De belangrijkste factoren voor beleggen in onroerend goed
Wat is het belangrijkste om naar te zoeken in onroerend goed? Hoewel locatie altijd een belangrijke overweging is, zijn er tal van andere factoren die helpen bepalen of een investering geschikt voor u is. Hier volgt een overzicht van enkele van de belangrijkste dingen waarmee u rekening moet houden als u van plan bent te investeren in de onroerendgoedmarkt.
1. Locatie van de accommodatie
Waarom het belangrijk is
Het adagium “locatie, locatie, locatie” is nog steeds koning en blijft de belangrijkste factor voor winstgevendheid bij het investeren in onroerend goed. Nabijheid van voorzieningen, groene ruimte, mooie uitzichten en de status van de buurt spelen een belangrijke rol bij de taxaties van woningen. Nabijheid van markten, magazijnen, transportknooppunten, snelwegen en belastingvrije gebieden spelen een belangrijke rol bij de taxaties van commercieel vastgoed.
Waarnaar te zoeken
Een sleutel bij het overwegen van de locatie van onroerend goed is de visie op middellange tot lange termijn over hoe het gebied naar verwachting zal evolueren tijdens de investeringsperiode. Het vredige open land van vandaag aan de achterkant van een woongebouw zou bijvoorbeeld ooit een lawaaierige productiefaciliteit kunnen worden, waardoor de waarde ervan afneemt. Beoordeel grondig het eigendom en het beoogde gebruik van de directe gebieden waarin u van plan bent te investeren.
Een manier om informatie te verzamelen over de vooruitzichten van de omgeving van het onroerend goed dat u overweegt, is door contact op te nemen met het gemeentehuis of andere overheidsinstanties die verantwoordelijk zijn voor bestemmingsplannen en stadsplanning. Dit geeft u toegang tot de langetermijnplanning van het gebied en bepaalt hoe gunstig of ongunstig uw eigen plan voor het onroerend goed is.
2. Waardering van het onroerend goed
Waarom het belangrijk is
De waardering van onroerend goed is belangrijk voor de financiering tijdens de aankoop, de noteringsprijs, de analyse van investeringen, verzekeringen en belastingen – ze zijn allemaal afhankelijk van de waardering van onroerend goed.
Waarnaar te zoeken
Veelgebruikte taxatiemethoden voor onroerend goed zijn onder meer:
- Verkoopvergelijkingsbenadering : recente vergelijkbare verkopen van eigendommen met vergelijkbare kenmerken – meest gebruikelijk en geschikt voor zowel nieuwe als oude eigendommen
- Kostenbenadering : de kosten van de grond en de constructie, minus afschrijvingen – geschikt voor nieuwbouw
- Inkomensbenadering : gebaseerd op verwachte instroom van kasmiddelen – geschikt voor verhuur
3. Investeringsdoel en investeringshorizon
Waarom het belangrijk is
Gezien de lage liquiditeit en hoogwaardige investeringen in onroerend goed, kan een opzettelijk gebrek aan duidelijkheid tot onverwachte resultaten leiden, waaronder financiële problemen, vooral als de belegging is gehypothekeerd.
Waarnaar te zoeken
Bepaal welke van de volgende brede categorieën past bij uw doel, en plan dienovereenkomstig:
- Koop en zelfgebruik. Hier bespaart u op huur en heeft u het voordeel van zelfgebruik, terwijl u ook waardevermeerdering krijgt.
- Kopen en leasen. Dit biedt een regelmatig inkomen en waardestijging op de lange termijn. Het temperament om een verhuurder te zijn, is echter nodig om mogelijke geschillen en juridische problemen op te lossen, huurders te beheren, reparatiewerkzaamheden, enz.
- Koop en verkoop (korte termijn). Dit is over het algemeen voor een snelle, kleine tot middelgrote winst – het typische onroerend goed is in aanbouw en wordt na voltooiing met winst verkocht.
- Koop en verkoop (op lange termijn). Dit is over het algemeen gericht op grote intrinsieke waardestijging over een lange periode. Dit biedt alternatieven als aanvulling op langetermijndoelen, zoals pensionering.
4. Verwachte kasstromen en winstkansen
Waarom het belangrijk is
Cashflow verwijst naar hoeveel geld er overblijft na uitgaven. Een positieve cashflow is de sleutel tot een goed rendement op een vastgoedbelegging.
Waarnaar te zoeken
Ontwikkel projecties voor de volgende vormen van winst en uitgaven:
- Verwachte kasstroom uit huurinkomsten ( inflatie begunstigt verhuurders voor huurinkomsten)
- Verwachte stijging van de intrinsieke waarde door prijsstijging op de lange termijn.
- Voordelen van afschrijving (en beschikbare belastingvoordelen)
- Kosten-batenanalyse van renovatie voor verkoop om een betere prijs te krijgen
- Kosten-batenanalyse van hypotheekleningen versus waardestijging
5. Wees voorzichtig met hefboomwerking
Waarom het belangrijk is
Leningen zijn handig, maar kunnen hoge kosten met zich meebrengen. U legt uw toekomstige inkomen vast om vandaag van nut te worden ten koste van de rente die over vele jaren wordt gespreid. Zorg ervoor dat u begrijpt hoe u met dergelijke leningen om moet gaan en hoge schulden of wat zij overmatige hefboomwerking noemen, moet worden vermeden. Zelfs experts in onroerend goed worden uitgedaagd door overmatige hefboomwerking in tijden van ongunstige marktomstandigheden en de liquiditeitstekorten met hoge schuldverplichtingen kunnen onroerendgoedprojecten kapot maken.
