Hoe u uw hypotheek verkrijgt en begrijpt
Een van de grootste financiële beslissingen in het leven is het kopen van een huis. Eigenwoningbezit stelt iemand in staat om eigen vermogen op te bouwenen hypotheekrente af te trekken van hun belastingen. Een huis kan in de loop van de tijd mogelijk in waarde stijgen en er zijn immateriële voordelen, zoals meer controle over renovaties. Wanneer een persoon een huis koopt, stijgen de maandelijkse uitgaven meestal. Toch kan het lonend zijn om uw huis te bezitten als u vanaf het begin de juiste beslissingen neemt.
Belangrijkste leerpunten
- Zorg ervoor dat uw kredietwaardigheid zo goed mogelijk is voordat u gaat winkelen voor een hypotheek
- Houd de kosten van de geldschieter in de gaten. Sommige zijn onvermijdelijk en sommige zijn onderhandelbaar.
- U kunt worden opgezadeld met een PMI-vergoeding. Als dit het geval is, verwijder deze dan zo snel mogelijk.
Stap één: polijst uw kredietwaardigheid
Voorbereiding is het halve werk om een hypotheek te krijgen. De eerste stap is om uw kredietrapport te verkrijgenen uw FICO-score te achterhalen, wat betekent of u als kredietwaardig wordt beschouwd. Je score ligt ergens tussen 300 en 850.
Sinds 2010 vereistde Federal Housing Administration (FHA) een kredietscore van 580 of hoger om in aanmerking te komen voor een FHA-lening met een aanbetaling van 3,5%. Degenen met een kredietscore tussen 500 en 579 moeten 10% neerleggen, terwijl leners met scores onder de 500 niet in aanmerking komen. Andere programma’s, zoalsFannie Mae, stellen een hoger minimum van 620 tot 640 voor hypotheekaanvragers.
Wat u eraan kunt doen
Als uw score laag is, werk dan aan het afbetalen van een hoogrentende schuld. Betaal uw rekeningen op tijd. Vraag geen andere creditcard aan. Sluit echter geen ongebruikte creditcards af. Als u krediet tot uw beschikking heeft, maar het niet gebruikt, verbetert uw kredietscore feitelijk door uw kredietgebruiksratio te verhogen. Controleer ook op eventuele fouten of discrepanties in uw kredietrapport en volg deze om ze te laten corrigeren.
Stap twee: winkel voor een geldschieter
Zodra uw kredietscore is waar u deze nodig heeft, zoekt u een geldschieter. Ervan uitgaande dat u een goede prospect bent, laat dan drie of vier geldschieters strijden om uw bedrijf. Geef niet elke kredietverstrekker toestemming om toegang te krijgen tot uw kredietrapport. Vraag eenschatting van de lening aan (voorheen de schatting van goede trouw genoemd ) en analyseer elke afschrijving. Pas als u een kredietverstrekker heeft geselecteerd, mag u deze uw kredietwaardigheid laten controleren.
Hypotheekpunten zijn vooraf te betalen rentekosten. Vermijd ze indien mogelijk.
De vergoedingen van de kredietverstrekkers aan de kredietnemer kunnen zeer creatief en bespreekbaar zijn. Vergoedingen zoals het genereren van leningen, verwerkingskosten en acceptatiekosten kunnen vaak met ten minste 50% worden onderhandeld of zelfs worden kwijtgescholden door de kredietverstrekker als ze uw zaken willen.
Weigeren om punten te betalen
Vermijd punten als je kunt. Als u punten betaalt, betaalt u vooraf een forfaitaire rente om een lager tarief voor een hypotheek met een vaste rente te krijgen. Een punt is gelijk aan 1%. Dat verhoogt in feite het bedrag van uw aanbetaling. Punten zijn onnodige extra kosten door de geldverstrekker. Weiger ze te betalen of breng uw bedrijf ergens anders naartoe.
In sommige gevallen kan het de moeite waard zijn om een vastgoedadvocaat in te huren om onnodige kosten te identificeren. Een goed geïnformeerde makelaar kan u vertellen welke kosten gebruikelijk zijn en welke mogelijk kunnen worden geëlimineerd. Dekosten vaneigendomsverzekeringen in sommige provincies in Florida zijn bijvoorbeeld de verantwoordelijkheid van de koper (tenzij de verkoper ermee instemt de kosten te betalen). Als u daar iets koopt, zouden die kosten op uw Leningraming moeten verschijnen. U wilt in ieder geval geen grote verrassingen als u de afsluitende mededeling ontvangt vóór de afsluiting.
