Ongewenste kosten
Wat zijn ongewenste kosten?
Ongewenste kosten zijn een reeks kosten die een kredietverstrekker in rekening brengt bij het afsluiten van een hypotheek. Deze kosten zijn vaak onverwacht door de kredietnemer en niet duidelijk uitgelegd door de kredietgever. Deze verrassingsfactor kan de indruk wekken dat deze vergoedingen buitensporig zijn en zonder goede reden op andere legitieme afsluitingskosten worden geplakt.
Belangrijkste leerpunten
- Ongewenste vergoedingen zijn extra kosten die aan een kredietnemer worden opgelegd in de laatste fase van de hypotheekgoedkeuring.
- De kosten die junk fees omvatten, worden als buitensporig beschouwd, niet te goeder trouw, en zijn bijna altijd onverwacht.
- Ongewenste kosten zijn niet onwettig of verborgen, ze zijn opgenomen in de afrekeningsverklaring van de HUD-1, die alle vergoedingen vermeldt die een lener bij afsluiting moet betalen.
- Kredietnemers hebben altijd het recht om ongewenste vergoedingen aan te vechten en eerlijkere kosten te bedingen, maar vaak niet, waardoor kredietverstrekkers profiteren van ongewenste vergoedingen.
- In 2015 heeft het Consumer Financial Protection Bureau veel hervormingen doorgevoerd in het afsluitingsproces, waaronder een regel die stelt dat geen enkele vergoeding meer dan 10% kan worden opgeblazen vanaf de raming van de kredietverlening tot de definitieve slotverklaring.
Inzicht in ongewenste kosten
Ongewenste kosten zijn een subset van de kosten die worden weergegeven op elke HUD-1-afrekeningsoverzicht. Traditioneel was die verklaring een op zichzelf staande vorm dat de federale wet vereiste dat een geldschieter bij het sluiten een lener moest verstrekken. Het bevatte een gedetailleerde specificatie van alle kosten in verband met de lening.
Voorafgaand aan de afsluiting, op het moment dat de partijen akkoord gingen met de voorwaarden van de lening en de voorbereidingen voor de afsluiting begonnen, moest de geldschieter te goeder trouw een schatting (GFE) van die kosten geven. In 2015consolideerdehet Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) deze documenten in één vorm, de afsluitende mededeling.
De kosten die op de HUD-1 worden vermeld, variëren van standaarditems zoals huisinspectie en kosten voor het zoeken naar titels tot meer twijfelachtige kosten die sommigen als rommel beschouwen. De laatste groep kan items bevatten zoals een vergoeding voor documentvoorbereiding, een aanvraagkosten, een financieringsvergoeding, een verificatie van de tewerkstellingsvergoeding, een aanmeldingsvergoeding, een vertaalvergoeding of een geautomatiseerd acceptatievergoeding.
De lener heeft altijd het recht gehad om deze vergoedingen aan te vechten en erover te onderhandelen met de geldschieter, maar veel geldschieters hebben het winstgevend gevonden om aan te nemen dat leners niet al deze vergoedingen zullen aanvechten. Critici van de hypotheeksector hebben ook betoogd dat kredietverstrekkers zich niet houden aan de goede trouwvereiste van de GFE en royaal vergoedingen toevoegen aan de definitieve HUD-1-verklaring die nooit in de GFE waren opgenomen.
Ongewenste kosten verhogen uiteindelijk de prijs voor het kopen van een huis en worden mogelijk niet opgenomen in het kostenplan van een huizenkoper. In veel gevallen kan dit een koper financieel leiden tot uiteindelijke kosten waar hij zich niet prettig bij voelt. Het laat ook een slechte smaak achter met betrekking tot het aankoopproces van een huis, dat over het algemeen voor de meeste mensen een gelukkig moment zou moeten zijn.
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) Hervormingen van het afsluitingsproces
De hervormingen van 2015 van het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB’s) van het afsluitingsproces stroomlijnden niet alleen het papierwerk in verband met het afsluitingsproces, maar stelden ook beperkingen vast op vergoedingen en aanpassingen die konden worden doorgevoerd nadat de GFE aan de lener was verstrekt.
Een deel van het doel van deze veranderingen was om het vermogen van kredietverstrekkers te minimaliseren om ongewenste kosten toe te voegen die kredietnemers misschien over het hoofd zien. De belangrijkste wijziging die het CFPB in deze nieuwe reeks regels heeft doorgevoerd, is een beperking van de toegestane inflatie van de kosten die worden vermeld op de kredietraming (LE), het document dat voorheen bekend stond als de GFE.
Over het algemeen kan geen vergoeding worden verhoogd met meer dan 10% van de LE tot de definitieve slotverklaring. Als zich een belangrijke wijziging in de omstandigheden van de lening heeft voorgedaan, moet de kredietgever de lener toestaan een nieuwe LE te herzien, aangezien de beperkingen die door de CFPB zijn vermeld mogelijk niet langer van toepassing zijn.
Ongewenste kosten zijn over het algemeen niet illegaal. Zelfs met de inspanningen van de CFPB om leners te beschermen tegen misleidende kredietpraktijken, draagt de lener de last van het zorgvuldig onderzoeken en in twijfel trekken van onnodige vergoedingen. Het is altijd het doel van de geldschieter om een hypotheek af te sluiten, zodat ze inkomsten kunnen genereren, daarom staan ze doorgaans open voor onderhandelingen om ervoor te zorgen dat de hypotheek wordt afgesloten.