Vastgoed voor pensioeninkomen: wat u moet weten
Als u met pensioen gaat en het geld tekort komt dat u nodig heeft, overweeg dan om in onroerend goed te investeren.
Toegegeven, het is niet de troef die het eerst in je opkomt. Maar inkomenseigendom “kan een belangrijke brug naar pensionering zijn voor degenen die niet voldoende hebben om met pensioen te gaan in de traditionele zin”, zegt Jeff Camarda, een vastgoedinvesteerder en CEO van Jacksonville, in Florida gevestigde Camarda Wealth Advisor y Group.
Omdat onroerend goed zo’n inefficiënte markt is, is het mogelijk om geweldige koopjes te vinden met een zeer hoog investeringsrendement, zegt Camarda. En als u het onroerend goed zelf kunt beheren, kunt u meer inkomen verzamelen. Als u de juiste woning tegen de juiste prijs en onder de juiste voorwaarden koopt, zegt hij, kan een huurwoning aanzienlijk meer inkomsten opleveren dan traditionele passieve investeringen.
Belangrijkste leerpunten
- Huurvastgoed kan een goede bron van pensioeninkomen zijn.
- De relatieve inefficiëntie van de vastgoedmarkt kan koopjes opleveren die een hoog rendement opleveren.
- Als u moet lenen om een huurwoning te kopen, doe dat dan voordat u met pensioen gaat.
- Het kiezen van een goede locatie is belangrijker dan het vinden van de goedkoopste woning.
- U zou ongeveer 8% per jaar op uw investering moeten verdienen, na aftrek van kosten.
Hoeveel geld heb je nodig?
Als u van plan bent uw aankoop met een hypotheek te financieren, moet u actie ondernemen voordat u met pensioen gaat, zegt mede-makelaar in onroerend goed Janice Leis, die de belangrijkste woonwijken van Philadelphia en Zuid-Florida bedient.
Richtlijnen voor hypotheekleningen vereisen doorgaans dat aanvragers in dienst zijn en ten minste twee jaar vaste arbeidsverleden hebben in hetzelfde beroep. Kredietverstrekkers hebben ook een aanzienlijke aanbetaling nodig, meestal 30% of meer, als de koper het pand niet bewoont, zegt John Walters van de LeWalt Consulting Groupe in St. Petersburg, Florida.
Als u niet over het geld beschikt om zo’n grote aanbetaling te doen, overweeg dan om uw IRA fondsen te gebruiken. Alle vermogensgroei en inkomsten uit huurinkomsten zullen binnen uw IRA-uitgestelde belasting groeien, zegt Walters. Als u het onroerend goed koopt met geld binnen een Roth IRA, waarover u al belasting heeft betaald, betekent dit dat al uw inkomsten en eigen vermogen belastingvrij kunnen worden. (Zie voor meer informatie ” Uw IRA gebruiken om onroerend goed te kopen “.)
Onthoud terugkerende uitgaven
Nadat u weet hoe u het onroerend goed gaat kopen, moet u nadenken over hoe u terugkerende uitgaven gaat dekken. Het bezitten van een woning met inkomen uit woningen is als het bezitten van een hoofdverblijfplaats, omdat er buiten de hypotheek variabele kosten zijn, zegt Rob Albertson, een woningmakelaar bij Realty Austin in Austin, Texas. Er zijn onderhoudskosten voor kleine zaken (zoals lekkende kranen) en grote zaken (zoals een nieuw dak).
Vergeet de marketingkosten en het verlies van inkomsten tijdens periodes van leegstand en wisseling van huurders niet. Albertson zegt dat je niet meer dan 92% bezettingsgraad in je berekeningen moet meenemen, zelfs in een hete huurmarkt. Wees voorzichtig in uw schattingen van uitgaven en inkomsten.
Belastingvoordelen en -verplichtingen
Er zijn ook belastingvoordelen en -verplichtingen waarmee rekening moet worden gehouden. Walters merkt op dat een van de belangrijkste voordelen van huurwoningen de mogelijkheid is om eenaftrek vanafschrijving op uw federale aangifte inkomstenbelastingte claimen.
Afschrijving verlaagt de waarde van uw eigendom elk jaar tot ongeveer slijtage;het verlaagt ook uw belastingaanslag elk jaar dat u het claimt. Het verlaagt echter ook uw kostenbasis, wat betekent dat u meer belasting zou kunnen betalen als u het onroerend goed met winst verkoopt.
