Inzicht in de Case-Shiller Housing Index
De Case-Shiller Index, formeel bekend als de S & P / Case-Shiller Home Price Index, werd in de jaren tachtig ontwikkeld door drie economen: Allan Weiss, Karl Case en Robert Shiller. Deze mannen vormden later een bedrijf om hun onderzoek naar huizenprijzen in de VS te verkopen. Dat bedrijf werd gekocht door Fiserv, Inc., dat de gegevens achter de index die door Standard & Poor’s wordt verspreid in tabelvorm zet.
De Case-Shiller Index is eigenlijk niet slechts één index, maar bestaat uit verschillende indexen:
- Denegen belangrijkste volkstellingen in de VS
- De samengestelde index van 10 steden omvat Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco en Washington, DC.
- De samengestelde index van 20 steden omvat alle bovenstaande steden, plus Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle en Tampa.
- Er zijn ook 20 individuele indexen van grootstedelijke gebieden voor alle hierboven genoemde steden.
Elk van deze indexen, behalve de nationale index die driemaandelijks wordt berekend en gepubliceerd op de laatste dinsdag van februari, mei, augustus en november, wordt op de laatste dinsdag van elke maand om 9 uur EST gepubliceerd. Er is een datavertraging van twee maanden, dus een rapport dat in mei wordt uitgegeven, zal alleen betrekking hebben op de woningverkopen tot en met maart.
Belangrijkste leerpunten
- De Case-Shiller Index bestaat uit verschillende indexen die de waarde van vrijstaande eengezinswoningen volgen met behulp van de arm-length- en herhalingsverkoopmethoden.
- Er bestaan andere indexen, zoals degene die wordt gebruikt om appartementen te evalueren.
- Een index die de waarde van onroerend goed op provinciaal niveau bijhoudt, kan meer relevante, lokale informatie bieden aan potentiële kopers.
- Alle huizenprijsindexen, vooral de Case-Shiller, zijn niet alleen barometers van de huizenmarkt, maar ook van de gezondheid van de economie in het algemeen.
Wat de index wel en niet bijhoudt
Elke index meet veranderingen in de prijzen van eengezinswoningen, vrijstaande herhalingsverkoopmethode, die de verkoopprijzen van dezelfde woningen in de loop van de tijd vergelijkt. Nieuwbouw is uitgesloten. Aangezien deze huizen niet eerder zijn verkocht, is er geen manier om te berekenen hoe hun verkoopprijzen zijn veranderd totdat ze twee eigenaren hebben gehad.
De soorten verkopen die door de Case-Shiller-indexen worden gevolgd, worden zakelijke verkooptransacties genoemd. Dit zijn transacties waarbij de woning tegen marktwaarde is verkocht en de verkoopprijsgegevens kunnen worden gebruikt om een nauwkeurige momentopname van de huizenmarkt te krijgen. Een transactie waarbij een moeder haar huis aan haar zoon verkocht voor een gunstige prijs onder de marktprijs, zou in geen enkele Case-Shiller-index worden opgenomen. Executieverkopen worden in de indexen opgenomen omdat een verkoop tussen een bank en een particulier zowel als zakelijke als herhaalde verkoop wordt beschouwd.
Condos en coöperaties zijn niet opgenomen in een van de belangrijkste indexen. Er zijn echter afzonderlijke condo-indexen die de condo-prijzen volgen in vijf grote markten: Boston, Chicago, New York, Los Angeles en San Francisco.
Eveneens uitgesloten van de index zijn eigendommen waarvan de aanduiding verandert (bijvoorbeeld een woning die tot voor kort als een huis werd beschouwd, maar nu een condo is, zou niet worden opgenomen), verkopen vlak voor of nadat een woning ingrijpend is veranderd (zoals een woning met twee -slaapkamerhuis verbouwd tot een huis met vijf slaapkamers), en transacties die gegevensfouten lijken te bevatten (een huis verkocht voor $ 100.000 dat later werd gerapporteerd als verkocht voor $ 10.000, bijvoorbeeld).
Waarom huizenprijzen belangrijk zijn
Zelfs als u geen huis koopt of verkoopt, zijn huizenprijzen een indicator van hoe de bredere economie presteert. Hebben mensen er vertrouwen in dat dit een goed moment is om een grote, dure investering te doen? Hoe goed presteert een bepaalde geografische regio economisch? Hoe presteren bedrijven met een groot belang in de woningbouwsector? De Case-Shiller Index geeft inzicht in al deze indicatoren.
