Moet u een huis op een veiling kopen?
Belangrijkste leerpunten:
- Het kopen van een huis op een veiling is riskanter dan kopen via het gebruikelijke proces. Het is van vitaal belang om goed voorgelicht te zijn over hoe vastgoedveilingen werken.
- U kunt thuisveilingen vinden via lokale overheden, makelaars in onroerend goed en online sites zoals RealtyTrac.com en Auction.com.
- Veilingpanden staan vaak geen huisinspectie toe of enige legale manier om het interieur persoonlijk te bekijken. Als u het risico van het kopen van een onroerend goed in slechte staat niet kunt betalen, blijf dan bij veilingen waarbij u het onroerend goed kunt inspecteren voordat u een bod uitbrengt.
- Lees en begrijp alle veilingregels en doe uw due diligence bij elk onroerend goed waarin u geïnteresseerd bent – controleer bijvoorbeeld op claims, pandrechten en bewoners voordat u een bod uitbrengt.
Hoe het kopen van een huis op een veiling werkt
De voordelen van kopen op een veiling zijn onder meer het uitbreiden van uw mogelijkheden en eventueel kopen met korting. U zult misschien minder concurrentie hebben om een veilinghuis te kopen in vergelijking met kopen op de traditionele manier, maar u zult ook te maken hebben met een andere pool van potentiële kopers – vaak ervaren investeerders.
Misschien is het grootste risico van kopen op een veiling dat u beperkte kennis heeft van de panden die te koop staan, waardoor een dure misstap een reële mogelijkheid wordt. Zoals bij elke aankoop van onroerend goed, moet u ook veel papierwerk lezen, begrijpen en ondertekenen (idealiter met de hulp van een onroerendgoedadvocaat).
De kennis over onroerend goed is rijk aan verhalen over huizen die op een veiling zijn gekocht voor ver onder de marktwaarde, en dergelijke koopjes zijn er. Veilingen zijn echter doorgaans een riskantere manier om onroerend goed te verwerven dan kopen via het gebruikelijke proces. Die realiteit maakt het van vitaal belang om goed opgeleid te zijn in de manier waarop onroerendgoedveilingen werken en voorzichtig met de eigendommen waarop u overweegt te bieden.
“Veel mensen denken ten onrechte dat veilinghuizen een goede deal zijn”, zegt John Myers, een makelaar en kwalificerende makelaar bij Myers & Myers Real Estate in Albuquerque, NM. vergissing.”
Om u te helpen voorkomen dat u een grote fout maakt, volgen hier de basisprincipes van woningveilingen, zodat u kunt beslissen of deze optie voor u zou kunnen werken – of u nu in het onroerend goed wilt wonen of het puur als investering wilt gebruiken.
Hoe huizen op een veiling terechtkomen
Er zijn twee veelvoorkomende manieren waarop een huis kan worden geveild.
Executieveilingen
Wanneer een huiseigenaar de hypotheek gedurende ten minste een paar maanden niet heeft betaald, kan hij in gebreke blijven en in executie terechtkomen. Wanneer dit gebeurt, dient de bank een ingebrekestelling in bij de County Recorder. Als de huiseigenaar het verschuldigde saldo niet betaalt – of de hypotheek opnieuw onderhandelt met de geldschieter – kan de geldschieter het huis ter veiling aanbieden en de huiseigenaar dwingen om niet te betalen. Deze executieveilingen worden gehouden door door de bank ingehuurde trustees.
Verzuimveilingen onroerendgoedbelasting
Een andere manier waarop een huis op het veilingblok terechtkomt, is wanneer de eigenaar de opgelegde onroerendgoedbelasting niet betaalt. In deze gevallen is het niet de bank, maar de onbetaalde belastingdienst die beslag legt op het onroerend goed. De resulterende veiling van het retentierecht wordt uitgevoerd door een plaatselijke sheriff, griffier of het controlekantoor van de provincie of de plaatselijke belastingdienst.