Stap 3: Over de PMI
De meeste geldschieters brengen een particuliere hypotheekverzekering (PMI) in rekening als u een eerste aanbetaling van minder dan 20% voor uw huis doet. Deze verzekering beschermt de geldschieter, niet u, in geval van wanbetaling van uw lening. De PMI kan onvermijdelijk zijn als u de drempel van 20% niet kunt halen. Als u een lening van $ 200.000 aanvraagt met een aanbetaling van 10 procent, kunt u verwachten dat u ten minste $ 100 per maand betaalt voor de PMI-betaling. Het is niet ongebruikelijk om PMI-betalingen tussen de $ 150 en $ 200 per maand te zien.
Laat vallen
U moet echter weten dat wanneer u een bepaald aandelenpercentage in uw huis bereikt, meestal 20%, u de PMI kunt annuleren. En je zult het willen. Over 30 jaar kan een maandelijkse PMI-betaling van $ 150 oplopen tot meer dan $ 54.000. De kredietverstrekkers zullen u er niet aan herinneren dat u de bijbetaling kunt annuleren.
De PMI vermijden
Stel dat u naar een huis van $ 200.000 kijkt en dat u $ 10.000 hebt voor de aanbetaling. De meeste kredietverstrekkers hebben een PMI-betaling nodig als u niet ten minste $ 40.000 neerlegt, exclusief de uitleenkosten. Voor veel beginnende huizenkopers is een aanbetaling van $ 40.000 uitgesloten.
U kunt echter proberen uw leningen mee te nemen, zodat twee geldschieters aan de lening deelnemen. Dit zou kunnen lijken op een plan van het type 80-15-5: u financiert 80% op een primaire hypotheek, 15% op een tweede hypotheek of hypotheeklening en 5% als uw aanbetaling. Door gebruik te maken van de hypotheeklening plus uw aanbetaling, kunt u dat bedrag gebruiken tegen de aankoopprijs van uw huis en de 20% -vereiste dekken, waardoor de PMI wordt vermeden.
Het eigen vermogen of de tweede lening heeft hoogstwaarschijnlijk een variabele rente of een hogere rente dan uw primaire hypotheek, dus u moet deze lening in de gaten houden en proberen deze eerst af te betalen. De rente op hypotheekleningen is ook aftrekbaar van federale belastingen als de lening werd gebruikt om het huis van een belastingbetaler te kopen, te bouwen of aanzienlijk te verbeteren. Een getrouwd stel is echter beperkt tot het aftrekken van rente op maximaal $ 750.000 aan totale hypotheekschuld.
Soorten leningen
De 30-jarige lening met vaste rente is nog steeds de meest voorkomende hypotheeklening. De meeste huiseigenaren geven de voorkeur aan dit type lening omdat hun maandelijkse afbetalingen in de loop van de jaren stabiel zullen blijven.
Een vaste lening met een looptijd van 15 jaar wordt steeds populairder omdat het de tijdshorizon van de lening verkort, waardoor het bedrag aan rente dat over de looptijd van de lening wordt betaald, afneemt. Deze kortlopende leningen hebben doorgaans een hogere rente omdat de geldverstrekker de mogelijkheid om geld te verdienen opgeeft, vooral als de rente stijgt.
Een hypotheek met variabele rente (ARM) biedt een lage rente voor een bepaalde periode. Het rentetarief kan vervolgens jaarlijks worden aangepast, of ze kunnen worden vermeld als “3-1”, “5-1” of “7-1”. Bij een lening met variabele rente van “7-1” wordt het bedrag van de lening voor de eerste zeven jaar vastgezet en vanaf het achtste jaar aangepast op basis van de huidige marktomstandigheden. Die zijn meestal gebaseerd op de eenjarige Treasury-index.
Hoe ARM’s werken
In eerste instantie kunnen de rentetarieven op ARM’s ergens tussen de één en drie procentpunten onder de conventionele vaste hypotheek liggen. Of een ARM geschikt voor u is, hangt vaak af van hoe lang u van plan bent in huis te blijven. In het geval van de “7-1”, als u van plan bent om slechts zeven jaar in huis te blijven, kan dit de perfecte lening voor u zijn. Als u echter van plan bent langer in huis te blijven en de rente begint te stijgen, kunnen uw maandelijkse kosten aanzienlijk stijgen.
Het komt neer op
Het is de extra moeite waard om uw afsluitende mededeling te bekijken en deze te vergelijken met de schatting van de lening vóór de sluitingsdatum van uw nieuwe woning. Als de cijfers te hoog zijn of als u nieuwe kosten ziet, neem dan contact op met de kredietverstrekker en vraag hem om uitleg of correctie van de fouten. Het kopen van een huis is een verbintenis op lange termijn, dus u wilt alle voorwaarden van uw lening volledig begrijpen en geen verborgen kosten over het hoofd zien.