Achter de schermen van uw hypotheek

Mogelijk ziet u uw hypotheek als de lening die u heeft geholpen bij het kopen van uw huis. Maar beleggers zien een hypotheek als een stroom van toekomstige kasstromen. Deze kasstromen worden gekocht, verkocht, gestript, in tranches verdeeld en gesecuritiseerd op de secundaire hypotheekmarkt. Omdat de meeste hypotheken in de verkoop belanden, is de secundaire hypotheekmarkt extreem groot en zeer liquide.

Vanuit het oogpunt van ontstaan tot het moment waarop de maandelijkse betaling van een kredietnemer eindigt met een investeerder als onderdeel van een mortgage-backed securities (MBS), asset-backed securities (ABS), collateralized hypothecaire verplichtingen (CMO) of collateralized debt obligation ( CDO), zijn er verschillende instellingen die allemaal een bepaald percentage van de initiële vergoedingen en / of maandelijkse kasstromen uitkeren.

In dit artikel laten we u zien hoe de secundaire hypotheekmarkt werkt en stellen we u voor aan de belangrijkste deelnemers.

Er zijn vier hoofddeelnemers op deze markt: de hypotheekverstrekker, de aggregator, de effectenhandelaar en de investeerder.

1. De hypotheekverstrekker

De hypotheekverstrekker is het eerste bedrijf dat zich bezighoudt met de secundaire hypotheekmarkt. Hypotheekverstrekkers zijn retailbanken, hypotheekbankiers en hypotheekmakelaars. Terwijl banken hun traditionele financieringsbronnen gebruiken om leningen af ​​te sluiten, gebruiken hypotheekbankiers doorgaans een zogenaamde magazijnkredietlijn om leningen te financieren. De meeste banken, en bijna alle hypotheekbankiers, verkopen snel nieuw verstrekte hypotheken op de secundaire markt.

Een onderscheid dat moet worden opgemerkt, is dat banken en hypotheekbankiers hun eigen middelen gebruiken om hypotheken af ​​te sluiten en hypotheekmakelaars niet. Hypotheekmakelaars treden eerder op als onafhankelijke agenten voor banken of hypotheekbankiers, door ze samen te brengen met klanten (leners).

Afhankelijk van de omvang en verfijning kan een hypotheekverstrekker echter gedurende een bepaalde periode hypotheken samenvoegen voordat hij het hele pakket verkoopt; het kan ook individuele leningen verkopen zodra ze zijn aangegaan. Er is een risico verbonden voor een initiator wanneer hij een hypotheek vasthoudt nadat een rentetarief is genoteerd en door een lener is vergrendeld. Als de hypotheek niet tegelijkertijd op de secundaire markt wordt verkocht op het moment dat de lener de rentevoet vastzet, kunnen de rentetarieven veranderen, waardoor de waarde van de hypotheek op de secundaire markt verandert en, uiteindelijk, de winst die de opdrachtgever op de hypotheek maakt.

Originatoren die hypotheken samenvoegen voordat ze ze verkopen, dekken vaak hun hypotheekpijplijnen af tegen renteverschuivingen. Er is een speciaal type transactie, een zogenaamde ‘ best effort trade’, bedoeld voor de verkoop van een enkele hypotheek, waardoor de opdrachtgever niet langer een hypotheek hoeft af te dekken. Kleinere originators hebben de neiging gebruik te maken van transacties met de beste inspanningen.

Over het algemeen verdienen hypotheekverstrekkers geld door de kosten die in rekening worden gebracht om een ​​hypotheek te verkrijgen en het verschil tussen het rentetarief dat aan een lener wordt gegeven en de premie die een secundaire markt voor dat rentetarief zal betalen.