Bijwonen van de veiling
Ongeacht het type veiling kunnen deze evenementen plaatsvinden op fysieke locaties zoals gerechtsgebouwen van de lokale overheid en hotelconferentieruimtes, en deze persoonlijke veilingen worden snel voltooid. Vastgoedveilingen vinden ook steeds vaker online plaats, waar ze dagen of weken kunnen duren.
Het kopen van huizen op een veiling is en zal populair blijven, volgens Earl White, mede-oprichter van House Heroes LLC, een onroerendgoedinvesteringsmaatschappij in Florida die huizen, appartementen en leegstaande woningen koopt. “Eigenaars met een beperkt budget en vastgoedprofessionals migreren naar bronnen waar minder concurrentie is”, zegt hij. “Veilingobjecten leveren uiteraard minder aanbiedingen op, wat resulteert in een lagere verkoopprijs. Executieveilingen bieden echter niet de kortingen die bestonden in de tijd van de [huisvestings] crisis. “
White blijft uitleggen dat wanneer er minder woningen beschikbaar zijn, kopers zeer gemotiveerd zijn vanwege de woningwaardering en gunstige hypotheekrentes. Hij zegt dat online veilingen de concurrentie hebben vergroot en de prijzen hebben opgedreven.
Veilingen van onroerend goed vinden
Een manier om veilingen te vinden, is door rechtstreeks contact op te nemen met de lokale overheden of door hun websites te bezoeken voor informatie en vervolgens telefonisch contact op te nemen om de details te bevestigen. Een andere is via sites zoals RealtyTrac.com en Auction.com. Online informatie is echter niet altijd correct.
Er kunnen eigendommen worden vermeld die in voorlopige afscherming zijn, omdat de eigenaar betalingsachterstand heeft. Deze eigendommen komen misschien nooit te koop omdat hun eigenaren hun betalingen inhalen of een regeling treffen met hun geldschieters.
Lokale makelaars en makelaars kunnen ook waardevolle bronnen zijn. Helaas vindt u ze misschien niet enthousiast om te helpen, omdat agenten en makelaars niet automatisch commissies verdienen op live veilingen. Deze makelaars kunnen echter commissies verdienen via online veilingen.
Meerdere servicegegevens
Direct multiple listing service (MLS) -rapporten zijn volgens White veel waardevoller voor potentiële kopers dan online aanbiedingen, omdat ze de volledige gegevens voor de vermelding bevatten, inclusief foto’s en, het belangrijkste, niet-openbare opmerkingen van makelaars. “Niet-openbare commentaren zijn belangrijk omdat ze kritische informatie bevatten die van invloed is op de verkoopprijs en de dagen op de markt”, zegt White. Deze informatie kan betrekking hebben op defecten aan eigendommen, financieringsopties, bewoning en huurcontracten.
De beste manier om een veilingobject te beoordelen, is door samen te werken met makelaars, taxateurs en aannemers. Deze vertegenwoordigers van de industrie begrijpen de bouw- en verbouwingskosten en kunnen een nauwkeurige schatting maken van de waarde van het onroerend goed en de kosten van het werk dat het mogelijk nodig heeft.
Hoewel regels per locatie verschillen, zijn MLS- en county-records volgens White vaak alleen beschikbaar voor licentiehouders van onroerend goed. In zijn ervaring helpen zij u meestal graag gratis als u contact met hen opneemt.
White merkt ook op dat persoonlijke veilingen aan het verdwijnen zijn omdat zelfs kleinere provincies ze online hebben verplaatst. Miami en Palm Beach zijn twee locaties waar zowel belasting- als executieveilingen nu volledig online zijn.
Houd er rekening mee dat executieveilingen vaak worden uitgesteld of geannuleerd, zelfs op het laatste moment. Het kan zijn dat de geldschieter niet al het papierwerk heeft verkregen dat hij nodig heeft, of dat de lener een oplossing heeft bedacht om uitsluiting te voorkomen.
Wat bieders moeten weten
Voordat u een bod uitbrengt op een vastgoedveiling, dient u het risico dat u neemt te begrijpen. Een slechte aankoop kan u jarenlang achtervolgen. U moet ook de regels van de veiling begrijpen en bereid zijn om ze te volgen voordat u probeert deel te nemen.