Bespreek eerst en vooral de financiële haalbaarheid van uw plannen met een CPA, een vastgoedadvocaat en een verzekeringsagent om te zien hoeveel alles gaat kosten, zegt Leis.
Kies een locatie
Goedkoop kopen helpt u niet om uw investering terug te verdienen als u geen huurders kunt vinden die het onroerend goed willen leasen, merkt Jenny Usaj op, beherend makelaar en eigenaar van Usaj Realty in Denver, Colorado.
“Hoewel de prijs hoger zal zijn in betere gebieden, zal de tijd die het onroerend goed op de markt brengt afnemen, evenals de tijd dat het leeg kan staan”, zegt ze. Als u niet zeker weet waar u een huurwoning kunt vinden, begin dan in de buurt van het centrum of in de buurt van een universiteitscampus. Huurwoningen volgen vaak werkgelegenheid.
Het is ook belangrijk om rond te kijken in de buurt en een woning te kopen die de huidige demografie van het gebied weerspiegelt, zegt Usaj. “Wordt het gebied bevolkt door alleenstaanden of gezinnen? Zal een woning met één of drie slaapkamers aantrekkelijker zijn voor de huurders in de buurt? Nogmaals, pas op dat je niet het beste koopje op de markt doet. Zorg ervoor dat de woning in de smaak valt. aan de levensstijl van het gebied. “
Wat ga je verdienen?
“U wilt ten minste 8% verdienen met het kapitaal dat in de huur is geïnvesteerd, na aftrek van alle kosten”, zegt John Graves, directeur van een onafhankelijke The 7% Solution: You CAN Afford een comfortabel pensioen. Uitgaven omvatten de hypotheek, belastingen, verzekeringen, onderhoud, 10% beheervergoeding voor onroerend goed en 10% leegstandsvergoeding.
Als u $ 100.000 in het onroerend goed investeert, wilt u een netto-inkomen van $ 8.000 per jaar verdienen, zegt hij. De redenering achter de 8% is dat het u compenseert voor het risico en de relatieve illiquiditeit van uw belegging. Als u of uw echtgenoot aan het onroerend goed kan werken door reparaties en onderhoud uit te voeren of het onroerend goed te beheren, zullen uw kosten dalen en zal uw inkomen uiteindelijk toenemen, zegt hij.
Mogelijke problemen
Eigenaren van vastgoedbeleggingen kunnen tegen een aantal problemen aanlopen, waaronder huurders die niet betalen, buitensporige onderhoudskosten en moeite met het vinden van huurders, zegt Cameron Novak, een makelaar in onroerend goed en eigenaar van het Homefinding Center in Corona, Californië.
Samenwerken met een gerenommeerde makelaar met referenties om uw vastgoedbelegging te vinden , is ook belangrijk, zegt hij. Veel gemeenten leggen strenge inspectievoorschriften en vergoedingen op aan verhuurders die eigendommen van eigenaars willen omzetten in huurwoningen, zegt John Braun, een vastgoedadvocaat bij Young Goodman Brown in Minneapolis en een doorgewinterde vastgoedinvesteerder.
Potentiële investeerders moeten deze kwesties onderzoeken voordat ze tot een aankoop overgaan. Ze moeten zich er ook van bewust zijn dat vrijstellingen voor woningen niet van toepassing zijn op vastgoedbeleggingen, wat kan leiden tot hogere onroerende voorheffing.
Huurwoningen zijn niet geheel een passieve investering. “Het bezitten van een woning met inkomen uit onroerend goed is geen handsfree aangelegenheid”, zegt Albertson. “Als u het onroerend goed niet wilt beheren, of het niet kunt, omdat u buiten de stad woont, zal 8% tot 10% van uw brutohuur naar een beheermaatschappij gaan om de huurinzameling en reparatie te dekken verzoeken. “
Bovendien moeten potentiële verhuurders hun eigen temperamenten evalueren voordat ze in eigendom van onroerend goed springen, omdat het werk met verschillende persoonlijkheden te maken heeft.
Ten slotte is het selecteren van de juiste huurder de sleutel. Een grondige screening is cruciaal, zegt Albertson. “Dit is de persoon aan wie u uw pensioenvermogen toevertrouwt, dus u kunt er maar beter zeker van zijn dat u zich niet voor een ramp of talloze hoofdbrekens voorbereidt.”