Short Sales versus Foreclosures: wat is het verschil?
Short Sales versus Foreclosures: een overzicht
Huiseigenaar worden is voor veel mensen een droom. Het vereist veel sparen en veel discipline en het kan nooit kwaad om een goede kredietscore te hebben. Maar soms zijn er factoren die iemands droom in een nachtmerrie kunnen veranderen. U kunt uw baan of ander inkomen in het gezin verliezen, de rentetarieven kunnen omhoogschieten of u moet uiteindelijk meer schulden aangaan. Dus wat doe je om jezelf in toom te houden?
Er zijn twee opties die u als huiseigenaar heeft als u achterloopt op uw hypotheekbetalingen, als u een huis onder water heeft – of beide: een korte verkoop of een executieverkoop. Er zijn verschillende redenen waarom een huiseigenaar zou kiezen voor een korte verkoop of een marktafscherming. De eigenaar wordt in beide gevallen gedwongen afstand te doen van de woning, maar de tijdlijn en andere gevolgen zijn in elke situatie anders.
Een korte verkoop is een vrijwillig proces dat plaatsvindt wanneer de huiseigenaar het onroerend goed verkoopt voor een bedrag dat veel lager is dan wat verschuldigd is op de hypotheek. Dus een huiseigenaar kan uiteindelijk een huis verkopen voor $ 175.000, ook al staat er nog $ 200.000 op de hypotheek. Het resterende bedrag van de lening – in dit geval de $ 25.000 – minus eventuele kosten en vergoedingen in verband met de verkoop vormen de tekortkoming. Een afscherming is daarentegen onvrijwillig. In dit geval neemt de geldschieter legaal beslag op de woning nadat de lener niet heeft betaald. Dit is de laatste optie voor de geldverstrekker, aangezien de woning wordt gebruikt als onderpand op het bankbiljet.
Belangrijkste leerpunten
- Shortverkopen en faillissementen kunnen huiseigenaren ertoe brengen hun hypotheken niet meer te betalen.
- Shortverkopen zijn vrijwillig en vereisen goedkeuring van de kredietverstrekker.
- Foreclosures zijn onvrijwillig, waarbij de geldschieter juridische stappen onderneemt om de eigendom over te nemen en te verkopen.
- Huiseigenaren die baissetransacties gebruiken, zijn verantwoordelijk voor eventuele tekortkomingen die aan de kredietverstrekker moeten worden betaald.
- Shortverkopen stellen mensen in staat een ander huis terug te kopen, terwijl executieverkopen de kredietscore van een lener beïnvloeden.
Korte verkoop
Voordat het korte verkoopproces kan beginnen, moet de kredietverstrekker die de hypotheek heeft, de beslissing om een korte verkoop uit te voeren, ondertekenen. Bovendien heeft de geldschieter – doorgaans een bank – documentatie nodig die uitlegt waarom een korte verkoop zinvol is. De kans bestaat namelijk dat de uitlenende instelling daarbij veel geld kan verliezen.
Indien goedgekeurd voor korte verkoop, onderhandelt de koper eerst met de huiseigenaar voordat hij goedkeuring vraagt voor de aankoop van de bank. Het is belangrijk op te merken dat er geen shorttransactie mag plaatsvinden zonder goedkeuring van de geldschieter.
Zodra de korte verkoop is goedgekeurd en doorgaat, ontvangt de geldschieter de opbrengst van de verkoop. De huiseigenaar is echter nog steeds verplicht om het tekort te betalen, dat wil zeggen, wat er nog over is op de lening.
Marktafscherming
In tegenstelling tot een korte verkoop, worden executieverkopen alleen geïnitieerd door kredietverstrekkers. Hypotheekgevers die een betalingsachterstand hebben – ergens tussen de drie en zes maanden – kunnen door hun geldschieters worden afgeschermd, tenzij ze hun leningen actualiseren. Executieprocedures verschillen per staat, inclusief welke soorten meldingen de geldschieter moet verstrekken, en welke opties de huiseigenaar heeft om de lening up-to-date te brengen. Wetten bepalen ook hoe lang een bank het onroerend goed moet verkopen.
De geldschieter onderneemt in eerste instantie juridische stappen om de eigendom over te nemen om de verkoop van de woning af te dwingen. Door dit te doen, beweegt de geldschieter zich tegen achterstallige leners, in de hoop zijn initiële investering van de hypotheek goed te maken. Ook vinden, in tegenstelling tot de meeste korte verkopen, veel executieverkopen plaats wanneer de huiseigenaar het huis heeft verlaten. Als de bewoners de woning nog niet hebben verlaten, worden ze door de geldschieter uitgezet in het executieproces.
Zodra de geldschieter toegang heeft tot de woning, geeft hij opdracht tot zijn eigen taxatie en gaat hij over tot verkoop van de woning. Foreclosures duren normaal gesproken niet zo lang om te voltooien als een korte verkoop, omdat de geldschieter zich bezighoudt met het snel liquideren van het actief. Afgeschermde woningen kunnen ook worden geveild bij trustee-verkopen, waarbij kopers bieden op woningen in een openbaar proces.
Shortverkopen schaden de kredietwaardigheid van een persoon niet, terwijl executieverkopen zeven jaar op het kredietrapport van een persoon kunnen blijven staan.
Speciale overwegingen
Shortverkopen en executieverkopen hebben gevolgen voor huiseigenaren. Beiden eisen van huiseigenaren dat ze hun eigendommen opgeven – ruim voordat ze daar misschien klaar voor zijn. Maar daar houden de overeenkomsten op.
Shortverkopen zijn vaak langdurige en papierwerkintensieve transacties, die soms wel een heel jaar in beslag nemen. Het afschermingproces daarentegen verloopt meestal erg snel. Zoals hierboven vermeld, willen banken het onroerend goed normaal gesproken snel verkopen om zoveel mogelijk geld terug te verdienen.
Hoewel korte verkopen niet schadelijk zijn voor de kredietwaardigheid van een huiseigenaar, zijn executieverkopen dat wel. Een huiseigenaar die een shorttransactie heeft doorgemaakt, kan, met bepaalde beperkingen, in aanmerking komen om onmiddellijk een andere woning te kopen. Een afscherming wordt echter zeven jaar op het kredietrapport van een persoon bewaard. In de meeste gevallen moeten huiseigenaren die te maken hebben met marktafscherming minimaal vijf jaar wachten om een ander huis te kopen.