U moet zich registreren en een restitueerbare aanbetaling van 5% tot 10% van de verwachte verkoopprijs van het onroerend goed indienen bij de entiteit die de veiling organiseert. Als de veiling persoonlijk plaatsvindt, zorg er dan voor dat u ten minste een uur voor de geplande start incheckt en een officiële kaart krijgt, die u ophaalt wanneer u klaar bent om te bieden.
Het winnen van een eigendom op een veiling kan op twee verschillende manieren werken.
- Bij een veiling met bevestiging van geldschieters hoeft de geldschieter uw bod niet te accepteren, zelfs niet als u de hoogste bieder bent.
- Bij een absolute veiling krijgt het winnende bod de woning.
De startprijs van de veiling kan het saldo zijn dat verschuldigd is op de hypotheek of een lager bedrag dat bedoeld is om het bieden te stimuleren. Bij een executieveiling mag de geldschieter niet profiteren van de veiling. Vaak worden deze eigendommen met verlies verkocht; als er winst is, wordt verondersteld dat deze naar de afgeschermde huiseigenaar gaat nadat de hypotheek en eventuele andere pandrechten zijn betaald. Veilingobjecten zijn niet altijd geweldige deals – de veilingmeester kan bijvoorbeeld een verborgen minimumprijs instellen voor een onroerend goed, wat het minimum is dat moet worden geboden.
“Of een koper de veiling nu persoonlijk of online bijwoont, ze moeten in gedachten houden dat er een drempelprijs is voor elk onroerend goed waar een verstandige aankoop een dwaze aankoop kan worden, en ze mogen het evenement, de locatie of hun emoties niet toestaan beïnvloeden hun beslissing, ”adviseert Ron Humes, makelaar sinds 2000 en huidig VP Operations voor Post Modern Marketing in Lexington, Kentucky.
Toegang tot een woning
Veilingpanden bieden potentiële kopers zelden hetzelfde toegangsniveau als traditioneel verkochte eigendommen. Het is hoogstwaarschijnlijk niet toegestaan om op uw gemak met uw makelaar door het pand te lopen, hoewel sommige veilingbedrijven wel open dagen aanbieden.
“Persoonlijk zou ik een klant nooit aanraden een woning op afstand te kopen zonder eerst de oogboltest uit te voeren”, zegt David Roberson, een vastgoedadvocaat en makelaar in San Jose, Californië. Hij en zijn vrouw hebben 22 huurwoningen in drie staten, en hij is de eigenaar en exploitant van Silicon Valley Property Management Group. U of uw vertrouwde beleggingsteam moet zowel het onroerend goed dat u overweegt als de mensen met wie u zaken doet, grondig evalueren voordat u uzelf wettelijk of financieel verplicht.
Evenzo waarschuwt Humes dat bronnen die rapporteren over de huidige of toekomstige waarde van een onroerend goed onnauwkeurig kunnen zijn, tenzij er een evaluatie ter plaatse heeft plaatsgevonden door professionals die weten hoe ze alle noodzakelijke details moeten verzamelen en beoordelen. De beste manier om een veilingobject te beoordelen, is door samen te werken met professionals – makelaars, taxateurs en aannemers – die de bouw- en verbouwingskosten begrijpen en die de huidige en toekomstige waarde van het onroerend goed en de kosten van het benodigde werk nauwkeurig kunnen inschatten.
Staat van het pand en inspecties
Een huis kan allerlei problemen hebben – onthoud dat het vroeger van iemand was die de hypotheek of de onroerendgoedbelasting niet kon betalen, dus de eigenaar kon zich waarschijnlijk ook geen routineonderhoud of reparaties veroorloven. Bovendien kan het zijn dat de eigenaar, zodra het verlies van de woning onvermijdelijk leek, deze opzettelijk heeft verwaarloosd of zelfs ernstig heeft beschadigd. Ook kan een leegstaand pand zijn vernield of bezet door krakers.
