Typische schuld / eigen vermogen (D / E) ratio’s voor de vastgoedsector
De vastgoedsector omvat verschillende groepen bedrijven die onroerend goed bezitten, ontwikkelen en exploiteren, zoals woningen, gebouwen, bedrijfsruimten en kantoren. Aangezien onroerendgoedmaatschappijen meestal het hele onroerend goed opkopen, vereisen dergelijke transacties grote investeringen vooraf, die vaak worden gefinancierd met een grote hoeveelheid schulden.
Een maatstaf waar beleggers op letten, is de mate van hefboomwerking van het onroerendgoedbedrijf, die wordt gemeten aan de hand van de verhouding schuld / eigen vermogen (D / E).
Belangrijkste leerpunten
- De verhouding schuld / eigen vermogen (D / E) is een belangrijke maatstaf die wordt gebruikt om de mate van schuld en financiële hefboomwerking van een bedrijf te bepalen.
- Aangezien vastgoedbeleggingen hoge schulden kunnen hebben, is de sector onderhevig aan renterisico’s.
- D / E-ratio’s voor bedrijven in de vastgoedsector, inclusief REIT’s, liggen meestal rond de 3,5: 1.
D / E-ratio’s in de vastgoedsector
De D / E-ratio voor bedrijven in de vastgoedsector is gemiddeld ongeveer 352% (of 3,5: 1). Vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s) komen iets hoger uit met ongeveer 366%, terwijl vastgoedbeheermaatschappijen een gemiddelde D / E hebben van een lagere 164%.
Vastgoedbedrijven vertegenwoordigen een van de meest aantrekkelijke investeringsopties vanwege hun stabiele inkomstenstroom en hoge dividendrendementen. Veel vastgoedbedrijven zijn opgericht als REIT’s om te profiteren van hun speciale belastingstatus. Een bedrijf met een REIT-oprichting mag zijn dividenden aftrekken van het belastbaar inkomen.
Vastgoedbedrijven hebben meestal een hoge hefboomwerking als gevolg van grote buy outtransacties. Een hogere D / E-ratio duidt op een hoger wanbetalingsrisico voor het vastgoedbedrijf.
150%
De gemiddelde D / E-ratio onder S&P 500-bedrijven is ongeveer 1,5: 1.
Hoe de D / E-verhouding te evalueren
De D / E-ratio is een maatstaf die wordt gebruikt om de mate van financiële hefboomwerking van een bedrijf te bepalen. De formule om deze ratio te berekenen, verdeelt de totale verplichtingen van een bedrijf door het bedrag aan eigen vermogen dat door aandeelhouders wordt verstrekt. Deze maatstaf onthult de respectieve bedragen aan schulden en eigen vermogen die een bedrijf gebruikt om zijn activiteiten te financieren.
Wanneer de D / E-ratio van een bedrijf hoog is, suggereert dit dat het bedrijf voor een agressieve groeifinanciering heeft gekozen met zijn schulden. Een probleem met deze benadering is dat extra rentelasten vaak leiden tot volatiliteit in winstrapporten. Als de gegenereerde inkomsten hoger zijn dan de rentekosten, profiteren de aandeelhouders. Als de kosten van schuldfinanciering echter opwegen tegen het rendement van het extra kapitaal, kan de financiële last te zwaar zijn voor het bedrijf.
Waarom D / E-ratio’s variëren
D / E-ratio’s moeten worden overwogen in vergelijking met vergelijkbare bedrijven in dezelfde bedrijfstak. Een van de belangrijkste redenen waarom de D / E-ratio’s variëren, is de kapitaalintensieve aard van de sector. Kapitaalintensieve industrieën, zoals olie- en gasraffinage of telecommunicatie, hebben aanzienlijke financiële middelen en grote hoeveelheden geld nodig om goederen of diensten te produceren.
De telecommunicatie-industrie moet bijvoorbeeld zeer substantiële investeringen doen in de infrastructuur en duizenden kilometers kabels installeren om klanten van dienst te kunnen zijn. Afgezien van die initiële kapitaaluitgaven, vereisen noodzakelijk onderhoud, upgrades en uitbreiding van servicegebieden aanvullende grote investeringsuitgaven. Industrieën zoals telecommunicatie of nutsbedrijven vereisen dat een bedrijf een grote financiële toezegging doet voordat het zijn eerste goed of dienst levert en inkomsten genereert.
Een andere reden waarom de D / E-ratio’s variëren, is gebaseerd op de vraag of het door de aard van het bedrijf kan omgaan met een hoge schuldenlast. Nutsbedrijven leveren bijvoorbeeld een stabiel inkomen op; de vraag naar hun diensten blijft relatief constant, ongeacht de algemene economische omstandigheden.
Bovendien opereren de meeste openbare nutsbedrijven als virtuele monopolies in de regio’s waar ze zaken doen, zodat ze zich geen zorgen hoeven te maken dat ze door een concurrent van de markt worden afgesneden. Dergelijke bedrijven kunnen grotere schulden dragen met minder daadwerkelijke risicoblootstelling dan bedrijven met inkomsten die meer onderhevig zijn aan schommelingen in overeenstemming met de algehele gezondheid van de economie.