2. De aggregator

Aggregators zijn het volgende bedrijf in de lijn van marktdeelnemers op de secundaire hypotheekmarkt. Aggregators zijn grote hypotheekverstrekkers die banden hebben met Wall Street-bedrijven en door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s), zoals Fannie Mae en Freddie Mac. Aggregators kopen nieuw gecreëerde hypotheken van kleinere originators en vormen samen met hun eigen hypotheken pools van hypotheken die ze ofwel securitiseren in private-label door hypotheken gedekte effecten (door samen te werken met Wall Street-bedrijven) of door hypotheekgedekte effecten van agentschappen te vormen (door te werken via GSE’s).

Net als originators moeten aggregators de hypotheken in hun pijplijnen afdekken vanaf het moment dat ze zich ertoe verbinden een hypotheek te kopen, via het securitisatieproces, en totdat de MBS aan een effectenhandelaar is verkocht. Het afdekken van een hypotheekpijplijn is een complexe taak vanwege neerslag en verspreidingsrisico ‘s. Aggregators maken winst door het verschil tussen de prijs die ze betalen voor hypotheken en de prijs waarvoor ze de MBS kunnen verkopen die door die hypotheken worden gedekt, afhankelijk van de effectiviteit van de afdekking.

3. Effectenhandelaars

Nadat een MBS is gevormd (en soms voordat deze wordt gevormd, afhankelijk van het type MBS), wordt deze verkocht aan een effectenhandelaar. De meeste beursvennootschappen in Wall Street hebben MBS- handelsdesks. Dealers op deze bureaus doen allerlei creatieve dingen met MBS en hypotheekleningen; het einddoel is om ze als effecten aan investeerders te verkopen. Dealers gebruiken vaak MBS’en om CMO’s, ABS’en en CDO’s te structureren. Deze deals kunnen zo worden gestructureerd dat ze verschillende en enigszins duidelijke kenmerken van vervroegde aflossing en verbeterde kredietwaardigheid hebben in vergelijking met de onderliggende MBS of hele leningen. Dealers maken een spreiding in de prijs waartegen ze MBS kopen en verkopen, en proberen arbitragewinst te maken op de manier waarop ze de specifieke CMO, ABS- en CDO-pakketten structureren.

4. Investeerders

Investeerders zijn de eindgebruikers van hypotheken. Buitenlandse overheden, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, banken, GSE’s en hedgefondsen zijn allemaal grote investeerders in hypotheken. MBS, CMO’s, ABS en CDO’s bieden beleggers een breed scala aan potentiële opbrengsten op basis van verschillende kredietkwaliteit en renterisico’s.

Buitenlandse overheden, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en banken beleggen doorgaans in hypotheekproducten met een hoge rating. Bepaalde tranches van de verschillende gestructureerde hypotheekovereenkomsten worden door deze investeerders gezocht vanwege hun vooruitbetalings- en renterisicoprofielen. Hedgefondsen zijn doorgaans grote investeerders in hypotheekproducten met een lage kredietwaardigheid en in gestructureerde hypotheekproducten met een groter renterisico.

Van alle hypotheekinvesteerders hebben de GSE’s de grootste portefeuilles. Het type hypotheekproduct waarin ze kunnen investeren, wordt grotendeels gereguleerd door het Office of Federal Housing Enterprise Oversight.

Het komt neer op

Weinig leners realiseren zich de mate waarin hun hypotheek wordt gesneden, in blokjes gesneden en verhandeld. Binnen een paar weken, misschien een maand, vanaf het moment dat een hypotheek is ontstaan, kan deze onderdeel worden van een CMO, ABS of CDO. De eindgebruiker van een hypotheek kan een hedgefonds zijn dat directionele rentetarieven inzet of hefboomposities gebruikt om kleine relationele prijsafwijkingen te exploiteren, of het kan de centrale bank van een ander land zijn die de kredietwaardigheid van een agentschap MBS op prijs stelt.

Anderzijds kan het een in Brussel gevestigde verzekeringsmaatschappij zijn die wordt aangetrokken door het looptijd- en convexiteitsprofiel van een bepaalde tranche in een ABS, CMO of CDO-deal. De secundaire hypotheekmarkt is enorm, liquide en complex met verschillende instellingen die allemaal graag een deel van de hypotheektaart willen consumeren.