Stel dat als het pand er van buiten vreselijk uitziet, het er van binnen waarschijnlijk vreselijk uitziet. Veilingobjecten worden verkocht zoals ze zijn en u moet zich alle reparaties kunnen veroorloven. Hoe verleidelijk het ook mag zijn, u moet geen inbreuk maken om een beter idee te krijgen van de staat van het pand. Je hebt misschien wel eens flippers op tv gezien die achtertuinen binnengingen, naar binnen turen of zelfs door ramen klimmen, maar dat is illegaal en je wilt beslist niemand storen die het huis bezet, niet alleen uit beleefdheid maar ook voor je veiligheid. Zoek informatie over de eigendomsgeschiedenis van het onroerend goed uit de registers van de lokale overheid, praat met lokale makelaars en vraag respectvol om informatie van buren.
Veilingpanden staan vaak geen huisinspectie toe of enige legale manier om het interieur persoonlijk te bekijken. Als u het risico van het kopen van een onroerend goed in slechte staat niet kunt betalen, blijf dan bij veilingen waarbij u het onroerend goed kunt inspecteren voordat u een bod uitbrengt. Zonder deze informatie kan het moeilijk zijn om te weten waar u aan begint, wat de reparatiekosten van een woning zullen zijn en wat de werkelijke waarde is, totdat u de eigenaar bent geworden.
Zelfs als u een huisinspectie kunt krijgen, heeft dat nog steeds zijn grenzen. Problemen achter muren, in plafonds en onder vloeren zijn mogelijk pas duidelijk wanneer u ze in bezit neemt. Als de hulpprogramma’s zijn uitgeschakeld, kunt u mogelijk geen lekken, elektrische problemen, kapotte apparaten of defecte HVAC-apparatuur detecteren.
Betalingsmogelijkheden: vooruit plannen
Het kopen van een woning op een veiling vereist meestal veel geld. Elk veilingbedrijf en elke provinciale overheid heeft zijn eigen betalingsvereisten, maar u zult waarschijnlijk contant geld nodig hebben om uw recht om te bieden zeker te stellen. Aanbetalingsbedragen en aankoopmethoden zijn vaak afhankelijk van het onroerend goed en het veilinghuis. Er kunnen meer flexibele financieringsopties beschikbaar zijn door op traditionele wijze een eigendom van de bank te kopen . Veilingen zijn niet de enige manier om faillissementen te kopen.
Wat de betaling betreft, moeten bieders op een veiling contant geld, een postwissel of een kascheque meebrengen voor het door de veilinghouder vereiste bedrag. Meestal moet u de woning direct na het winnen van de veiling volledig betalen. Soms heeft u tot de volgende dag de tijd om de betaling af te ronden. Als u de betaling niet voltooit, kan uw aanbetaling worden verbeurd en wordt u uitgesloten van toekomstige veilingen. Wees voorbereid om een bewijs van geld te overleggen om aan te tonen dat u de aankoop kunt voltooien. Als u biedt als een entiteit, zoals een LLC, een trust of een commanditaire vennootschap in plaats van als een persoon, moet u mogelijk uw entiteitsdocumenten tonen.
Winnaars gaan via borgtocht en sluiting, net als bij elke andere huisaankoop. Bieders op vastgoedveilingen zijn vaak vastgoedinvesteerders die het zich kunnen veroorloven contant te betalen. Voor veilingen die gefinancierde aankopen toestaan, moet u van tevoren worden geprekwalificeerd. Sommige veilinghuizen geven er de voorkeur aan dat u samenwerkt met hun aangesloten geldschieters en zullen die geldschieters op de veiling ter plaatse hebben. Doe echter van tevoren uw onderzoek om de rentetarieven te bepalen die beschikbaar zijn bij concurrerende geldschieters. Deze informatie kan u een hefboomeffect geven.
Zorg er ook voor dat u de veilingkosten begrijpt die u geacht wordt te dekken. “Huizen die op veilingen worden gekocht, hebben vaak kosten en vergoedingen van veilingmeesters, banken, advocaten en andere bedrijven die het onroerend goed naar de veiling moeten brengen”, zegt Humes. “Het is niet ongebruikelijk om 10% veilingkosten, bankrente en boetes, advocaatkosten, 12% verkoopkosten en eigendomsvoorbereidingskosten te vinden die aan de koper worden doorberekend.”
