rapportage door het kredietbureau van achterstallige betalingen van leners in een respijtplan als gevolg van ontberingen die te wijten zijn aan deze nationale noodsituatie, wordt opgeschort.
- Huiseigenaren in een respijtplan zullen geen late vergoedingen oplopen.
- Na verdraagzaamheid moet een beheerder met de lener samenwerken aan een permanent plan om de maandelijkse betalingsbedragen waar nodig te behouden of te verlagen, inclusief een aanpassing van de lening3
Huiseigenaren kunnen nagaan of ze een hypotheek hebben die eigendom is van Fannie Mae of Fannie Mae bellen op 1-800-232-6643 voor meer informatie.
Freddie Mac nam ook soortgelijke maatregelen om eengezinswoningen te beschermen met hypotheken in eigendom van Freddie Mac die getroffen zijn door COVID-19. Opluchting omvat:
- Zorgen voor verlichting van betalingen door leners tot 12 maanden uitstel te bieden.
- Afzien van boetes of te late vergoedingen tegen leners.
- Opschorten van de melding van achterstalligheid in verband met verdraagzaamheid, terugbetaling of proefplannen aan kredietbureaus.
- Servicers in staat stellen leners aanvullende verliesbeperkende opties te bieden die doorgaans alleen worden toegepast om natuurrampen aan te pakken. Dit omvat leningaanpassingen die servicers de mogelijkheid bieden om betalingsvermindering te bieden of om de betaling gelijk te houden na de respijtperiode.
Bezoek MyHomebyFreddieMac voor meer informatie en een tool voor het opzoeken van hypotheken.
Andere hypotheekverlichtingsprogramma’s
Sommige hypotheekleningen op het platteland worden gegarandeerd door het Amerikaanse ministerie van landbouw (USDA). Het executiemoratorium voor het USDA Single Family Housing Direct and Guaranteed-leningprogramma werd verlengd tot 30 juni 2021.
Hypotheekleningen die worden gedekt door het Amerikaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) en verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA) of gegarandeerd door het Office of Native American Programmes ‘(sectie 184 en 184 A leninggarantieprogramma’s) werden ook verlengd tot en met 30 juni 2021.
Ook is het moratorium voor uitzetting en executie van VA-leningen van het Department of Veteran Affairs uitgesteld tot 30 juni 2021. Het Department of Housing and Urban Development, Department of Veterans Affairs en Department of Agriculture hebben ook de datum verlengd voor wanneer leners kan forbearance aanvragen – waardoor de inschrijvingsperiode doorloopt tot 30 juni 2021.
Veel Gestelde Vragen
Wat bepaalt de voorwaarden van verdraagzaamheid?
De voorwaarden van de forbearance-overeenkomst worden onderhandeld tussen de lener en de geldschieter. Om verdraagzaamheid op een hypotheek te krijgen, moet u contact opnemen met de geldschieter, de situatie uitleggen en goedkeuring krijgen. Leners die in het verleden op tijd betalen, hebben een grotere kans om deze optie te krijgen. De lener moet ook de reden voor het uitstel van terugbetaling aantonen, zoals financiële moeilijkheden in verband met een ernstige ziekte of het verlies van een baan.
De kredietgever kan een volledige vermindering van de betaling van de kredietnemer goedkeuren of slechts een gedeeltelijke, afhankelijk van de omvang van de behoefte van de kredietnemer en het vertrouwen van de kredietgever in het vermogen van de kredietnemer om op een later tijdstip in te halen. Onderhandelen is de sleutel, aangezien er geen federaal gesanctioneerde universeel gespecificeerde voorwaarden zijn. Een slimme lener zou dus een beheersbare afname of vertraging van zowel betalingen als de in rekening gebrachte rente voor de opgegeven periode kunnen bewerkstelligen.
Wat gebeurt er nadat de verdraagzaamheid is beëindigd?
Zodra de respijtperiode is verstreken, is de lener verantwoordelijk voor het terugbetalen van de achterstallige betalingen. Meestal zullen de lener en de geldschieter samenwerken om een haalbare oplossing te bedenken om de verschuldigde schuld in te halen. Als de lening bijvoorbeeld eigendom is van Freddie Mac, hoeft de lener de uitgestelde betalingen nooit ineens te betalen, maar andere geldschieters kunnen dat wel verlangen.
Communiceren met de geldschieter is essentieel. Afhankelijk van de voorwaarden die met de geldschieter zijn overeengekomen, kunnen tijdens de respijtperiode opgebouwde rente en eventuele late vergoedingen verschuldigd zijn.
Heeft verdraagzaamheid invloed op de kredietwaardigheid?
Verdraagzaamheid heeft geen nadelige invloed op de kredietwaardigheid van de kredietnemer. Het ontbreken van betalingen voordat contact wordt opgenomen met de kredietverstrekker en het vaststellen van de voorwaarden van de forbearance kan hoogstwaarschijnlijk een negatieve invloed hebben op de kredietwaardigheid van de kredietnemer. Bijvoorbeeld, respijthulp die wordt aangeboden aan hypotheeknemers die getroffen zijn door COVID-19, die door kredietverstrekkers aan kredietbureaus worden gerapporteerd zoals vereist door de CARES-wet (Coronavirus Aid, Relief and Economic Security), zal er niet voor zorgen dat de kredietscores van consumenten dalen.