Geen documentatie (geen doc.) Hypotheek
Wat is geen hypotheek (geen documentatie)?
De term geen documentatie (geen doc) hypotheek verwijst naar een lening waarvoor geen terugbetalingsstructuur van de hypotheek.
Belangrijkste leerpunten
- Geen documentatiehypotheken vereisen geen inkomensverificatie van de lener.
- Leners verstrekken geldgevers een verklaring dat ze de lening kunnen terugbetalen.
- Deze leningen worden doorgaans verstrekt aan personen die geen vaste bron van inkomsten hebben, met inbegrip van zelfstandigen.
- Geen enkele doc-hypotheken zijn riskant en behoorden tot de leningen die verantwoordelijk waren voor de financiële crisis die leidde tot de Grote Recessie.
- Kredietverstrekkers hebben over het algemeen hogere aanbetalingen nodig dan traditionele hypotheken.
Hoe geen documentatie (geen documenten) hypotheken werken
Om in aanmerking te komen voor een hypotheek, moeten leners normaal gesproken een bewijs van inkomen overleggen. Dit omvat het verstrekken van W2’s, loonstrookjes, werkbrieven, bankafschriften en / of recente belastingaangiften. Kredietverstrekkers willen ervoor zorgen dat kredietnemers in staat zijn om de lening af te betalen door te bewijzen dat ze een stabiele en betrouwbare bron (nen) van inkomsten hebben. Dit natuurlijk naast andere factoren zoals een aanbetaling en een passende kredietscore.
Voor sommige hypotheken is echter geen bewijs van inkomen vereist. Dit worden geen documentatiehypotheken (geen doc.) Hypotheken, geen documentatieleningen of geen inkomensverificatiehypotheken genoemd. Met deze leningen hoeven leners geen bewijs van inkomen te verstrekken. In plaats daarvan moeten ze gewoon een verklaring overleggen waaruit blijkt dat ze de lening kunnen terugbetalen. Deze hypotheken worden meestal verstrekt aan mensen die geen vaste inkomstenbron hebben, zelfstandigen, nieuwe immigranten of tijdelijke werknemers.
Geen documentatie (geen doc) hypotheken voldoen niet aan de vereisten van de Consumer Credit Protection Act om de financiële gegevens van de lener redelijkerwijs te verifiëren. Omdat ze geen inkomensverificatie vereisen, zijn deze hypotheken vaak erg riskant. Dodd-Frank-regelgeving vereist nu meer documentatie over alle soorten leningen en met name hypotheekleningen. Nu zijn bankafschriften en activadocumentatie vereisten.
De Dodd-Frank Act bracht veranderingen teweeg in de kredietomgeving na de Grote Recessie, inclusief de vereiste van bankafschriften en activadocumentatie.
Geen enkele doc-leningen vallen onder de Alt-A categorie van uitleenproducten. Deze, samen met andere Alt-A-leningen – leningen die tussen prime- en subprime-hypotheken vallen – staan bekend om hun hoge wanbetalingsniveaus. Deze hypotheken behoorden tot de boosdoeners van de financiële ineenstorting in 2008, die leidde tot de Grote Recessie. Er zijn echter nog steeds hypotheekleningen beschikbaar, waarvoor geen belastingaangifte nodig is voor het documenteren van inkomsten. Andere soorten Alt-A-leningen zijn onder meer:
- Lage documentatielening (lage doc.) Vereist zeer weinig informatie over leners. Kredietverstrekkers verstrekten deze leningen vaak puur op basis van de kredietscores van hun klanten.
- Geen inkomen-geen activa (NINA). Deze hypotheekprogramma’s vereisen niet dat de lener inkomsten of activa openbaar maakt als onderdeel van de berekening van de lening. De geldschieter verifieert echter de arbeidsstatus van de lener voordat hij de lening verstrekt.
- Leningen met inkomensafhankelijke activa (SISA’s) stellen de lener in staat om hun inkomen op te geven zonder verificatie door de uitlener. Deze producten worden ook wel leugenaarsleningen genoemd.
- NINJA-leningen, een jargonterm die wordt gebruikt voor krediet dat wordt verstrekt aan een lener zonder inkomen, zonder baan en zonder activa. Deze lening negeert het verificatieproces.
Speciale overwegingen
Geen enkel document en andere Alt-A-leningen helpen huisvinnen en huisbazen met meerdere afschrijvingen op hun belastingaangiften om vastgoedbeleggingen te kopen zonder hun inkomen grondig te documenteren. Maar kredietverstrekkers die deze leningen verstrekken, vereisen dat kredietnemers uitstekende kredietscores en hoge kasreserves hebben om grote aanbetalingen te doen. De verificatie van het dienstverband van een lener vermeldt slechts het maandelijkse bruto-inkomen op de aanvraag.
Ook bij deze hypotheken zijn de aanbetalingsvereisten anders. Er is minimaal 30% aanbetaling vereist, terwijl andere hypotheken wel 35% tot 50% kunnen bedragen. Ter vergelijking: de meeste conventionele hypotheken vereisen een aanbetaling van 20%. Dergelijke hypotheken hebben ook een lening / waarde-ratio (LTV) van maximaal 70. Deze verhouding wordt berekend als de hoeveelheid van de hypotheek lien gedeeld door de geschatte waarde van de eigenschap, uitgedrukt in procenten.
Hoe hoger de aanbetaling van de lener op de vastgoedbelegging, hoe gemakkelijker het is om voor de lening te worden goedgekeurd. Dit bedrijfsmodel geldt voor veel hypotheken omdat kredietverstrekkers zien dat de kredietnemer bereid is een aanzienlijk bedrag aan kapitaal aan te bieden. Deze grote afkoopsom kan betekenen dat de kans kleiner is dat de lener in gebreke blijft vanwege zijn aanzienlijke investering.
De rentetarieven voor geen documentatie en andere Alt-A-producten zijn meestal hoger dan voor een traditionele hypotheeklening. Veel van deze leningen met beperkte documentatie ontlenen hun zekerheid aan de vermogenspositie van een onroerend goed.