Controleer op eventuele claims, pandrechten en inzittenden
Voordat je een bod uitbrengt, wil je het huren van een zoekopdracht op titel bedrijf om te zien wie pandrechten tegen het pand zou kunnen houden. Als eigenaar wordt u verantwoordelijk voor eventuele pandrechten, wat betekent dat u meer geld uit uw zak kunt halen.
Er kunnen andere vorderingen op het huis zijn – niet alleen belastingrecht, maar ook onderpand van aannemers of een tweede hypotheek. Bieders dienen contact op te nemen met het veilingbedrijf om ervoor te zorgen dat het onroerend goed een duidelijke titel heeft. Als u een veiling wint, wilt u een titelverzekering kopen tijdens escrow of onmiddellijk na sluiting om uzelf te beschermen tegen pandrechten die niet worden ontdekt tijdens het zoeken naar titels.
In sommige gevallen zal de (voormalige) eigenaar of een kraker het pand bezetten en zult u ze moeten uitzetten – een vaak langdurig proces dat op zijn best onaangenaam en in het slechtste geval duur kan zijn. Het zou voordeliger kunnen zijn om ze van tevoren enkele duizenden dollars aan te bieden om naar buiten te gaan en de sleutels te overhandigen.
Doe niets totdat u de titel heeft. Vermijd de neiging om te beginnen met renoveren of onmiddellijk na het verkrijgen van uw verkoopcertificaat te verhuizen. U moet nog ongeveer 10 dagen wachten om uw titelbewijs te ontvangen. Het eigendom is niet echt van u totdat u in het bezit bent van dat certificaat; de eigenaar zou zijn recht op de woning alsnog kunnen behouden door bij de rechtbank bezwaar te maken tegen de verkoop of door de lening af te lossen.
Het komt neer op
Afgeschermde woningen kunnen financieel aantrekkelijk zijn, maar er zijn veel obstakels die u moet overwegen voordat u koopt. Ook het feit dat een huis op een veiling te koop is, betekent niet dat u het voor een goede prijs kunt krijgen (of dat het huis voor elke prijs een goede deal is – het kan een geldkuil zijn). Voor slimme, intelligente en gemotiveerde individuen zijn vastgoedveilingen echter de moeite waard om te verkennen als een manier om goedkoop een huis of een investeringspand op te halen.
Overweeg echter als alternatief eigendommen die niet op een veiling worden verkocht. “Het kan mogelijk zijn om een betere deal te vinden wanneer je onderhandelt met een verkoper die aandelen heeft in een onroerend goed en voor eigen rekening kan onderhandelen zonder alle aan de veiling gerelateerde boetes en vergoedingen”, adviseert Humes. “U kunt op veilingen ook meer concurrentie hebben van bedrijven die onroerend goed kopen om als bedrijfsmodel om te buigen. Veilinghuizen zijn niet altijd de beste deal voor de gemiddelde huizenkoper. “
Als u geïnteresseerd bent in het proberen om een koopje op een veiling op te halen, valt er veel te leren. Veilingen zijn een riskantere manier om een woning te kopen dan via een makelaar. Het is belangrijk om buitengewoon goed geïnformeerd te zijn over het proces en de eigendommen waarop u geïnteresseerd bent om te bieden. Werken met een lokale makelaar of makelaar om potentiële eigendommen te identificeren, kan helpen, hoewel ze misschien niet geïnteresseerd zijn, tenzij u een compensatieovereenkomst kunt bereiken.
Zorg er ten slotte voor dat u alle veilingregels grondig doorleest en het onroerend goed zorgvuldig onderzoekt voordat u een bod uitbrengt. Vraag de raad van een vastgoedadvocaat – idealiter iemand die ervaring heeft met executieverkoop – om er zeker van te zijn dat u begrijpt wat uw verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden zullen zijn als u de winnende bieder bent.