Waarnaar te zoeken
Houd rekening met het volgende, afhankelijk van uw huidige en verwachte toekomstige inkomsten:
- Bepaal het type hypotheek dat het beste bij uw situatie past: hypotheek met vaste rente, variabele rente (ARM), aflossingsvrij, nul aanbetaling, enz. Merk op dat elk type hypotheek zijn eigen risicoprofiel heeft en dat u moet studeren elk zorgvuldig. ARM omvat bijvoorbeeld hypotheekrentes die op elk moment kunnen veranderen onder invloed van de krachten op de kapitaalmarkt en de lener moet eventuele renteveranderingen tijdens de looptijd van de lening accepteren.
- Houd rekening met de voorwaarden, bepalingen en andere kosten die door de hypotheekverstrekker in rekening worden gebracht.
- Kijk rond om lagere rentetarieven en betere voorwaarden te vinden.
6. Nieuwbouw vs. bestaand onroerend goed
Waarom het belangrijk is
Nieuwbouw biedt meestal aantrekkelijke prijzen, de mogelijkheid om aan te passen en moderne voorzieningen. Risico’s zijn onder meer vertragingen, hogere kosten en de onbekenden van een nieuw ontwikkelde wijk.
Bestaande eigendommen bieden gemak, snellere toegang, gevestigde verbeteringen (nutsvoorzieningen, landschapsarchitectuur, enz.), En in veel gevallen lagere kosten.
Waarnaar te zoeken
Hier zijn enkele belangrijke dingen om op te letten bij het kiezen tussen nieuwbouw of een bestaand pand:
- Bekijk eerdere projecten en onderzoek de reputatie van het bouwbedrijf voor nieuwe investeringen.
- Geef je mening over eigendom daden, recente enquêtes en taxatierapporten voor bestaande woningen.
- Denk aan maandelijkse onderhoudskosten, openstaande rechten en belastingen. Dergelijke kosten kunnen een grote invloed hebben op uw cashflow.
- Als u in gehuurd onroerend goed investeert, moet u nagaan of het onroerend goed onder beheer van huur, gestabiliseerde huur of vrije markt is. Loopt de huurovereenkomst af? Zijn verlengingsmogelijkheden gunstig voor de huurder? Van wie is de inrichting?
- Controleer items (meubels, inventaris en uitrusting) op kwaliteit als deze in de verkoop moeten worden opgenomen.
7. Indirecte investeringen in onroerend goed
Waarom het belangrijk is
Het beheer van fysieke eigendommen over een lange termijn is niet voor iedereen weggelegd. Er zijn alternatieven waarmee u indirect in de vastgoedsector kunt investeren.
Waarnaar te zoeken
Overweeg andere manieren om in onroerend goed te investeren:
- Vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s)
- Aandelen van vastgoedbedrijven
- Op vastgoedsector gerichte beleggingsfondsen en ETF’s
- Hypotheekobligaties
- Door hypotheek gedekte effecten (MBS)
8. Uw kredietscore
Waarom het belangrijk is
Uw credit score is van invloed op uw vermogen om in aanmerking te komen voor een hypotheek, en het heeft invloed op de voorwaarden die uw geldschieter aanbiedt. Als u een hogere kredietscore heeft, krijgt u mogelijk betere voorwaarden, wat in de loop van de tijd kan oplopen tot aanzienlijke besparingen.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Waarnaar te zoeken
Scores van meer dan 800 worden als uitstekend beschouwd en zullen u helpen in aanmerking te komen voor de beste hypotheek. Werk indien nodig aan het verbeteren van uw credit score :
- Betaal rekeningen op tijd – stel automatische betalingen of herinneringen in
- Betaal schulden af
- Streef naar niet meer dan 30% kredietgebruik
- Sluit geen ongebruikte creditcards – zolang u geen jaarlijkse kosten betaalt
- Beperk het aantal aanvragen voor nieuw krediet en “harde” vragen
- Bekijk uw kredietrapport en betwist onnauwkeurigheden
9. Algemene vastgoedmarkt
Waarom het belangrijk is
Net als bij andere soorten investeringen, is het goed om laag te kopen en hoog te verkopen. Vastgoedmarkten fluctueren en het loont de moeite om op de hoogte te zijn van trends. Het is ook belangrijk om op de hypotheekrentes te letten, zodat u uw financieringskosten indien mogelijk kunt verlagen.
Waarnaar te zoeken
Blijf op de hoogte van trends en statistieken voor:
- Huizenprijzen en woningverkopen (algemeen en in de door u gewenste markt)
- Nieuwe constructie
- Vastgoedinventaris
- Hypotheekrentes
- Flipping-activiteit
- Foreclosures
Het komt neer op
Vastgoed kan helpen bij het diversifiëren van uw portefeuille. Over het algemeen heeft onroerend goed een lage correlatie met andere belangrijke activaklassen, dus als aandelen dalen, gaat onroerend goed vaak omhoog. Een investering in onroerend goed kan ook zorgen voor een stabiele cashflow, aanzienlijke waardering, belastingvoordelen en concurrerende, voor risico gecorrigeerde rendementen, waardoor het een gezonde investering is.
Natuurlijk is het, net als bij elke investering, belangrijk om rekening te houden met bepaalde factoren, zoals degene die hier worden vermeld, voordat u in onroerend goed investeert – of u nu kiest voor fysiek onroerend goed, REIT’s of iets anders.