Het is zelfs mogelijk om indirect te profiteren van veranderingen in huizenprijzen door te beleggen in futures en opties op de Chicago Mercantile Exchange in S & P / Case-Shiller Home Price Indexes. Dit type investering wordt aanbevolen voor bedrijven zoals vastgoed- en vastgoedontwikkelaars, banken, hypotheekverstrekkers en huizenleveranciers om hen te helpen het risico van hun grote belangen in de woningsector te verkleinen. Zelfs bedrijven die weinig of niets met huisvesting te maken hebben, willen misschien in deze producten investeren om hun portefeuille te diversifiëren en investeringsrisico’s te beheersen.
Ten slotte hebben veel mensen minstens evenveel, zo niet meer, in hun huis geïnvesteerd als in aandelen. De bewegingen van de huizenprijzen hebben dus een aanzienlijke impact op de totale waarde van hun portefeuilles.
Twee alternatieve Amerikaanse woningprijsindexen
Huizenprijsindex (HPI)
De Amerikaanse Federal Housing Finance Agency (FHFA), opgericht onder de Housing and Economic Recovery Act van 2008, publiceert de driemaandelijkse House Price Index (HPI). De HPI bestrijkt 400 grootstedelijke gebieden in alle 50 staten en bevat gegevens die teruggaan tot de jaren zeventig.
De FHFA HPI is een beetje een verzamelnaam voor verschillende indexen geproduceerd door de FHFA en gebaseerd op tientallen miljoenen huizenverkopen. Will Doerner, toezichthoudend econoom voor de afdeling Research & Statistics van de FHFA, wijst erop dat de FHFA, om verschillende marktsegmenten onder de aandacht te brengen, drie hoofdtypen indexen produceert: de Purchase Only HPI, All-Transactions HPI en Expanded-Data HPI.
De All Transactions HPI omvat bijvoorbeeld herfinancieringen, niet alleen aankopen, terwijl de jaarlijkse HPI de meest gedetailleerde gegevens bevat: tot op postcode, provincie- en census-tractieniveau. De Purchase Only HPI wordt bijvoorbeeld het vaakst genoemd in de media. De Expanded-Data HPI omvat FHA-hypotheken en informatie uit openbare registers, waardoor de gegevens de volledige markt van huizen kunnen bestrijken die onder de conforme leninglimiet worden verkocht.
De FHFA maakt ook andere alternatieve indexen voor beoefenaars en onderzoekers. De Distress-Free HPI is exclusief executieverkopen en short sales. De jaarlijkse HPI biedt gegevens voor gedetailleerde geografische niveaus, zoals meer dan 2.000 provincies, 19.000 postcodes en 50.000 volkstellingen.
Leningprestatie woningprijsindex
De Loan Performance Home Price Index, geproduceerd door CoreLogic, gebruikt ook gegevens over herhaalde verkopen, maar is veel uitgebreider opgezet. De CoreLogic HPI omvat op het moment van publicatie meer dan 7.100 postcodes, meer dan 930 Core Based Statistical Areas (CBSA) en meer dan 1.300 provincies in alle 50 staten en het District of Columbia. Hoewel de gegevens een vertraging van vijf weken hebben, bouwt CoreLogic elke maand haar nationale gegevenssets opnieuw op.
Buitenlandse woningprijsindexen
De Verenigde Staten zijn niet het enige land dat woningprijsindexcijfers maakt.
- De belangrijkste index van Canada is deNational Composite House Price Index, die ook de herhalingsverkoopmethode gebruikt. Het combineert gegevens van de verkoop van eengezinswoningen in steden als Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal en Halifax.
- De permanente tsb House Price Index van Ierland wordt opgesteld door de permanente tsb Group Holdings, PLC, een belangrijke aanbieder van financiële retaildiensten op de Ierse binnenlandse bankmarkt. In feite bezit de Groep ongeveer 15% van de woninghypotheken van het land. Deze index houdt rekening met de grootte, het type, de locatie en andere kenmerken van een huis voordat er een waarde aan wordt toegekend met behulp van een complexe techniek die bekend staat als multivariate lineaire regressieanalyse.
- De belangrijkste index van het Verenigd Koninkrijk is deHalifax House Price-index, genoemd naar Halifax, een divisie van Lloyd’s Banking Group en de grootste hypotheekverstrekker in het Verenigd Koninkrijk. Deze index maakt ook gebruik van een multivariate lineaire regressieanalyse.
Het komt neer op
De Case-Shiller Index is een veelgebruikte en gerespecteerde barometer van de Amerikaanse huizenmarkt en de economie in het algemeen. Maar het is niet de enige barometer om naar te kijken. Voor elke serieuze vastgoedbelegger of ander type belegger moet ook rekening worden gehouden met alternatieve Amerikaanse woningindexen, evenals buitenlandse HPI’s.